Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2011/11704 K.2011/11794

Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı tahliye davasına dair karar, davalı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü. Dava, akde aykırılık nedeniyle tahliye ve 11.440 TL eski hale getirme bedelinin tahsili istemine ilişkindir. Mahkemece, akde aykırılık nedeniyle kiralananın tahliyesine, 11.440 TL eski hale getirme bedelinin tahsiline karar verilmiş, hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Davacı vekili, dava dilekçesinde, davalıya kiralanan çay bahçesi içindeki süs havuzunu kaldırarak akde aykırı davrandığını, kira sözleşmesinin 1.maddesinde kiralananın izni ile kiralananda değişiklik yapılabileceğinin düzenlendiğini,davalıya eski hale getirme ihtarı gönderilmesine rağmen akde aykırılığın giderilmediğini belirterek akde aykırılık nedeniyle tahliyeye ve 11.440 TL eski hale getirme bedelinin tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.

Davalı vekili, kiralanan çay bahçesinde bulunan süs havuzunun eskidiğini, insan sağlığına zarar verecek duruma gelmesi nedeniyle davalı kiracı tarafından tamirat ve tadilat yapıldığını, yapılan tadilatın proje gerektiren bir tadilat olmadığını, daha önce yapılan tadilatlar için davacıdan izin alındığını, kiralananda bulunan süs havuzunun eğreti bir imalat olup projesinin dahi bulunmadığını, davacının bu tadilata ve yeni yapılan süs havuzuna zımni muvafakati bulunduğunu belirterek davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece davanın kabulüne,akde aykırılık nedeniyle kiralananın tahliyesine ve eski hale getirme bedeli olan 11.440 TL'nin davalıdan tahsiline karar verilmiştir.

Taraflar arasında düzenlenen 01.06.1997 başlangıç tarihli ve beş yıl süreli kira sözleşmesi hususunda uyuşmazlık bulunmamaktadır.

Kira sözleşmesinin kiracıya teslim edilen demirbaşlar bölümünde; bir adet fıskiyeli havuz teslim edildiği, yine sözleşmenin Özel Şartlar bölümünün 4. maddesinde; “..kiracı ortak alamaz, devredemez, kiraya verilen yeri genişletemez, değiştiremez, amacı dışında kullanamaz”, 7.maddesinde; “kiracı kiraya verilen yerde yangın vs tehlikelere karşı her türlü tedbiri almak zorundadır, gerektiği takdirde binanın ve çevrenin genel görünüm ve ahengine uygun biçimde boya badana gibi onarım yapmak arazinin değerini düşürmeyecek önlemleri almak tedbirsizlik ve dikkatsizlik sonucu oluşacak zararları belediyeye ödemek zorundadır.” düzenlemesi bulunmaktadır.

Ayrıca kira sözleşmesinin eki niteliğindeki ek özel Şartlar bölümünün 1.maddesinde; “kiracının teslim aldığı yer üzerinde ilave yada eksiltme şeklinde yapı değişikliği konusunda talepte bulunur ise belediye encümeni ya da meclisinin karar almasını bekleyeceği,kiracının bunun dışında yapı değişikliği yapamayacağı”, 2.maddesinde; “kiracının kira bitiminde tesisleri aynen son şekli itibariyle belediyeye teslim edeceği” kararlaştırılmıştır.

Bu düzenlemeler geçerlidir ve tarafları bağlar.

Olayımıza gelince.

Davacı ... tarafından 1.6.1997 başlangıç tarihli kira sözleşmesi ile davalıya çay bahçesinin ekindeki demirbaşları ile kiralandığını, demirbaşlar arasında fıskiyeli bir havuz bulunduğu, davalı tarafça bu havuzun yıkılıp 6-7 metre batısında yeni fıskiyeli havuz yapıldığı davacı idare tarafından 27.5.2008 tarihli tutanak ile bu durumun tespit edilmesi üzerine, davacı tarafından davalıya havuzun eski hale getirilmesi için 30 günlük süre verildiği, davalı tarafından eski hale getirme süresi geçmesine rağmen mevcut havuzun eski hale getirilmemesi nedeniyle akde aykırılık nedeniyle tahliye isteminde bulunulmuştur.

Mahkemece yerinde yapılan keşif sonucu hazırlanan bilirkişi raporunda; kiralanan çay bahçesindeki sahnenin hemen önünde bulunan eski süs havuzunun ibraz edilen fotoğraflardan terkibinin hesaplandığı, önceki havuzun 6-7 metre batısında yeni bir dekoratif köprü ve korkuluğu olan havuz yapıldığı, önceki havuzun sahnenin hemen önünde olması ve eskimesi,

motor ve elektrik aksamı fonksiyonelliğini yitirmiş olması nedeniyle tehlike arz ettiği, önceki süs havuzunun yerini değiştirilerek yeni bir süs havuzunun yapılmasının akde aykırılık teşkil etmeyeceği,yapılan basit değişikliğin aynı amaçlı süs havuzundan ibaret olduğu,yapılan eylemin proje ve ruhsat gerektirmeyen basit nitelikli bir değişiklik olduğu bildirilmiştir.

Gerçekten dosyada mevcut tespit dosyası ve mahkemece yapılan keşif sonucu hazırlanan bilirkişi raporu ve dava konusu yere ait fotoğraflardan, akde aykırılık olarak nitelendirilen süs havuzunun, eski, yıpranmış, elektrik ve motor aksamının fonksiyonelliğini yitirmiş olması nedeniyle tehlike arz edebileceği, bu tür bir tehlikeden koruma yükümlülüğünün kira sözleşmesinin 7.maddesinde kiracıya yüklendiği, kiracının hiçbir proje ve ruhsat gerektirmeyen basit bir tadilat ile eski ve tehlike arz edebilecek havuzu kaldırıp daha uygun bir yere eskisinden daha dekoratif ve tehlike yaratmayacak yeni bir süs havuzu yaptığı anlaşılmıştır.

Uyuşmazlık konusu, kiracının eski ve yıpranmış, tehlike arz eden bu süs havuzunun yerine yeni ve daha iyi nitelikte tehlike arz etmeyen, basit bir tadilat ile yapılan (gerektiğinde basit bir tadilat ile sökülebilecek), kiralananın kullanımını değiştirmeyen, esaslı bir tadilat niteliğinde olmayan değişikliğin akde aykırılık teşkil edip etmeyeceğine ilişkindir.

Dairemizin yerleşik içtihatlarına göre, basit bir ameliye ile her an için yerine getirilebilecek bir olgunun akde aykırılık teşkil etmeyeceği benimsenmiş bulunmaktadır. Bu durumda mahkemece akde aykırılık bulunmadığı gerekçeyle davanın reddine karar verilmesi gerekirken tahliyeye karar verilmesi doğru değildir.

Ayrıca, davacı tarafından, davalı kiracının kiralayanın izni olmadan akde aykırı olarak yaptığı tadilat ve değişikliklerin eski hale getirilmesi için tespit edilen 11.440 TL eski hale getirme bedelinin tahsili istenmiş ise de, kiracının kiralananı iade borcunun kira sözleşmesi sona erdikten sonra doğacağı, henüz geri verme borcu doğmadan, kira ilişkisi devam ederken, kiralanan boşaltılıp teslim edilmeden eski hale getirme bedeli istenemeyeceği gözetilmeden eski hale getirme bedelinin tahsili isteminin kabulüne karar verilmesi de doğru değildir.