Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2012/11880 K.2012/15564

Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı kira uyarlama-alacak davasına dair karar, davacı ve davalı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.

Dava, kira uyarlaması ve ciro artırıcı yatırım harcamalarına ilişkin alacağın tahsili istemine ilişkindir. Mahkemece davanın kısmen kabulüne ve kısmen reddine karar verilmiş, hükmün kabul edilen kısmı davalı, reddedilen kısmı ise davacı tarafından temyiz edilmiştir.

1-Dosya kapsamına, toplanan delillere, mevcut deliller mahkemece takdir edilerek karar verilmiş olmasına ve takdirde de isabetsizlik olmamasına, davacı vekilinin 12.07.2010 tarihli beyanı ile birlikte değerlendirildiğinde 16.10.2010 tarihli taahhütname başlıklı belge ile davanın demirbaş harcamaları, ciro artırıcı faydalı ve iyileştirici yatırım harcamaları ile ilgili kısmından feragat edildiğinin anlaşılmasına göre davacı vekilinin hükmün ciro artırıcı ve iyileştirici yatırım harcamalarına dair bölümüne ilişkin temyiz itirazları yerinde değildir.

2-Davalı vekilinin kira uyarlamasına dair karar ile ilgili temyiz itirazlarına gelince.

Davacı vekili, dava dilekçesinde, davalının Türkiye Diyanet Vakfı'ndan kiraladığı dava konusu taşınmazı müvekkili ile işletmesi konusunda anlaşarak 29.12.1991 tarihli kira sözleşmesi ile kiraladığını 24.12.1998 tarihli ek sözleşme ile sözleşme süresinin 31.12.2009 tarihine kadar uzatıldığını, sözleşmenin 4.maddesinde kira parasının gerçekleşen cironun %6'sı olarak kararlaştırıldığını, 5 ve 6.maddelerinde ise asgari ciro garantisi ve hesaplanmasının düzenlendiğini,

buna göre 1993 yılından itibaren bir önceki yılın cirosuna TÜFE artış oranları ilave edilmek suretiyle bir sonraki yılın cirosunun belirleneceği ve gerçekleşen ciro belirlenen bu rakamın altında dahi kalsa belirlenen rakamın kabul edileceğinin hüküm altına alındığını, sözleşme hükümlerinin 2001 yılına kadar eksiksiz yerine getirildiğini, kendileri dışında ülke ekonomisindeki olumsuz gelişmeler yönünden sözleşmenin bu hükmünün çekilmez hale geldiğini,

yine sözleşmesinin 6.maddesindeki %20 ve %10 oranlarındaki ceza hükümlerinin de tahammül edilemez boyutlarda olduğunu ileri sürerek kira bedelinin sektör ortalaması olan %2,5 oranına çekilmesini ve bu bedelin gerçekleşen ciro üzerinden yapılmasını, aylık ödemelerdeki gecikme cezası oranlarının indirilmesini, 2000 yılı asgari ciro farkı nedeniyle borçlu olmadıklarının tespitini talep ve dava etmiştir. Davalı vekili ise davanın reddine karar verilmesini istemiştir.

Mahkemece, kira uyarlaması davası ile ilgili olarak ilk kararında, 18.07.2001 tarihinden itibaren geçerli olmak üzere kiralanan Ankara ili ... kompleksi içinde yer alan bir kısım yerin makina, tesisat ve demirbaşları ile ilgili yıllık kira bedelinin gerçekleşen ciro baz alınmak suretiyle %3 oranında belirlenmesine karar verilmiş, hükmün bu bölümünün davalı tarafından temyiz edilmesi üzerine, Yargıtay 14. Hukuk Dairesinin 12/07/2005 tarih 2005/4358-7209 sayılı kararı ile; uyarlama davalarında amacın, başlangıçta taraflar açısından eşit olan çıkar dengesinin kendilerinden kaynaklanmayan ve öngörülmeyen

nedenlerle ileride bir taraf için çekilmez hal alması durumunda bozulan dengeyi yeniden kurmak olduğu, taraflar arasındaki 29.12.1991 başlangıç tarihli sözleşmenin, davanın açıldığı 18.7.2001 tarihine kadar yaklaşık on yıl, yine tarafların serbest iradeleri ile 19.4.1993, 1.1.1995 ve 24.12.1998 tarihlerinde yaptıkları ek sözleşmelerle birlikte uygulandığı,

bu tarihten sonraki olayların değerlendirilerek sözleşmedeki çıkar dengesinin davacı kiracının öngöremediği bazı nedenlerle aleyhine olağanüstü değişip değişmediğine bakmak gerekeceği, gerek taraflar arasında sözleşme ilişkisinin kurulduğu 29.12.1991 tarihinde ve gerekse ek sözleşmelerin yapıldığı 19.4.1993, 1.1.1995 ve 24.12.1998 tarihlerinde ülkemizdeki yüksek oranda enflasyonun varlığı ve ekonomik hayatın krizlerle yürüdüğü orta halli kişilerce de bilinen gerçeklerden olduğu, bu dönemlerde davacı tarafından ne kira bedeline yönelik ne de asgari ciro garantisinden vazgeçilmesine yönelik istemde bulunulmadığı,

ülkemizde 1960'lı yıllardan beri sık sık para ayarlamaları yapılmakta olduğu, Türk parasının değerinin yabancı paralar karşısında düşürülmekte ve ülkemiz ekonomisinin istikrarsızlıklar içerisinde yürümekte olduğu, bu durumun tacir olan davacı tarafından da bilinmesi gereken bir vakıa olduğu, basiretli tacir gibi hareket etmeyen davacının, uyarlama koşullarından olan "öngörülmezlik" şartına dayanamayacağı, davacının ciro ile ödenmesi kararlaştırılan kira parasının oranına ilişkin isteği ile asgari ciro garantisinin kaldırılması talebinin reddi yerine hüküm altına alınması doğru olmadığı gerekçesiyle hükmün bozulmasına karar verildiği,

mahkemece bozma ilamına uyma kararı verilmesine rağmen, bozma ilamı doğrultusunda kira uyarlama davasının da reddine karar verilmesi gerekirken kabulü yönünde hüküm kurulması doğru değildir.

Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.