Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2011/6033 K.2011/8346

Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı önalım davasına dair kararın temyiz incelemesi duruşmalı olarak davalı tarafından süresi içinde istenilmekle gün tayin edilerek taraflara gönderilen davetiyelerin tebliğ edilmesi üzerine belli günde davalı vekili Av.... ... ve davacı vekili Av. ... geldiler. Hazır bulunanların sözlü açıklamaları dinlendikten sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü. Uyuşmazlık, önalım hakkına konu edilen payların iptali ile davacı adına tesciline ilişkindir. Mahkemece 198.196.31 TL önalım bedeli üzerinden davanın kabulüne karar verilmesi üzerine, hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Davacı vekili, dava dilekçesinde, müvekkilinin dava konusu payın ilişkin bulunduğu 305-502 ve 503 No’lu parsellerin paydaşlarından olup, anılan taşınmazlarda paydaş olan ...’un 19.2.2004 tarihli satış vaadi sözleşmesi ile paylarını 20.000 TL bedelle davalıya satmayı vaat ettiğini, daha sonra davalının söz konusu satış vaadi sözleşmesine dayanarak ... hakkında tapu iptali ve tescil davası açtığını, 15.5.2008 tarihinde kabulle sonuçlanan davanın kesinleştiğini, müvekkilinin durumu 6.8.2009 tarihinde tapu sicil müdürlüğünden öğrendiğini,

buna göre davalının 9.7.2008 tarihinde ...’un 1 / 8’şar paylarını davacının bilgi ve rızası olmadan satın aldığını, satış vaadi sözleşmesinde taşınmazların değeri 20.000 TL olarak gösterilmiş ise de, tapuda değerin önalım hakkının kullanılmasını engellemek için muvazaalı olarak 262.024.87 TL olarak gösterildiğini, davacının mahkemece tespit edilecek değer üzerinden önalım bedelini depo etmeye hazır olduğunu belirterek, davalı adına kayıtlı payın iptali ile davacı adına tescilini talep etmiştir.

Davalı vekili, dava konusu edilen taşınmazlar dışında başka parseller hakkında da dava açıldığından davaların birleştirilmesinin gerektiğini, birden fazla taşınmaza ilişkin payların tek bir dava dilekçesi ile dava konusu yapılamayacağını, satıcı paydaş hakkında dava açılmamasının usule aykırı olduğunu, dava konusu edilen payların 2.205.000 TL bedelle alındığını, yapılacak keşifle payların gerçek değerinin ortaya çıkacağını, davacının kötü niyetle ve tescile icbar davası sonucu davalının mülkiyetine geçen taşınmazlar üzerinden haksız kazanç elde etmek amacı ile dava açtığını,

diğer yandan Yargıtay kararlarına göre satış vaadi sözleşmesinden çok sonra açılan önalım davalarında objektif nedenlerle taşınmazın değerinde meydana gelen artışların önalım bedeline yansıtılması gerektiğini, önalım hakkının gerçek değer üzerinden kullanılmasını, aksi halde davanın reddini savunmuştur.

Önalım hakkı paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda payın üçüncü şahsa satılması halinde diğer paydaşa o payı öncelikle satın alma hakkını veren bir haktır. Bu hak paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve o payın üçüncü kişiye satılması ile de kullanılabilir hale gelir.

Önalım hakkının kullanılması ile bu hakkı kullanan paydaş ile alıcı arasında kapsam ve şartları satıcı ile davalı arasında yapılan sözleşmenin aynı olan bir satım ilişkisi kurulmuş olur. Önalım bedeli tapuda gösterilen satış bedeli ile davalı tarafından ödenen harç ve masrafların toplamından ibarettir.

Bununla birlikte dava konusu edilen paylar davalıya satış vaadi sözleşmesi ile satılmış ve tapuda ferağ verilmemiş ise, bu sözleşmeye dayanan cebri tescil davaları sözleşmede gösterilen bedel esas alınarak açılır. Sözleşme borçlusu edimini yerine getirmediği takdirde alacaklı tarafından açılan tescil davasına muhatap olur. Alınan cebri tescil kararının kesinleşmesi ile de mülkiyet satış vaadi alacaklısına geçer ve paydaşın o tarihte önalım hakkını kullanma yetkisi doğar. Normal olarak satış vaadi sözleşmesindeki satış bedelinin önalım bedeli olarak kabul edilmesi gerekir. Ancak sözleşmenin kurulduğu tarih ile önalım davası arasında uzunca bir süre geçmiş ise bu durumda önalım bedeli önalım davasının açıldığı tarihteki pay değeridir.

Olayımıza gelince ; dava konusu edilen payın ilişkin bulunduğu 305-502 ve 503 parsel No’lu taşınmazların paydaşlarından ..., taşınmazlardaki 1 / 8 payını ... 1. Noterliği’nden düzenlenen 19.2.2004 tarihli satış vaadi sözleşmesi ile davalıya satmayı vaat etmiştir. Ancak tapuda ferağ işlemi yapılmadığından davalı tarafından 20.000 TL dava değeri gösterilerek satıcı paydaş hakkında ...

3. Asliye Hukuk Mahkemesi’nin 2007 / 602 esas 2008 / 322 karar sayılı dosyasında tapu iptali ve tescili davası açılmış, kabulle sonuçlanan bu dava 26.6.2008 tarihinde kesinleşmiştir Söz konusu paylar tapuda 262.024.87 TL değer beyan edilerek 9.7.2008 tarihinde davalı adına tescil edilmiştir. Peşi sıra da davacı tarafından 8.8.2008 tarihinde önalım davası açılmıştır. Görüldüğü üzere satış vaadi sözleşmesi tarihi ile dava tarihi arasında 4,5 yıllık süre geçmiştir.

Yukarda açıklandığı üzere bu durumda önalım bedelinin dava tarihinde belirlenecek pay değeri olması gerekir. Yargılama sırasında mahkemece yapılan keşif ve bilirkişi incelemesi sonucu da payların değeri 7.491.809.44 TL olarak belirlenmiş ise de, mahkeme belediye rayiçlerine göre 198.196.31 TL üzerinden önalım hakkının tanınmasına karar vermiştir.

Oysa mahkemenin yapacağı iş, önalım hakkının kullanıldığı tarihteki payların değerini belirleyerek, bu bedel üzerinden önalım bedelini saptamaktır. Yargılamada bu konuda bilirkişi incelemesi yapılmışsa da, alınan rapora her iki tarafın da itirazı bulunmaktadır.

Bu durumda mahkemenin her iki tarafın itirazlarını karşılayacak şekilde yeniden keşif ve bilirkişi incelemesi yaparak dava tarihi itibariyle payların değerini belirleyip, bu bedel üzerinden önalım bedelinin depo edilmesi için davacıya süre ve olanak tanıyarak sonucuna göre bir karar vermesi gerekirken eksik inceleme sonucu yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmediğinden kararın bozulması gerekmiştir.