Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2011/3470 K.2011/7836

Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı tahliye davasına dair karar davalı tarafından süresi içinde duruşmalı olarak temyiz edilmiş ancak niteliği itibariyle duruşmaya tabi olmadığından duruşma isteminin reddine karar verildikten sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü. Dava, akde aykırılık nedeni ile kira akdinin feshi ve kiralananın tahliyesi istemine ilişkindir. Mahkemece davanın kabulüne karar verilmiş hüküm davalı tarafından temyiz edilmiştir.

Borçlar Kanununun 256.maddesi hükmü uyarınca kiracı, kiralananı kira süresi boyunca tam bir ihtimam dairesinde kullanmak zorundadır. Anılan madde hükmü gereğince akde aykırılıktan dolayı kiracının tahliyesine karar verilebilmesi için kiracıya akde aykırı davranışına son vermesi hususunda kiralayan tarafından süreli bir ihtar tebliğ ettirilmesi ve tanınan bu süre içerisinde de akde aykırılığın giderilmemiş olması gerekir.

Kiralananın açıktan fena kullanılması durumunda akde aykırılığın giderilmesi amacıyla kiracıya ihtar gönderilmesine gerek yoktur. Ancak kiralayanın sözleşmeden ve B.K'dan kaynaklanan edimlerini yerine getirmemesi yahut kusurlu davranışları ile kiracının akitten kaynaklanan edimlerini yerine getirememesine sebebiyet vermiş ise, B.K'nun 256. maddesi gereğince kiracının tahliyesini talep edemez.

Olayımıza gelince. Taraflar arasında 01/02/2001 tarihli sözleşme ile Davacı ... A.Ş'ye ait Market içerisinde bulunan alanın Cafe olarak işletilmesi için davalı ile 5 yıl süreli kira sözleşmesi imzalanmıştır.

Kira sözleşmesinin “Kullanma ve İşletme” başlıklı 8. bölümünde, “ Kiracı, kiralayanın çalışma saatlerine (10:00 – 22:00), koyduğu kurallara ve kurduğu düzene, faaliyet konusuyla ilgili mevzuatın emirlerine, sağlık ve temizlik ilkelerine uymak, ihtiyaç sevkiyatını (08:00-10:00) saatlerinde yapmak ve gelen müşterilere, servis ve hizmet vermek ve bunun için mekanında daima yeterli elaman bulundurmak zorundadır.” hükmüne yer verilmiştir.

11/08/2007 başlangıç tarihili ek sözleşeme ile de 01/02/2001 tarihli sözleşmenin hükümlerinin aynen saklı kalacağı kararlaştırılmıştır.

Davacı tarafından davalının kira sözleşmesinin bu hükmüne aykırı olarak çalışma saatleri içerisinde işyerini kapalı tuttuğundan ve daima yeterli elaman bulundurmadığından bahisle noter kanalı ile akde aykırılığın giderilmesi için ihtarda bulunulmuş, ihtarnamede verilen 25 günlük süre içerisinde akde aykırılığın giderilmemesi nedeni ile akde aykırılık nedeni ile tahliye davası açılmıştır.

Davalı cevap dilekçesinde ve yargılama aşamasında, iş yerinin faaliyetine ara verdiğini doğrulamış, ancak bunda kendisinin kusurunun olmadığını, davacının kiralananın elektriğini ve suyunu kesmesi nedeni ile işletmenin faaliyetini sürdüremeyecek konuma geldiğinden bahisle işyerinin kapalı olduğunu beyan etmiş, bu durumda da faaliyetini sürdürmesinin imkansız olduğuna dair, delillerini dosyaya sunmuştur.

Davacının, davalının elektriğini ve suyunu kesmediğine dair bir itirazı bulunmamaktadır. Ayrıca ... 17. Noterliğinden çekilen 31/10/2008 Tarihli ve 29171 yevmiye no'lu ihtarname ile de, kira, iletişim, su, ve benzeri giderler toplamı 135.493,53 TL alacağın 2 gün içerisinde ödenmemesi halinde elektrik ve suyun kesileceği ihtar edilmiştir.

Davalının elektrik ve suyu olmaksızın faaliyetini sürdüremeyeceği, ayrıca sözleşme gereğince mesai saatleri arasında davalı kiracının işyerini açık tutması gerektiği hususunda taraflar arasında ihtilaf bulunmamaktadır. Taraflar arasındaki ihtilaf, elektrik ve suyu kesen davacının , akde aykırılığı iddia edip edemeyeceği, kira ve genel gider borçlarını ödemediği iddia edilen davalının bu nedenle elektrik ve suyunun kesilmesinin bir hakkın kullanılması olup olmadığı, davalının elektrik ve suyun bağlatmak abone olmak gibi bir yükümlülüğünün olup olmadığı noktasında toplanmaktadır.

Mahkemece, davanın kabulüne ilişkin gerekçede davalının mevcut kira sözleşmesi ile mecurun elektrik abonesini kendisine verilen süre içerisinde yaparak, faaliyetine devam edebilme imkanı varken, gereğini yerine getirmediğinden bahisle kusurun davalıda olduğu kabul edilerek akde aykırılığın gerçekleştiği kabul edilerek akdin feshine ve tahliyesine karar verilmiştir.

Kira sözleşmesinin 13. Bölümünde sorumluluk başlığı altında “Kiralayan ... başlangıcına kadar gelecek olan elektrik ve su bağlantılarını yapacaktır. .... içersindeki elektrik ve su bağlantıları tamamen kiracıya aittir. Kiralayan, kendi hattı üzerinde bulunan her türlü elektriksu gibi genel giderler ile ısıtma soğutma ve aydınlatma giderlerini bila bedel üstlenecektir.

Kiralayan kendi hattı üzerinde bulunan aydınlatma, ısıtma, soğutma, elektrik, su, pis su gibi konularda meydana gelebilecek her türlü arızayı mümkün olabilecek en kısa zamanda ve kiracının müşterilerine vereceği hizmeti aksatmayacak bir şekilde bedelsiz olarak gidermeyi kabul ve taahhüt eder.” düzenlemesine yer verilmiş, Yine taraflarca inkar edilmeyen 11/08/2007 Tarihli ek kira sözleşmesinde de “Kiracı kiralayan tarafından ödenen markete ait ortak yönetim giderlerinden, kendisi için hesaplanan masraf ve giderler ile ısıtma, soğutma, elektrik ve su masraflarını ödemeyi kabul eder” düzenlemesi kabul edilmiştir.

Sözleşmeler birlikte değerlendirildiğinde, kiralanana elektrik ve su sağlanmasının kiralayanın sorumluluğunda olduğu, elektrik ve su bedellerinin davalı tarafından ödenmemesi halinde davacının alacağın tahsili yoluna gitmesi gerekirken kiralananın elektrik ve suyunu kesemeyeceği ve davalıyı kendi adına abone olmaya zorlamayacağı anlaşılmaktadır.Davacı B.K'nun 249. maddesine göre “Mucir, mecuru akitten maksut olan kullanmağa salih bir halde müstecire teslim etmek ve icar müddeti zarfında bu halde bulundurmak ile mükelleftir.” Davacının,

kira bedelinin ve genel giderlerin ödenmediğinden bahisle sözleşmedeki yükümlülüklerini yerine getirmekten kaçınması ve bunun neticesinde davalının da akitteki yükümlülüklerini yerine getirememesi nedeni ile davalının akde aykırılığı nedeni ile dava açılması TMK'nun 2. maddesi gereğince hakkın kötüye kullanılmasıdır.

Bu nedenle davanın reddi gerekirken, davalının sözleşmenin aksine aboneliklerini yaptırarak faaliyetine devam etme imkanı olduğundan bahisle davanın kabulüne karar verilmesi hatalı olmuştur.

3470/7836 -3- Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.