Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2012/12135 K.2012/14356

Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı tahliye davasına dair karar, davalı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü. Dava, feshi ihbar nedeniyle kiralananın tahliyesi istemine ilişkindir. Mahkemece istemin kabulü ile tahliyeye karar verilmiş, hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Davacı vekili, davalının boş arsa niteliğindeki taşınmazı 02/01/2004 başlangıç tarihli kira sözleşmesi ile kiraladığını, kira sözleşmesinin uzayarak devam ettiğini, davacının 09/11/2010 tarihinde taşınmazı kendi ihtiyacı için kullanmak amacıyla satın aldığını, davalıya 09/03/2011tarihine noterde düzenlenen ihtarname ile 11/03/2011 tarihinde feshi ihbar bildirimi yapıldığı halde, kiralananın tahliye etmediğini belirterek, davalının kiralanandan tahliyesine karar verilmesini istemiştir.

Davalı vekili, davacının aktif dava ehliyetinin bulunmadığını, tapu kayıtları ile fiili durumun birbirine uymadığını, tapu kayıtlarına göre davalının satın aldığı taşınmazın üzerinde kat irtifakı kurulu bağımsız bölümler olduğunu, 248 Ada 35 nolu parselin tahliyesi istenilen kısmının davalıya ait olduğunun belli olmadığını belirterek davanın reddine karar verilmesini istemiştir. Mahkemece davanın kabulü ile tahliyeye karar verilmiştir.

Kural olarak, tahliye davası açma hakkı kiralayana aittir. Zira kiralayan sözleşmenin tarafı olup, yetkisini sözleşmeden almaktadır. Ancak, kiralayan durumunda olmayan malikin de dava açabileceği içtihaden kabul edilmiştir. Kiralanan paylı mülkiyete konu ise pay ve paydaş çoğunluğunun sağlanması, elbirliği halinde mülkiyete konu teşkil ediyorsa tüm ortakların davaya katılmaları gerekir.

Bu koşullar birlikte dava açma şeklinde gerçekleşebileceği gibi bir paydaş tarafından açılan davaya sonradan diğer paydaşların onaylarının alınması şeklinde de sağlanabilir. Elbirliği mülkiyetinde, ortakların davaya katılmaları sağlanamaz ise miras bırakanın terekesine temsilci atanması sağlanarak temsilci huzuruyla dava yürütülür. Dava hakkına ilişkin olan bu hususların mahkemece kendiliğinden gözönünde bulundurulması gerekir.

Olayımıza gelince; davada dayanılan ve hükme esas alınan 02/01/2004 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesi, kiracı davalı şirket ile dava dışı kiralayan...arasında hurda deposu olarak kullanılmak üzere imzalanmıştır. Kiralananın 248 ada 35 parsel sayılı taşınmaz olduğu dosya içeriği ile sabittir. Dosyada mevcut tapu kayıtlarına göre dava konusu 248 ada 35 parsel sayılı taşınmaz üzerinde kat irtifakı kurulmuş olup, projeye göre 71 bağımsız bölümden oluşmaktadır.

Kiralayan tapu maliki değildir. Davacı taşınmazın kat irtifaklı 17, 33, 52 ve 71 no'lu bağımsız bölümlerini Nigogos Atiniz'den satın almıştır. Davacı dışında çok sayıda kat irtifaklı bağımsız bölüm maliki bulunmaktadır.

Bu durumda, dava konusu 248 ada 35 parsel sayılı taşınmazın, tapu kayıtlarına göre kat irtifakı kurulu 71 bağımsız bölümden oluştuğu, malik sıfatıyla dava açan davacının satın aldığı arsa payları gözetildiğinde pay ve paydaş çoğunluğunu sağlamadan bu davayı açtığı anlaşılmıştır.