Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2012/10735 K.2012/13789

Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı itirazın iptali davasına dair kararın temyiz incelemesi duruşmalı olarak davalı-karşı davacılar tarafından süresi içinde istenilmekle gün tayin edilerek taraflara gönderilen davetiyelerin tebliğ edilmesi üzerine belli günde davalı-karşı davacılar vekili Av. ... geldi. Hazır bulunanın sözlü beyanı dinlendikten sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.

Uyuşmazlık, asıl davada Ekim -Kasım 2008 ayları kirasının tahsiline yönelik icra takibine yapılan itirazın iptali ve icra inkar tazminatının tahsili, karşı davada ise kiralanana yapılan 10.000 TL, ıslah dilekçesi ile de 41.541.59 TL zorunlu ve faydalı masrafın kiralayandan tahsiline ilişkindir. Mahkemece asıl davanın kabulüne, karşı davanın reddine karar verilmesi üzerine hüküm davalı- karşı davacılar vekili tarafından temyiz edilmiştir.

1-Dosya kapsamına, toplanan delillere, mevcut deliller mahkemece takdir edilerek karar verilmiş olmasına, takdirde de bir isabetsizlik bulunmamasına göre temyiz eden davalı- karşı davacılar vekilinin asıl davaya ilişkin temyiz itirazları yerinde değildir.

2-Davalı-karşı davacılar vekilinin karşı davaya ilişkin temyiz itirazlarına gelince ;

Davada dayanılan ve hükme esas alınan 1.12.2007 başlangıç tarihli ve üç + iki yıl süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Sözleşmenin kiralanan şeyin şimdiki durumu bölümüne göre taşınmaz “eksiksiz boş” olarak kiraya verilmiştir.

Sözleşmenin özel şartlar bölümü 8. maddesinde kiralanan yerin halihazır durumu ile boş, boya badana yapılacak durumda olup kiracının kiralayanın onayı ile ofis içinde yapının statik proje özelliklerine zarar vermemek kaydıyla dekorasyon yapabileceği, mevcut ahşap döşeme kaplamalarını cilalayabileceği, ancak hiçbir şekilde örtücü tarzda boya ile boyayamayacağı, ayrıca banyo seramik ve fayanslarının kırılması durumunda ve tahliye sırasında bundan dolayı bozulma varsa bedelini ödeyeceği, özel 10. maddesinde de, tahliye sırasında kiracının kiralananı kiralayana aynen teslim edeceği,

ancak teslim sırasında mevcut olan mutat kullanmadan doğan eskime, aşınma ve yıpranmadan sorumlu olmayacağı, taşınmazın tüm teknik ekipmanını çalışır ve kullanılır vaziyette teslim edeceği, tahliye sırasında taşınmaza zarar vermeden taşınmazın mütemmim cüz'ü mahiyetini almamış sabit olmayan bölme , dekor ve malzemeleri alabileceği kararlaştırılmıştır. Bu şartlar geçerli olup tarafları bağlar.

Davalı – karşı davacılar açmış oldukları işbu karşı dava ile kiralanana kiralayanın bilgisi dahilinde yapılan kat kaloriferi, doğalgaz hattı işleri ve kombi montajı bedeli ile kira sözleşmesinin hemen başında yapılmış bulunan elektrik ve su tesisatlarının bakım ve tamir bedellerini, ayrıca boya, alçıpan, cila, fayans, duvar kağıdı, mutfak ve banyo tesisatlarının bakım ve onarım bedellerini talep etmişlerdir.

Yargılama sırasında da banyo tesisatı, lavabo, duvar kağıdı, elektrik tesisatı, ofis boya, bakım tadilatı, alçıpan, cila işleri, fayans, muhtelif tesisat işleri, yoğuşmalı kombi, oda kumandası, kombi baca seti, yangın emniyet vanası,yatay çıkış adaptörü, kat kaloriferi, doğalgaz hattı işleri ve kombi montajı için yapılan masraflara ilişkin faturaları sunmuşlardır.

Mahkeme, bu talep konusunda yaptırdığı bilirkişi incelemesi sonucu alınan 22.8.2011 tarihli bilirkişi raporu çerçevesinde sözleşmenin genel şartlar 12. maddesinde tezyinat giderlerinin kiracıya ait olup, bir kısım işler konusunda kiralayandan izin alındığına dair bir belge sunulamaması, bir kısım işler yönünden de değişiklik ve tadilat gerektirecek bir ayıbın ya da kiralayandan bu işlerin yapılması konusunda bir talebin olduğunun kanıtlanamaması, yapılan işlerin faydalı ve zorunlu değil, lüks masraflar olması, tamirat bedellerinin kiracıya ait bulunup bu bedellerin istenemeyeceği gerekçesi ile karşı davanın reddine karar vermiştir.

Ne var ki, mahkemenin de kabulünde olduğu üzere her ne kadar yapılan tadilat ve iyileştirme çalışmaları kiralayanın izni olmadan yapılmış ise de, kiralayan tarafından tahliyeden sonra mevcut hali ile kabul edilip benimsenerek taşınmaz 1.3.2009 tarihinde yeniden kiraya verilmiştir. Kaldı ki, bilirkişilerin belirlediği ve kiracı tarafından yapılan işler sadece süslemeye ( teyzinat ) yönelik olmayıp taşınmazın amaca uygun kullanılmasına yönelik masraflardır.

Diğer yandan yerleşik uygulama, kiracının kiralanana yaptığı faydalı ve zorunlu masrafların yapıldığı tarih itibariyle Borçlar Kanunu'nun 414. maddesi kapsamında vekaletsiz iş görme hükümlerine göre davalı kiralayandan isteme hakkı olduğu yönündedir. Kural olarak bu gibi zorunlu ve faydalı masrafların kira sözleşmesinin başlangıcında yapılmış olduğu kabul edilmektedir.

Kiralananın tahliyesi sonunda kiralayan bunları benimsemiş ve kiracı aleyhine sebepsiz zenginleşme meydana gelmiştir. Bununla birlikte yapılanların değerinin tam olarak kiracıya verilmesi de yerinde bir uygulama olmayacaktır.

Bunun için mahkemece yeniden konusunda uzman bilirkişi ya da bilirkişi kurulu seçilerek kiralananın kiracı tarafından yapıldığı kabul edilen faydalı giderlerle birlikte gerçek değeri ile faydalı giderler dikkate alınmaksızın taşınmazın çıplak değeri belirlenmeli, bu şekilde elde edilecek değerler arasında bir fark meydana geldiğinde bunlar birbirine oranlanmalı, böylece davacı kiracının yaptığı imalatların bedele yansıma miktarı bulunmalı ve bu miktara hükmedilmelidir.

Eğer faydalı giderlerin yapılmış olması hali ile yapılmamış olması halinde belirlenen değerler arasında bir fark bulunmuyorsa kiralayanın sebepsiz zenginleşmesi olmadığı kabul edilerek dava ret edilmelidir. Mahkemece bu yöntem izlenmeden yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmediğinden kararın karşı dava yönünden bozulması gerekmiştir.