Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2010/381 K.2010/4761

Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı tazminat davasına dair karar davacı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü. Uyuşmazlık, kira sözleşmesinde belirlenen sürenin bitimi ve sözleşmeye aykırılık nedeniyle kiralananın tahliyesi, kira alacağının ve cezai şartın tahsili istemine ilişkindir. Mahkemece, davanın kabulü ile kiralananın tahliyesine, 3.000,00 TL kira parası ile 4.655,00TL cezai şartın davalıdan alınmasına karar verilmesi üzerine hüküm davalı ve davacı vekili tarafından ayrı ayrı temyiz edilmiştir.

Davada dayanılan ve hükme esas alınan 15.10.2007 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Sözleşmenin Genel Şartlar bölümü 4. maddesinde sekiz ay üzerinden belirlenen yıllık kira bedelinin 2.000,00 TL olduğu, peşin ya da eşit taksitler halinde ödenebileceği, 7. maddesinde ilgili ayın kira bedelinin 4-10 tarihleri arasında yatırılacağı,

20. maddesinde işletme hakkı süresi sona erdiği veya süresinden evvel iptali halinde işletme hakkı verilen yer idareye teslim edilmediği takdirde her geçen gün için işletici tarafından işletme bedelinden ayrı olarak aylık işletme bedelinin %10'u oranında günlük ceza uygulanacağı 23. Maddesinde sözleşme süresinin bitiminde 15.06.2008 tarihinde kantini tahliye etmediği takdirde 2886 Sayılı Kanun'un 75. maddesinin uygulanacağı, Özel Şartlar 2. maddesinde ise kantinin okulun açık olduğu her gün ilk dersten yarım saat önce açılacağı, son dersten sonra en geç 17.00 'da kapatılacağı kararlaştırılmıştır.

1-Davalının akde aykırılık nedeni ile tahliyeye ilişkin temyiz itirazları yönünden; Borçlar Kanunu’nun 256. maddesi hükmü uyarınca kiracı kiralananı kira süresi boyunca tam bir ihtimam dairesinde kullanmak zorundadır. Anılan madde hükmü gereğince akde aykırılıktan dolayı kiracının tahliyesine karar verilebilmesi için kiracıya akde aykırı davranışına son vermesi hususunda kiralayan tarafından süreli bir ihtar tebliğ ettirilmesi ve tanınan bu süre içerisinde de akde aykırılığın giderilmemiş olması gerekir. Kiralananın açıktan fena kullanılması durumunda akde aykırılığın giderilmesi amacıyla kiracıya ihtar gönderilmesine gerek yoktur.

Olayımıza gelince; davacı vekili, davalının kantini 31.05.2008 tarihinden itibaren çaılştırmadığını, süre bitimine rağmen tahliye etmediğini belireterek kiralananı tahliyesine ve kira alacağı ile cezai şartın tahsiline karar verilmesini istemiştir. Mahkemece, sözleşmeye

aykırılık nedeni ile kiralananın tahliyesine karar verilmiş ise de davacı tarafından davalıya süreli ihtar gönderildiği iddia ve ispat edilmemiştir.

2-Davalının süre bitimi ve cezai şarta ilişkin temyiz itirazları yönünden ise. 6570 Sayılı Yasa Belediye sınırları içindeki musakkaf nitelikteki taşınmazlar hakkında uygulanmakta olup, 2886 Sayılı Yasa’nın 75. maddesi hükmünden ancak hazine ve belediyeler yararlanır.

Zira hazine ve belediyeler bu yasa uyarınca kiraya verdikleri taşınmazlarının süre bitimi nedeniyle boşaltılmasını 2886 Sayılı Yasa’nın 75. maddesine göre mülki amirden isteyebilecekleri gibi 6570 Sayılı Yasa’nın 12. maddesine dayanarak süre bitimi nedeniyle fuzuli şagil durumuna düşen kiracının Sulh Hukuk Mahkemesi’ne başvurarak tahliyesini isteyebilirler.Hazine ve belediye dışında diğer kamu kuruluşları taşınmazlarını 2886 Sayılı Yasa uyarınca kiraya vermiş olsalar bile anılan Yasa’nın 75. maddesine dayanarak kiralananın tahliyesini sağlayamazlar.

Dava konusu kiralananın okulun girişinin sağ tarafında, 16-18 m2 olup kapısının kilitli olduğu yerinde yapılan uygulamalı keşif sonucu alınan bilirkişi raporu ve hakim tarafından yapılan gözlem ile belirlenmiş olup dava konusu edilen kiralananın 6570 Sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun hükümlerine tabi olduğu anlaşılmaktadır.

Aynı yasanın 11. maddesi hükmü gereğince kiracı kira süresinin bitiminden en az onbeş gün önce kiralananı tahliye edeceğini kiralayana yazılı şekilde bildirmek suretiyle sözleşmeyi feshetmediği takdirde, sözleşme aynı şartlarla bir yıl daha uzamış sayılır. 6570 Sayılı Yasa kiralayana süre bitimi nedeniyle sözleşmeyi fesih hakkı tanımadığı gibi, 7. maddesinde de tahliye sebeplerini sınırlı olarak saymıştır.

Bu yasada ve Borçlar Kanunu’nda gösterilen haller dışında tahliye kararı verilemez.

Diğer yandan 6570 Sayılı Kanun kiracıları koruma amacıyla çıkarılmıştır ve bu kanun hükümlerine göre, taşınmazda oturma süresince kira parasından başka her ne adla olursa olsun kiracıdan başka bir para istenemez. Bu itibarla kira sözleşmesinin 20. maddesine dayalı olarak kira süresinin sona ermesi veya süresinden evvel iptali halinde kiralananın teslim edilmemesi nedeniyle kiracının kabul ettiği ceza şartı kanunun kira parasını sınırlandırıcı hükümlerine aykırı olup geçersizdir ve geçersiz olan bir ceza koşulunun istenmesi mümkün değildir. Davacı ancak dava tarihine kadar ödenmeyen kira bedellerinin tahsilini isteyebilir.

3-Davalının kira alacağına ilişkin temyiz itirazlarına gelince; davacı vekili dava dilekçesinde 2008 yılı Haziran, Temmuz, Ağustos ve Eylül ayları kira parasının tahsilini talep ederek 24.09.2008 tarihinde işbu davayı açmıştır. Yargılama aşamasında ise 14.05.2009 tarihli ıslah dilşekçesi ile 2008 yılı Ekim ayından 2009 yılı Mayıs ayına kadar olan kira bedelleri ve bu tarihe kadar kiralanan teslim edilmediğinden cezai şartın tahsilini istemiştir.Her dava açıldığı tarihteki koşullara göre değerlendirilir. Bu durumda mahkemece yukarıda yapılan açıklamalar gereğince tarafların iddia ve savunmaları değerlendirilmek ve oluşan sonuca göre bir karar vermek gerekirken yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmediğinden hükmün bozulması gerekmiştir.