Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2012/10610 K.2012/13784

Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı alacak davasına dair kararın temyiz incelemesi duruşmalı olarak davalı tarafından süresi içinde istenilmekle gün tayin edilerek taraflara gönderilen davetiyelerin tebliğ edilmesi üzerine belli günde davacılar vekili Av.... geldi. Hazır bulunan sözlü beyanları dinlendikten sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü. Uyuşmazlık, 93.634.- TL kira alacağının tahsiline ilişkindir. Mahkemece davanın kısmen kabulü ile 82.634.- TL kira alacağının davalıdan tahsiline karar verilmesi üzerine, hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Davada dayanılan ve hükme esas alınan 8.12.2003 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Sözleşme ile kiralanan tekstil ürünleri ticareti işinde kullanılması için davalıya kiralanmıştır.

Sözleşmenin özel şartlar bölümü 6. maddesinde kiracının kiralananın içinde binaya zarar verecek veya kiralananın mevcut yapısını bozacak şekilde tadilat yapamayacağı ve binaya ve duvarlara zarar verecek değişiklikler yapamayacağı kararlaştırılmıştır. Bu şart geçerli olup tarafları bağlar.

Bu düzenleme çerçevesinde de davalı kiracı, kiralananda bir takım tadilat ve dekorasyon çalışmalarına başlamış, ne var ki sözleşmeye aykırı şekilde duvarların yıkılmasına, zeminin kırılmasına ve bina statiğinin zarar görmesine yol açmıştır. Bunun üzerine taraflar arasında Mayıs 2007 tarihinde düzenlenen protokolle, taraflar aylık kira parasının 2.200.- TL olması ve Nisan 2007 tarihine kadar tüm kiraların ödendiği konusunda mutabakata varmışlardır.

Bunun yanı sıra davacılar protokolle Mayıs 2007 ayı kirası dahil olmak üzere kiracının kiralananda tekrar faaliyete başlayacağı döneme kadarki kira bedellerinden muaf olduğunu, bu döneme ilişkin kira bedellerini talep etmeyeceklerini, tüm tadilatların bitirilip kiralananın faaliyete geçmesinden itibaren kiracının tadilat için yapacağı tahmini 70-80.000.- TL masrafın 25.000.- TL'sini kira parasından mahsup etmek suretiyle karşılayacaklarını kabul ve taahhüt etmişlerdir.

Bununla birlikte davalı kiracı protokolle üstlendiği edimlerini yerine getirmemiş, savunmalarında belirttiği üzere kiralananın arkeolojik SİT alanında kalması nedeniyle mağazanın mühürlendiğini, bu nedenle tadilat yapılamadığını ileri sürmüştür.

Ancak davacı tarafından, davalı aleyhine Bergama Sulh Hukuk Mahkemesi'nin 2009 / 742 Esas 2011 / 995 Karar sayılı dosyasında açıktan fena kullanma nedeniyle kiralananın tahliyesi için açılan davada, mahkeme 11.11.2009 tarihinde davacıların talebi üzerine kiralananda gerekli tadilat ve onarım işlemleri yapılması için Borçlar Kanunu'nun 97. maddesi hükmü gereği tedbiren ifaya izin vermiştir. Bu durumda her ne kadar kiralananın hukuki konumu itibariyle ...

II No'lu Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kurulu'nca bina mühürlenmiş ise de, yine bir kısım tadilatların yapılabileceği anlaşılmaktadır. Sözleşme ve protokol tarihleri itibariyle aradan geçen uzun süre boyunca davalı kiracının hem kiralananı kullanılabilir hale getirmemesinin, hem de kira parası ödememesinin kabul edilmesi mümkün değildir. Bu durumda dava konusu edildiği üzere tadilat süresinin dışında, dava tarihine kadar olan kira paralarından sorumludur.

Mahkemenin de kabulü bu yönde olmakla birlikte, yargılama sırasında alınan 22.2.2012 tarihli ek bilirkişi raporunda, taşınmazda yapılan tadilatlar sonucu meydana gelen zarar ve bu zararların giderilmesi için yapılması gereken onarımlar yönünden inşaat ruhsatının, inşaatın mühürlenmesinden itibaren ne kadar süre içinde alınabileceği hakkında kesin bir sürenin belirlenmesi mümkün olmamakla birlikte, kaçak inşaatın belediye tarafından mühürlenmesinden sonra taşınmaz sahibine inşaat ruhsatı alması için bir aylık süre verileceği, taşınmaz sahibinin ruhsat başvurusu üzerine ilgili anıtlar kuruluna yazı ile bildirimde bulunulacağı,

gelecek cevaba göre belediyenin işlem yapacağı, kurulun ilgili yapının tescilli yapı olduğu durumlarda, röleve, retisisyon, restorasyon projelerinin yapılmasını isteyeceği, ruhsat dosyasında eksik evrak olmaması halinde belediyenin onbeş gün içinde inşaat ruhsatı vereceği, yapı ruhsatının alınmasından sonra da onarım süresinin yirmi-yirmibeş gün olacağı belirtilmiştir.

Bilirkişi raporunda tadilat çalışmalarına başlanabilmesi için gereken teknik ve bürokratik süre konusunda bir açıklama yapılmamasına rağmen, mahkeme bu süreyi kendiliğinden ortalama beş ay olarak belirleyerek bu sürenin dışında kalan kira paralarının davalıdan tahsiline karar vermiştir.

Her ne kadar bilirkişi raporunda açılanan prosedürün tam olarak ne kadar zaman alacağı net değil ise de, mahkemece bu konuda uzman bir bilirkişi heyetinden, sürenin ekonomik ve rasyonel kullanılması durumunda belirtilen işlerin alacağı zaman konusunda rapor alınarak, bu süreye onarım süresinin eklenmesi sonucu ortaya çıkacak süreç dışında kalan dava tarihine kadar olan kira paralarının tahsiline karar verilmesi gerekirken, eksik inceleme sonucu ve denetime elverişli olmayacak şekilde hüküm kurulması doğru görülmediğinden kararın bozulması gerekmiştir