Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2012/10904 K.2013/2074

Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı kira alacağı, cezai şart ve tazminat davasına dair karar, davalı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü. Dava, sözleşmenin feshi nedeni ile ödenmeyen kira bedeli, sözleşmeden kaynaklanan cezai şart ve tazminatın tahsiline ilişkindir. Mahkemece, davanın kabulüne karar verilmiş, hüküm davalı tararfından temyiz edilmiştir. 1-Davalı vekilinin aşagıdaki bendin kapsamı dışındaki temyiz itirazları yerinde değildir. 2-Davalı vekilinin sözleşmede kira bedeli dışında kararlaştırılan tazminat ve cezai şart istemine ilişkin temyiz itirazlarına gelince;

Davacı vekili dava dilekçesinde, davalının 5.12.2008 başlangıç tarihli ve 3 yıl süreli kira sözleşmesi ile büronun davalıya kiraya verildiğini, kiralanan taşınmaza ait 1'nci yıl 4'üncü taksit ve 2'nci yıl 1'nci taksit kira bedelleri ile yapılan sözleşme ve ihale kararına ait damga vergisinin ödenmesi hususunun 28.1.2010 tarihli yazı ile davalıya bildirildiği halde, davalının bir ödemede bulunmadığını, sözleşmenin 11. maddesine göre sözleşme hükümlerinin yerine getirilmemesi,

sözleşmenin feshini gerektirdiğinden 5.12.2008 tarihli kira sözleşmesinin defterdarlık makamının 16.3.2010 tarihli olurları ile fesh edildiğini, taşınmazın teslimi için ihtar keşide edilip ve taşınmazın 30.4.2010 tarihinde teslim alındığını, sözleşmenin 11/2. maddesine göre sözleşme hükümlerinin yerine getirilmemesi halinde, kesin teminatın irad kaydedileceği ve carı yıl kira bedelinin tazminat olarak tahsil edileceği, 14. maddesinde kiralananın geç tesliminden dolayı geçen her gün için, cari yıl kira bedelinin %1 oranında ceza ödeneceğinin kararlaştırıldığını belirterek,

vadesinde ödenmeyen 1'nci yıl 4'üncü taksit kira bedeli 1.025 TL, 2'nci yıl 1'nci taksit 1.028 TL, vadesinde ödenmeyen 2 yıl 2 taksit kira bedelinden fesih tarihine kadar olan 1.380 TL, kira sözleşmesinin 11. maddesine göre alınması gereken tazminat tutarı 4.112 TL nin vade tarihlerinden itibaren geçikme fazileri ile birlikte, sözleşmenin 14. maddasine göre 21 gün geç teslim nedeniyle 864 TL nin dava tarihinden itibaren yasal faiziyle birlikte tahsilini istemiştir.

Davalı ise, kira sözleşmesi imzalanırken yüzüne okunmadığını, sözleşmeyi, şurayı imzala dedikleri için imzaladığını, bazı ödemeler yaptığını ve mağdur olduğunu belirterek davanın reddini savunmuştur.

01.07.2012 tarihinde yürürlüğe giren 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 346.maddesinde “Kiracıya, kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemez. Özelikle, kira bedelinin zamanında ödenmemesi halinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmalar geçersizdir.” hükmüne yer verilmiştir.

6101 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkındaki Kanun'un Geçmişe Etkili Olma başlıklı 2.maddesinde “Türk Borçlar Kanunu'nun kamu düzenine ve genel ahlâka ilişkin kuralları gerçekleştikleri tarihe bakılmaksızın bütün fiil ve işlemlere uygulanacağı, yine Görülmekte Olan Davalara İlişkin Uygulama başlıklı 7.maddesinde de “Türk Borçlar Kanunu'nun; kamu düzenine ve genel ahlaka ilişkin kuralları ile geçici ödemelere ilişkin 76., faize ilişkin 88., temerrüt faizine ilişkin 120., aşırı ifa güçlüğüne ilişkin 138.maddesinin, görülmekte olan davalarda da uygulanacağı” öngörülmüştür.

Türk Boçlar Kanunu'nun “Kiracı Aleyhine Düzenleme Yasağı” başlıklı 346.maddesinin kamu düzenine ilişkin bir hüküm olduğu uyuşmazlık konusu değildir.

Ancak, 04.07.2012 tarihli 6353 sayılı Kanun'un 53. maddesi ile değiştirilen 31.3.2012 tarihli 6217 sayılı Kanun'un Geçici 2. maddesine göre” Kiracının Türk Ticaret Kanunu'nda tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiralarında, 11/1/2011 tarihli ve 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 323, 325, 331, 340, 342, 343, 344, 346 ve 354 üncü maddeleri 1/7/2012 tarihinden itibaren 8 yıl süreyle uygulanmaz.

Bu durumda olan kira sözleşmelerinde bu maddelerde belirtilmiş olan konulara ilişkin olarak sözleşme serbestisi gereği kira sözleşmesi hükümleri tatbik olunur. Kira sözleşmelerinde "hüküm olmayan hallerde mülga Borçlar Kanunu hükümleri uygulanır.” hükmüne göre kiracısı tacir ve tüzel kişi olan işyerlerinde Türk Borçlar Kanunu'nun 346. maddesi uygulanmayacaktır.

Olayımızda, davacı alacaklı ödenmeyen kira bedelleri ile birlikte sözleşmenin 11. maddesine göre sözleşme hükümlerine uyulmaması sebebiyle sözleşmenin fesih edilmesi neticesinde kararlaştırılan cari yıl kira bedeli kadar 4.112 TL tazminatın ve sözleşmenin 14. maddesine göre sözleşme sona erdiği halde, kiralananın 21 günlük geç teslim edilmesi nedeniyle geçen her gün için cari yıl kira bedelinın %1 oranında hesaplanan 864 TL ceza miktarının tahsilini istemiştir.

Yukarıda açıklandığı üzere, kiracı hakkında Türk Borçlar Kanunu'nun 346.maddesinin uygulanıp uygulanmayacağının araştırılması, Türk Borçlar Kanunu'nun 346.maddesi uyarınca "kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemez," hükmü üzerinde durularak sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, yazılı gerekçeyle davanın kabulüne karar verilmesi doğru olmadığından hükmün bozulması gerekmiştir.