Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2012/14341 K.2013/8157

Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı itirazın iptali davasına dair karar, davacı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.

Dava, itirazın iptali istemine, ilişkindir.

Davacı vekili, dava dilekçesinde, davalının, davacının yöneticisi olduğu taşınmazda kat maliki ve ortak yer niteliğindeki otoparkta kiracı olduğunu, kat maliki olduğu bağımsız bölüm nedeniyle 2008-2009 dönemi aidatlarını ödemediği gibi, kiralanana ait 2005-2008 yılları arasındaki kira parasını ödemediğinden icra takibinde bulunduklarını, davalının haksız olarak itiraz ettiğini, itirazın iptaline ve takibin devamına karar verilmesini istemiştir.

Davalı otoparkta önceki yıllarda kiracı olduğunu, takibe konu dönemde ise kiracı olmadığını, taşınmazın kat mülkiyetine tabi olduğundan 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunun 45. Maddesi gereğince ortak alanların tüm kat maliklerinin oy birliği olmadan kiraya verilemeyeceğini, nitekim 2008 yılında otoparkın 3. kişiye kiraya verilmesi nedeniyle tarafından açılan men'i müdahale davasının kabul edildiğini, bu nedenle de kendisinden kira parası talep edilemeyeceğini, kendisinin önceki yıllarda yönetime ödediği kira parasının istirdatı için dava açması nedeniyle söz konusu takibin yapıldığını, bu nedenle kira parası talep edilemeyeceğini,

kendisine ait bağımsız bölüm nedeniyle ise, her ne kadar daha önceki yıllarda aidat ödemesi yapmış ise de, ana taşınmazın ortak gideri gerektiren hiçbir hizmetinde faydalanmadığını bu nedenle kendisinden aidat talep edilemeyeceğini belirterek, davanın reddine karar verilmesini savunmuştur.

Mahkemece.

Davacının takibe konu edilen ve davalı tarafından imzası inkar edilen 01.12.2013 tarihli 5 yıl süreli kira sözleşmesindeki imzanın davalının eli ürünü olmadığının Adli Tıp Kurum'undan alınan rapor ile anlaşıldığını, Bu nedenle davacı tarafından, davalının 2005-2008 yıllarında otoparkta kiracı olduğunun yazılı belge ile ispatlanamadığı, kaldı ki yönetimin 634 Sayılı KMK.nun 45. maddesi gereğince, Kat Maliklerinin oybirliğiyla karar alınmadan ortak alan niteliğindeki otoparkın kiraya da verilemeyeceğini belirterek;

aidat alacağı yönünden ise aidat alacaklarının nelerden ibaret olduğunun açık bulunmaması nedeniyle davacıya 09.02.2012 tarihli celse de aidat borçlarının hangi kalemlerden oluştuğunun bildirmesi ve buna ilişkin alınmış yönetim kurulu kararı v.s olmak üzere tüm delil, belge ve bilgileri mahkemeye sunması için iki haftalık kesin mehil verilmesine ve kesin mehilin sonuçlarının hatırlatılmasına rağmen verilen Süre içerisinde dava konusu edilmeyen 2010-2011 dönemine ilişkin gelir gider detaylarını sunduğunu, süresinden sonra dava konusu döneme ait gelir gider belgelerini sunmuşlar ve bilirkişi tarafından aidat borcu olduğu belirtilmişse de,

Yönetim kurulu vs delillerin verilen kesin mehil içinde sunulmadığını belirterek her iki isteme yönelik yapılan takip nedeniyle açılan itirazın iptali davasının reddine karar verilmiştir.

1-)Davacının kira alacağına yönelik temyiz itirazlarının incelenmesinde; Mahkemece, davacı davalının 2005-2008 döneminde kiracı olduğu kanıtlanamadığından, kiracı olduğu kabul edilse bile sözleşmenin 634 Sayılı Yasanın 45. maddesi gereğince geçersiz olduğundan bahisle alacağın reddine karar verilmiştir.

Öncelikle, bir taşınmazın kiraya verilebilmesi için kiraya verenin malik olması şart değildir. Kiraya veren malik olmasa da sözleşme geçerlidir ve taraflar sözleşme hükümleriyle bağlıdır. Bu durum, sözleşmeye bağlılık ilkesi gereğidir. Her ne kadar davacının dayandığı 01.12.2003 tarihli 5 yıl süreli kira sözleşmesindeki imzanın Adli Tıp Kurumu'ndan alınan raporda davalıya ait olmadığı belirtilmişse de, 30.12.2003 tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesindeki imzanın davalıya ait olduğu Adli Tıp Kurumu tarafından yapılan imza incelemesiyle anlaşılmıştır.

Taraflar arasındaki kira sözleşmesi 818 Sayılı BK.nun adi kiraya ilişkin hükümlerine tabidir. BK.nun 263. maddesi gereğince kira müddetinin hitamında kiraya verenin açık veya zımni rızası ile kiralananın kullanılmasına devam olunduğu yahut mukavelede fesih hakkında gösterilen ihbarı iki taraftan hiç biri yapmadığı takdirde, hilafına mukavele yoksa akit, gayri muayyen bir müddet için tecdit edilmiş sayılır.

Kira alacağı talep edilen dönemde kira sözleşmesinin sona erdiğini ispat yükü davalıya aittir. Kira sözleşmesi kiralananın teslimi ile sona ereceğinden, kiralanın tahliye ve teslimine kadar kira parasından davalı sorumludur. Davalı kiralananı tahliye ettiğini ispatlayamamıştır. Ne var ki, kiralanan dava açılmadan önce üçüncü kişiye davacı tarafından kiralanarak teslim edilmiştir.

Her ne kadar üçüncü kişi ile yapılan kira sözleşmesi mahkemece iptal edilmiş ise de, kiralananın davalı tarafından dava öncesinde kiralayana teslim edildiği anlaşılmaktadır.

Bu durumda mahkemece, öncelikle davacıya kiralananın, davalı tarafından kendilerine hangi tarihte teslim edildiği hususu açıklattırılarak, davalı tarafından bu hususun kabul edilmemesi halinde, davalı 08.04.2009 havale tarihli cevap dilekçesinde yemin deliline de dayandığından, kiralananın tahliyesi ve teslimi noktasında yemin teklif etme hakkı da hatırlatılarak, sonucuna göre, kiralananın teslim tarihine kadar ödenmeyen kira parası yönünden hüküm kurulması gerekirken, yazılı gerekçe ile ve eksik inceleme ile istemin reddine karar verilmesi isabetli değildir.

2-)Davacının aidat alacağına yönelik temyiz itirazlarına gelince. Davacı, kat mülkiyetine tabi taşınmazda, davalının maliki olduğu bağımsız bölüm nedeniyle, 2008-2009 dönemi ödemesi gereken aidat bedelinin ödenmesini istemiştir.

Mahkemece, aidat borçlarının hangi kalemlerden oluştuğunun bildirmesi ve buna ilişkin alınmış yönetim kurulu kararı v.s olmak üzere tüm delil, belge ve bilgileri mahkemeye sunması için verilen süreye rağmen ibraz edilmemesi nedeniyle davanın reddine karar verilmiştir.

Öncelikle Kat Mülkiyetine konu taşınmazlarda Ortak giderlere katlanma borcu 634 Sayılı Yasadan kaynaklanmakta olup, bu konuda Kat Malikleri Kurulu tarafından karar alınmamış olması, yahut işletme projesi hazırlanarak kat maliklerine tebliğ edilmemiş olması kat maliklerini ortak giderlerden sorumluluktan kurtarmaz.

Bu konuda alınmış olan Kat Malikleri Kurulu kararları var ise bu kararlara, Yönetim planına ve Kanun hükümlerine göre kat maliklerinin ortak giderlerden sorumlulukları tespit edilir.

Mahkemece belirtilen şekilde aidat miktarını, gerektiğinde kat mülkiyetine konu taşınmazda ve Kat Malikleri Kurulunun defter, gelir ve giderlerini gösteren makbuzlar ve kayıtlarının bulunduğu yerde keşfen bilirkişi marifetiyle inceleme yapılarak tespit edilebilme imkanı bulunduğu halde, aidat miktarına ve ne şekilde alınacağına ilişkin yönetim kurulu kararı ve belgelerin sunulmadığından bahisle aidat alacağına ilişkin istem yönünden de davanın reddine karar verilmesi doğru değildir.