Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2012/14773 K.2012/17665

Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı alacak davasına dair kararın temyiz incelemesi duruşmalı olarak davacı ve davalı tarafından süresi içinde istenilmekle gün tayin edilerek taraflara gönderilen davetiyelerin tebliğ edilmesi üzerine belli günde davacı şirket vekili Av.... geldi. Hazır bulunanın sözlü açıklamaları dinlendikten sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.

Dava, erken fesih nedeniyle tazminat, kira alacağı ve ecrimisil bedelinin tahsili istemine ilişkindir. Mahkemece istemin kısmen kabulüne karar verilmiş, hüküm davacı ve davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir

1- Dosya kapsamına, toplanan delillere, mevcut deliller mahkemece takdir edilerek karar verilmiş olmasına ve takdirde de bir isabetsizlik bulunmamasına göre davacı vekilinin tüm, davalı vekilinin ise aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan temyiz itirazları yerinde değildir.

2-Davalı vekilinin feshin haklı nedene dayandığına ilişkin temyiz itirazlarına gelince;

Davacı vekili, davalı ile davacı arasında 01.03.2007 başlangıç tarihli, on yıl beş ay süreli kira sözleşmesi imzalandığını, davalının kiralananı süresinden önce tahliye etmek için bir takım yollar aradığını, bu kapsamda davalının...Büyük Şehir Belediyesine müracaat ederek kiralananın imar planındaki durumunu ve...bağlantı yolları projesi kapsamında kalıp kalmadığını sorduğunu, Büyükşehir...

Daire Başkanlığının taşınmazın...bağlantısı yol kavşak uygulama projesi kapsamında kısmen yol alanında kaldığı ve buna ilişkin kamulaştırma çalışmalarının devam ettiğini bildirmesi üzerine davalının bunu gerekçe yaparak keşide ettiği 06.04.2009 tarihli ihtarname ile sözleşmeyi tek yanlı olarak feshettiğini, feshin sözleşmenin 3.maddesinde belirtilen koşullara uymadığını, haksız olduğunu, davalının 31.12.2012 tarihine kadar ve bu süreye 6 aylık ihbar süresinin ilave edilmesi ile 45 aylık kira bedelini ödemekle yükümlü olduğunu,

öte yandan davalının feshi ihbar bildirimi ile kiralananın tahliye edildiği tarih aralığındaki 15 günlük kira borcunu ve sözleşmenin 10.maddesinde belirtilen ecrimisil bedellerini ödemediğini belirterek, fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydı ile erken feshe bağlı olarak 15 aylık kira parası olan 1.412.460 TL, muaccel 15 günlük kira borcu 47.082 TL ve iki yıllık ecrimisil bedeli olan 10.000 TL nin davalıdan tahsilini istemiştir.

Davalı vekili ise kiralanan taşınmazın kamulaştırılacağı bilgisinin ... Büyükşehir Belediyesi Ulaşım Daire Başkanlığı yazısı ile davalıya bildirildiğini, ilgili yazıda toplam alanı 4.069m2 olan kiralanan taşınmazın 1.964 m2’lik kısmının kamulaştırılacağının

belirtildiğini, davalının televizyon yayıncılığı faaliyetini son derece hassas olan teknolojileri kullanarak gerçekleştirdiğini, yayın faaliyetine devam edilirken kısa bir sürede başka yere taşınmanın mümkün olmadığını, kamulaştırma işleminin tamamlanmasının bu yönüyle davalıdan beklenemeyeceğini, bu hususlar yanında hali hazırda devam eden stadyum inşaatı nedeniyle kaya parçaları ve moloz kazaları yaşandığını, kiralanan alana taş ve inşaat malzemelerinin döküldüğünü söz konusu durumun bir yayın kuruluşu olması nedeniyle davalıyı olumsuz yönde etkilediğini, kira sözleşmesinin yapıldığı tarihe göre koşullarının önemli ölçüde değiştiğini, feshin haklı olduğunu, kira ve ecrimisil borcu olmadığını belirterek, davanın reddine karar verilmesini istemiştir.

Mahkemece, tespit edilen hususların kiralanandan kaynaklanan eksiklikler olmadığı, kiralananın kamulaştırılmasına yönelik plan tadilatının ise feshi ihbar bildiriminden sonra gerçekleştiği, davalı tarafından iddia edilen hususların kiralayanın BK’nun 249 ve 250.maddeleri kapsamı dışında kaldığı, kiralanan taşınmazın tahliye tarihinden itibaren 6 aylık sürede yeniden kiraya verilebileceği gerekçesi ile 6 aylık makul süre kirası ve diğer alacak kalemleri yönünden davanın kabulüne karar verilmiştir.

Taraflar arasında 01.03.2007 başlangıç tarihli ve 10 yıl 5 ay süreli kira sözleşmesi konusunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Kiralanan taşınmaz tapuda tarla niteliğinde olup, üzerindeki yapılar ile birlikte davalı tarafından işyeri olarak kiralanmıştır. Davalı kiracının taşınmazda televizyon yayıncılığı faaliyetini yürüttüğü ve taşınmazın bu amaçla kiraya verildiği taraflar arasında tartışma konusu değildir. Sözleşmenin 3.maddesinde; ilk 5 yıllık sürenin bitim tarihi olan 1.3.2012 tarihinden itibaren kiracının 6 ay önceden yazılı ihbarda bulunmak kaydı ile sözleşmeyi tek yanlı feshedebileceği, bu madde uyarınca fesih halinde kiralayanın her hangi bir tazminat talep etmeyeceği belirtilmiştir.

Davalı kiracı kiralanan taşınmazın bir bölümünün kamulaştırılacak olması ve bitişik taşınmazdaki stadyum ve spor kompleksi inşasının sebep olduğu bir takım olumsuzlukları gerekçe göstererek akdi 30.04.2009 gününden itibaren geçerli olmak üzere feshettiğini davacı kiralayana bildirmiştir.

Davalı kiracının feshe gerekçe olarak gösterdiği olumsuzluklar mahkemece mahallinde gerçekleştirilen keşif sırasında bilirkişilerce belirlenerek 13.12.2010 havale tarihli raporun ilgili bölümünde; taşınmazın davalı tarafından stüdyo ve çalışma alanı olarak kiralandığı, parselin bitişiğinde üst bölümünde devam etmekte olan stadyum inşaatının kazı ve dolgularından kopan kaya ve taş parçalarının çevrede bol miktarda bulunduğu, stüdyo olarak düzenlenmiş bölümlerin zemininde daha önceki su baskını ile oluşan çamur tabakasının mevcut olduğu,

gerek stadyum inşaatı sırasında oluşan gürültü, moloz ve taş düşmesi gerekse daha sonra meydana gelen ve izleri mevcut olan su baskınları nedeniyle söz konusu bina ve tesislerde televizyon yayıncılığı yapılması ve bu mahallerin stüdyo olarak kullanılmasının uygun olmadığı belirtilmiştir.

Akdin düzenlendiği tarihte mevcut olmayın kiralanan taşınmazda sonradan meydana gelen bu olumsuzlukların BK 250.maddesi hükmü uyarınca kiralayanın tekeffülü altında olduğunda kuşku yoktur. Anılan hüküm uyarınca kiralayan akit süresince kiralananı sözleşme ile güdülen amaca uygun bir halde bulundurmak zorundadır, kiracı kendisinin kusuru olmaksızın kiralananda sonradan meydana gelen bu gibi hallerde ücretten uygun bir miktar indirilmesini isteyebileceği gibi ayıp uygun bir süre zarfından giderilmez ise akdi dahi feshedebilir. Nitekim davalı kiracı yukarıda belirtilen gerekçelerle kira parasından indirim yapılmasını istemiş, akabinde de akdi feshettiğini davacı kiralayana bildirmiştir. Davacı

kiralayan da... 8. Asliye Ticaret Mahkemesinde açtığı davada aynı olayı gerekçe göstererek inşaatı gerçekleştiren şirketler ve işveren hakkında tazminat talebinde bulunmuştur. Öte yandan kiralanan taşınmazın bir bölümünün kamulaştırılmasına ilişkin imar planı tadilatının fesih tarihinden sonra gerçekleşmesi nedeniyle feshin haksız olduğuna ilişkin mahkeme gerekçesinde de isabet görülmemiştir.

Kiraya verenin teslim borcu ani edimli olmasına karşın, kiralananı kira süresince kullanmaya elverişli bulundurma borcu sürekli bir edim niteliğindedir. Sözleşme ile güdülen amaca göre kullanmanın önemli ölçüde zorlaşması veya ortadan kalkması gibi hallerin kiraya verenin kusurundan kaynaklanıyor olması haklı fesih için zorunlu bir unsur değildir.

Kiralanan taşınmazın önemli ölçüdeki bölümünün yol ve kavşak projesi kapsamında kamulaştırılacak olması nedeniyle sözleşmenin ifasının önemli ölçüde güçleşeceği hatta imkansız hale geleceğinin kabulü gerekir. Davalı kiracı bunu feshe gerekçe olarak göstermiş olup kamulaştırma çalışmalarına ilişkin plan tadilatının fesih bildiriminden sonra gerçekleşmesi sonuca etkili değildir.

Tüm bu nedenlerle davalı kiracının feshinin haklı nedene dayandığının kabul edilmesi gerekmekte olduğundan mahkemece erken feshe dayalı alacak (tazminat) isteminin reddine karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçe ile kabulü hatalı olmuştur

Hüküm bu nedenle bozulmalıdır