Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2011/8194 K.2011/9210

Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı önalım davasına dair kararın temyiz incelemesi duruşmalı olarak davacı tarafından süresi içinde istenilmekle gün tayin edilerek taraflara gönderilen davetiyelerin tebliğ edilmesi üzerine belli günde temyiz eden davacı vekili Av.... geldi. Davalı vekili gelmedi. Hazır bulunanın sözlü açıklaması dinlendikten sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü. Dava, önalım hakkına konu edilen payın iptali ile davacı adına tesciline ilişkindir. Mahkemece davanın reddine karar verilmesi üzerine hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Davacı vekili, dava dilekçesinde, müvekkilinin 1 No’lu parselin paydaşlarından olup davalı ile taşınmazın paydaşlarından ... arasında düzenlenen 26.10.2007 tarihli taşınmaz satış vaadi sözleşmesine dayanılarak davalı tarafından satış vaadi borçlusu aleyhine cebri tescil davası açıldığını, yapılan yargılama sonucu davanın kabulüne dair verilen kararın kesinleştiğini, davacının olası önalım hakkını engellemek için davalı ile ... arasında satış vaadi sözleşmesi yapıldığını, ayrıca bu sözleşmede satış bedelinin muvazaalı olarak gerçek bedelin çok üzerinde ve fahiş gösterildiğini,

davacının gerçek pay değeri üzerinden önalım hakkını kullanmak istediğini belirterek, davalı adına kayıtlı payın iptali ile davacı adına tescilini talep etmiştir.

Davalı vekili, davanın usul ve yasaya aykırı açıldığını, davanın dava şartı yokluğu nedeniyle reddinin gerektiğini, zira önalım hakkının kullanılabilmesi için tapuda geçerli bir satışın olmasının gerektiğini, davalının ise dava konusu paya ilişkin olarak görülen davada cebri tescil hakkını kazandığını, işbu dava açıldığında anılan kararın kesinleşmediği gibi tapuda da devir işleminin yapılmadığını, her davanın, açıldığı tarihteki koşullara göre değerlendirilmesinin gerektiğini, henüz doğmamış bir hak için dava açılamayacağını, yasanın tapudan yapılan devirden sonra dava açma hakkı için belli süreler verdiğini,

bu süreler dahi henüz işlemeye başlamadığından herhangi bir hak kaybı ya da zararın söz konusu olmadığını, esas yönünden de davacının kötü niyetli olduğunu, dava konusu payın ilişkin olduğu taşınmazın paydaşları arasında fiilen taksim edilerek kullanıldığını, yine 2007 tarihli satış vaadi sözleşmesinde gösterilen değer üzerinden önalım hakkının kullanılmak istenmesinin davacının kötü niyetli olduğunu gösterdiğini, önalım bedelinin payın tapuya tescil edildiği tarihteki değere göre belirleneceğini belirterek, davanın reddine karar verilmesini savunmuştur.

Önalım hakkı paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını kısmen veya tamamen üçüncü bir şahsa satması halinde diğer paydaşlara bu satılan payı öncelikle satın alma yetkisi veren bir haktır. Bu hak paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve satışın yapılmasıyla kullanılabilir hale gelir.

Önalım hakkı alıcıya karşı ancak dava açmak suretiyle kullanılabilir. Türk Medeni Kanunu’nun 733 / 3 maddesi hükmüyle yapılan satışın alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığı ile bildirme yükümlülüğü getirilmiştir.

Önalım hakkı satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her halde satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşer. Bu süre hak düşürücü süre olup mahkemece kendiliğinden göz önünde bulundurulması gerekir.

Diğer yandan Türk Medeni Kanunu’nun 705. maddesi hükmü gereğince kural olarak taşınmaz mülkiyetinin kazanılması tescille olur. Aynı yasanın 1022. maddesine göre de ayni haklar tescil ile doğar ve bundan sonra üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilir hale gelir. Bununla birlikte Türk Medeni Kanunu’nun 705 / 2 maddesi uyarınca miras, mahkeme kararı cebri icra, işgal, kamulaştırma halleri ile kanunda öngörülen diğer hallerde mülkiyet tescilden önce kazanılır.

Olayımıza gelince ; dava konusu edilen payın 1 No’lu parselin paydaşı ... tarafından İzmir 18. Noterliği vasıtası ile düzenlenen 26.10.2007 tarihli satış vaadi sözleşmesi ile 160.000 TL bedelle davalıya satılması vaat edilmiştir.

Bu satış vaadi sözleşmesine dayanılarak davalı tarafından ... hakkında İzmir 7. Asliye Hukuk Mahkemesi’nin 2009 / 532 esas 2010 / 476 karar sayılı dosyasında tapu iptali ve tescili davası açılmış, mahkemece yapılan yargılama sonucu davanın kabulüne dair karar 2.3.2011 tarihinde kesinleşmiştir. Davacı ise 8.3.2011 tarihinde açtığı işbu dava ile yapılan pay satışına yönelik olarak önalım hakkını kullanmak istemektedir.

Yukarda açıklandığı üzere Türk Medeni Kanunu’nun 705 / 2 maddesi gereğince taşınmaz mülkiyeti mahkeme kararının kesinleşmesi ile davalıya geçmiş olduğundan kararın kesinleşmesinden sonra açılan davada davacının önalım hakkının tanınmasını istemesinde bir usulsüzlük bulunmamaktadır. Payın tapu iptali ve tescili davası sonucu davalı adına tesciline karar verilmesi Türk Medeni Kanunu’nun 733 / 1 maddesindeki cebri artırma ile satış olarak da değerlendirilemez.

Bu durumda mahkemece payın davalı adına tescil edilip edilmediği tapu sicil müdürlüğünden araştırılarak sonucuna göre bir karar verilmesi yönünden hükmün bozulması gerekmiştir.