Yargıtay 5. Hukuk Dairesi E.2025/9751 K.2026/5274

Taraflar arasındaki müdahalenin önlenmesi ve eski hale getirme davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın reddine karar verilmiştir.

Kararın davacı vekilince istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince istinaf başvurusunun kabulü ile İlk Derece Mahkemesi hükmü kaldırılarak yeniden esas hakkında hüküm kurmak suretiyle davanın kabulüne karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı vekili tarafından temyiz edilmekle; süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; davacı ... Yapı Yönetiminin yönetiminde olan siteye ait ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'na (634 sayılı Kanun) göre ortak kullanım alanı içinde olan otopark alanı ve yürüyüş yolunun davalı tarafından ortak kullanım amacı dışında kullanıldığını, davalının otopark alanını depo olarak kullandığını ve soğuucu klimalarını otopark alanında bulundurduğunu, sitenin diğer yürüyüş yoluna da gıda malzemeleri gibi malzemeler koyarak ortak alanları işgal ettiğini, davalının ortak kullanım alanı olan otopark ve yürüyüş yolundaki haksız el atmanın önlenmesini, ortak kullanım alanlarının eski hale getirilmesine karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; davalının ...'te bulunan iş yerinde süpermarket işletmeciliği yaptığını, davalı şirketin iştigal konusu perakende satış gıda ve market ürünleri olup mecur 08.12.2011 tarih ve ... yevmiye numaralı akdedilen kira sözleşmesiyle iş yeri olarak kiraladığını, anılan kira sözleşmesi ile kiralanan bağımsız bölüm noları 6,7,8,9,10, 11... olmak üzere toplamda 7 adet bağımsız bölüm olup her bağımsız bölümlere ait 7 araçlık otopark alının kullanmakta olup başka da bir malikin hakkını ihlal etmediğini,

davalı şirket 634 sayılı Kanun'un 16 ncı maddesi uyarınca arsa payı oranında hiçbir malikin kullanım hakkını ihlal etmeden gıda ve eşya malzemelerini mağazanın önüne koyduğunu, sadece mağazaya mal geldiği günlerde iş yerinin önü ile sınırlı olacak şekilde gelen malzemeleri mağazaya yerleştirene kadar zorunlu olarak iş yerinin önünde tuttuğunu belirterek davanın reddini talep etmiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davanın reddine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. İstinaf Sebepleri

Davacı vekili istinaf dilekçesinde özetle; müvekkili ...

Yapı Yönetiminin yönetiminde olan siteye ait ve Kat Mülkiyeti Kanununa göre ortak kullanım alanı içerisinde olan otopark alanı ve yürüyüş yolunun davalı tarafından ortak kullanım amacı dışında kullanıldığını, davalının ortak kullanım alanı olan otopark alanını depo olarak kullanmakta ve diğer ortak kullanım alanı olan yürüyüş yoluna gıda malzemeleri vb. eşyalar ve malzemeler koyarak ortak kullanım alanını işgal ettiğini, davalının ortak kullanım alanını istediği gibi kullanabilmesinin, her kat malikinin otopark alanını kafasına göre kullanmasına neden olacağını,

bunun da otopark alanının ve diğer ortak kullanım alanlarının her malik tarafından işgal edilebilmesinin önünü açacağını, hal böyleyken davanın reddedilmesinin, işgal eyleminin onaylanması niteliğinde olup diğer kat maliklerinin de bu hakka sahip olduklarını gösterir nitelikte olduğunu, ayrıca davalı şirketin ortak kullanım alanlarının işgalinin sadece bu davranışlarla sınırlı kalmadığını, ortak kullanım alanı olan otopark alanına çok fazla yer kaplayan soğutucu klimaların parçası olan motorlarını da koyarak otopark alanını işgal ettiğini, ayrıca klimaların etrafının davalı tarafından çevrildiğini,

davalı şirketin işbu eylem ve işgalleri kanuna açıkça aykırı olmakla birlikte bu eylemler sebebiyle kat maliklerinin can ve mal güvenliği yönünden sorun yaşadığını, zira otopark alanı kapalı alan olup doğalgaz boru hattı kapalı otopark alanının altından geçtiğini, davalı şirketin bu alana bırakmış olduğu soğutucu klimalar sıcak hava yaydığından dolayı herhangi bir yangın olayının çıkmaması için otoparkın kapısının açık bırakıldığını ve bu durumda can ve mal güvenliği problemlerine sebep olduğunu,

davalı şirketin depo olarak kullandığı yere malzeme koyması ve etrafında araçların bulunması sonucu olası bir devrilme olayında da kat maliklerinin malına zarar gelme olasılığının çok yüksek olduğunu, ayrıca davalı şirketin kiraladığı yere dahil olmayan sitenin ortak kullanım alanı olan işyerinin önündeki yürüyüş ve geçiş alanına da malzemelerini koyduğunu, davalı şirketin bu eylemlerinin kat maliklerinin yürüyüş yolundan geçmelerini engellediğini ve zorlaştırdığını belirterek kararın kaldırılmasına, davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.

C. Gerekçe ve Sonuç

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile usulüne uygun alınmış bir kat malikleri kurulu kararı olmadıkça ortak yerlerin amacı dışında kullanılamayacağını, mahkemece yapılan keşif neticesinde aldırılan bilirkişi kök ve ek raporlarında; dava konusu yapılan zemin katta yer alan dükkanların önündeki alanda davalı şirkete ait malzemelerin istiflendiği-sergilendiği kısımların 3 bölümde toplandığı, bunların sırası ile konumu ve kapladıkları alanın raporda tespit edildiği,

dükkan önü alanların yürüyüş alanı olduğu ve dükkanlara tahsis edilmediğinin, yürüyüş alanlarının ortak yer kapsamında olduğu hususunda herhangi bir tereddüt bulunmadığının belirtildiğini, yine zemin ve ara katta bulunan otopark alanlarının ise ortak yer kapsamında olduğu, her ne kadar bilirkişi raporunda ve Mahkeme kararının gerekçesinde; "dava konusu alanların bağımsız bölüme tahsisli yerler olduğu, kullanılmasının ve etrafının tel çit ile kapanmasının KMK hükümlerine aykırılık oluşturmayacağı..." gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş ise de.

634 sayılı Kanun'un 19 uncu maddesi ve yukarıda belirtilen Yargıtay kararlarına göre, usulüne uygun alınmış bir Kat Malikleri Kurulu Kararı olmadıkça ortak yerlerin amacı dışında kullanılamayacağı, mahkemece elatmanın önlenmesi talebinin kabulüne karar verilmesi gerekirken, yazılı gerekçeyle davanın reddine karar verilmesinin hatalı olduğu gerekçesiyle davacı vekilinin başvurusunun kabulü ile İlk Derece Mahkemesi kararı kaldırılarak yeniden esas hakkında hüküm kurulmak suretiyle davanın kabulüne karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

Davalı vekili temyiz dilekçesinde özetle; davada, davacı site yönetiminin dava ehliyeti bulunmadığını, davalının dava konusu alanlara haksız bir müdahalesi ve bu alanları hukuka aykırı bir kullanımı bulunmadığını, yönetim planı, mimarı proje ve kira sözleşmesi uyarınca kendi namına tahsis edilen bağımsız bölümleri, eklentilerini ve bağımsız bölümlere ait otoparkı hukuki sınırlar içerisinde kullandığını, bu nedenle somut durumda “haksız bir işgalin” söz konusu olmadığı,

davalı kira sözleşmesi uyarınca tarafına tahsis edilen ve bedelini de kira olarak ödediği otopark alanlarını kullandığını, bu durumun “haksız bir işgal” olmadığını, Yönetim Planı 9 uncu madde uyarınca da bu alanın ortak alan vasfını taşımadığı,davalının diğer maliklerin kullanım hakkı engelleyecek herhangi bir fiili de bulunmadığını, davalının 634 sayılı Kanun'un 16 ncı maddesi uyarınca arsa payı oranında hiçbir malikin kullanım hakkını ihlal etmeden, gıda ve eşya malzemelerini mağazanın önüne koyduğunu, davaya konu edilen zemin kattaki dükkan

önündeki alanlar, kiracı sıfatıyla hak sahibi olan davalıya tahsis edildiğini, davalının sadece mağazaya mal geldiği günlerde, iş yerinin önü ile sınırlı olacak şekilde, gelen malzemeleri mağazaya yerleştirene kadar zorunlu olarak iş yerinin önünde tuttuğunu, malzemelerin hiçbir suretle geçişi engellemediğini ya da yürüyüş yolunun kapatılmadığını, bilirkişi kök ve ek raporlarında, davalının davaya konu alanlarda herhangi bir haksız işgali bulunmadığının, davalınınkullanımının kira sözleşmesine, yönetim planına ve 634 sayılı Kanun’a uygun olduğunun tespit edildiğini ileri sürerek kararının bozulmasını talep etmiştir.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme Uyuşmazlık, müdahalenin önlenmesi ve eski hale getirilmesi istemine ilişkindir.

2.Değerlendirme 1. Bölge adliye mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun (6100 sayılı Kanun) 371 inci maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.

2. Dosya içerisine getirtilen tapu kayıtlarından davalının dava konusu bağımsız bölümlerde kiracı olduğu ,davaya konu bağımsız bölümlerin malikinin davaya dahil edilmediği anlaşılmaktadır. Bu tür davalarda yargılama sonucu verilecek kararın, dava konusu bağımsız bölümün tapuya kayıtlı malikinin hukukunu da yakından ilgilendirebilecek olması nedeniyle, hükmün infazının sağlanabilmesi açısından, dava konusu bağımsız bölümün tapuda kayıtlı maliki davaya dahil edilmeksizin yazılı şekilde karar verilmesi bozmayı gerektirmiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle; Davalı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile sair hususlar incelenmeksizin Bölge Adliye Mahkemesi kararının BOZULMASINA,

Peşin alınan temyiz harcının istek halinde iadesine,