Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2010/3491 K.2010/5372

Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı tahliye davasına dair kararın temyiz incelemesi duruşmalı olarak davalı tarafından süresi içinde istenilmekle gün tayin edilerek taraflara gönderilen davetiyelerin tebliğ edilmesi üzerine belli günde davalı vekili Av.... ve davacı vekili Av.... geldiler. Hazır bulunanların sözlü açıklamaları dinlendikten sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.

Uyuşmazlık temerrüt nedeniyle kiralananın tahliyesi ve kira alacağının tahsiline ilişkindir Mahkemece davanın kısmen kabulü ile temerrüt nedeniyle kiralananın tahliyesine ve 27.865 TL kira alacağının davalıdan tahsiline karar verilmesi üzerine hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

1-Davalı vekilinin tahliyeye ilişkin temyiz itirazları yönünden ;

Davacı vekili, dava dilekçesinde davalının kiralananda 1.2.2008 başlangıç tarihli sözleşme ile aylık 25.263 TL bedelle kiracı olduğunu, Ocak-Şubat ve Mart 2009 ayları kirasını ödememesi üzerine kendisine ayrı ayrı temerrüt ihtarnameleri gönderildiğini, davalının ödemede bulunmaması üzerine son olarak 23.3.2009 tarihinde ihtarname gönderilerek birikmiş üç aylık kira parası 80.993 TL’nin ödenmesinin istendiğini, buna rağmen davalının ödemede bulunmayarak temerrüde düştüğünü, ihtarname sonrasında Nisan 2009 ayı kirası 27.865 TL’nin de ödenmediğini belirterek,

davalının kiralanandan tahliyesini ve kira alacaklarının temerrüt tarihlerinden itibaren temerrüt faizleriyle tahsilini talep etmiştir.

Davalı vekili, müvekkilinin temerrüdünün söz konusu olmadığını, davanın dayanaksız açıldığını, sözleşme gereğince davalının kiralananın sadece iç kısımlarını değil, dış cam cephelerini de kiraladığını, dış cam cephelerini üçüncü kişilere kiralayabilmesi için belediyeden izin alınması gerektiğini, belediyenin ise bu izni vermek için kiralayanın muvafakatini aradığını, davacının bu onayı vermemesi nedeniyle davalının yasal izini alamadığını, bu nedenle yapmış olduğu reklam anlaşmalarının iptal olduğunu ve maddi zararlara uğradığını,

sözleşmenin 9. maddesine göre dış cephenin reklam amaçlı kullanılamaması halinde kira bedelinde indirime gidileceğini, ancak davacının bu madde hükmünün uygulanmasına da yanaşmadığını, davalının dış cepheleri kullanamamasına karşın 2008 yılı kirasını peşin ödediğini, bu durum karşısında davalının borçlu değil alacaklı olduğunu, 2009 yılı kirasının da hangi bedel üzerinden ödeneceğinin belirsizliğini koruduğunu, davalının temerrüde düşmediğini, 23.3.2009 tarihli ihtarnameden de haberdar olmadığını, diğer yandan davacı hakkında kira bedelinin tenzili, 2008 yılında fazla ödenen kira parasının iadesi ve zararlarının tazmini için dava açıldığını,

davanın halen derdest olup sonucunun beklenmesini, kötü niyetle açılan davanın reddine karar verilmesini savunmuştur.

Borçlar Kanunu’nun 260. maddesi hükmü uyarınca temerrüt nedeniyle tahliyeye karar verilebilmesi için istenen kira parasının muaccel olması, bu kira bedelinin ihtarname ile verilen otuz günlük süre içinde ödenmemiş bulunmaması ve ihtarnamede verilen süre içinde kira parasının ödenmemesi halinde akdin feshedileceğinin açıkça belirtilmesi gerekir.

Olayımıza gelince; davada dayanılan ve hükme esas alınan 1.2.2008 başlangıç tarihli ve beş yıl süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Sözleşmede aylık kira parası 25.263 TL olarak belirtilmiş, özel şartlar 4. maddesinde de kira döneminin her bir yıllık kısmının sonunda DİE’ce yayınlanan TÜFE yıllık artış oranına göre artış yapılacağı kararlaştırılmıştır. Bu şart geçerli olup tarafları bağlar.

Buna göre Şubat 2009 ayında başlayan ikinci kira döneminde aylık kira parası 27.865 TL olmaktadır.

Davacı, davada dayanılan ihtarnameden önce Ocak 2009 ayı kirası için 13.1.2009 tarihinde, Şubat 2009 ayı kirası için 5.2.2009 tarihinde ve Mart 2009 ayı kirası için de 12.3.2009 tarihinde ihtarnameler göndermiş ise de son olarak 23.3.2009 tarihinde keşide ettiği ihtarname ile her üç ayın kirasının otuz günlük yasal süresi içinde ödenmemesi halinde akdin feshi ve temerrüt nedeniyle davası açılacağını bildirmiştir.

Bu şekilde daha önce de ihtarnamelere konu edilen aylar kirası yönünden davalıya yeni bir süre tanımıştır. Ne var ki söz konusu ihtarname 25.3.2009 tarihinde şirket daimi çalışanı ...’a tebliğ edilmiştir. Tüzel kişilere tebligatı düzenleyen 7201 Sayılı Tebligat Kanununun 12/1. maddesinde “hükmi şahıslara tebliğ, selahiyetli mümessillerine, bunlar birden ziyade ise, yalnız birine yapılır” hükmü yer almaktadır.

Aynı yasanın 13. maddesine göre de “hükmi şahıslar namına kendilerine tebliğ yapılacak kimseler herhangi bir sebeple mutat iş saatlerinde iş yerinde bulunmadıkları veya o sırada evrakı bizzat alamayacak bir halde oldukları takdirde tebliğ orada hazır bulunan memur veya müstahdemlerinden birine yapılır”.

Tebligat tüzüğünün 18. maddesi ise yetkili kimselerin bulunmama sebebinin tebliğ mazbatasında tespit edilmek koşulu ile tebligatın o yerdeki memur veya müstahdeme yapılacağını belirtmektedir.

Davalı şirket adına çıkarılan temerrüt ihtarnamesi daimi çalışan imzasına tebliğ edilmiş ise de şirket çalışanı temsilci durumunda olmadığından ve temsilcinin hangi nedenle tebligat yapıldığı sırada bulunmadığı ya da tebligatı alamayacak durumda olduğu tebliğ mazbatasında gösterilmediğinden temerrüt ihtarnamesinin yöntemine uygun şekilde tebliğ edildiğinden söz edilemez.

Usulsüz tebliğ edilen ihtarname hukuki sonuç doğuramayacağından mahkemece tahliye isteminin reddi gerekirken yazılı şekilde kiralananın tahliyesine karar verilmesi usul ve yasaya aykırıdır.

2-Davalı vekilinin kira alacağına ilişkin temyiz itirazlarına gelince ;

Taraflar arasında düzenlenmiş 1.2.2008 başlangıç tarihli ve beş yıl süreli kira sözleşmesinin özel şartlar 1. maddesinde bu kira akdi ile kiralananın sadece iç kısmının değil, dış cam cephelerinin de kiralandığı, kiracının kiralananın dış cam cephe kısmını kısmen ya da tamamen kiraya verebileceği, alt kira sözleşmeleri yapabileceği, devir ve temlik edebileceği, 9.maddesinde de kiralananın dış cam cephesinde reklam görsellerinin teşhirinin belediye ya da herhangi bir resmi kurum ya da kuruluş tarafından yasaklanması, izin verilmemesi ya da iznin kaldırılması, ruhsatın iptal edilmesi,

reklam yapma hakkının engellenmesi durumlarında akit tarafların bir araya gelerek bu gelişen durumun sözleşmeye etkileri üzerinde müzakereler yaparak kira bedelinde uygun görülecek indirimler yapmak suretiyle sözleşmeye devam edebilecekleri kararlaştırılmıştır. Bu şekilde sözleşmeyle kiralananın iç kısımlarının yanı sıra dış cam cephelerinin de kiralandığı, bununla birlikte tek bir kira parasının belirlendiği anlaşılmaktadır.

Ne var ki kiralananın dış cam cephesine alınacak reklamlar konusunda davacı kiralayanın muvafakat vermemesi nedeniyle belediyece reklam konulmasına izin verilmemesi üzerine kira bedeli konusunda taraflar arasında anlaşma da sağlanamadığından davalı kiracı tarafından davacı kiralayan aleyhine ... 1. Asliye Ticaret Mahkemesi’nin 2009 / 279 sayılı dosyasında reklam alanlarının kiraya verilmemesinden doğan zararın tazmini, 2008 yılında peşin ödenen kira parasının bir kısmının

iadesi ve kira parasının tenzili için dava açılmış olup, dava halen derdesttir. Sözleşmede reklam alanlarının kullanılamaması durumunda kira bedelinde indirim yapılması hususu kararlaştırıldığından davaya konu edilen Ocak-Şubat ve Mart 2009 aylarında ödenecek olan kira miktarının belirlenmesi konusunda görülmekte olan kira parasının tenzili davası önem arz etmektedir. Bu durumda mahkemece anılan dava dosyası bekletici mesele yapılarak o davanın sonucuna göre kira parasının belirlenmesinden sonra kira alacağı konusunda bir karar verilmesi gerekirken eksik inceleme sonucu yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiştir. Hüküm bu nedenlerle bozulmalıdır.