Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2012/14784 K.2013/4972

Dava, temerrüt nedeniyle tahliye ve kira alacağının tahsili istemine ilişkindir. Mahkemece kiralananın tahliyesine ve 70.000 TL kira bedelinin tahsiline karar verilmiş, hüküm davalı vekilinin temyizi üzerine Dairenin 20.6.2012 gün ve 2012/7747 – 9279 esas ve karar sayılı ilamı ile kira alacağı yönünden onanmış tahliye yönünden bozulmasına karar verilmiştir. Bu defa da aynı davalı vekili tarafından alacağa ilişkin olarak yasal süresinde karar düzeltme isteminde bulunulmuş olmakla dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.

Davacı vekili davalıya kiralanan taşınmazın tam ve eksiksiz olarak teslim edildiğini, davalı tarafın kendi kusurlu davranışları neticesinde kiralananı 2009-2010 eğitim dönemine yetiştiremediğini, bunun üzerine davalının, önce binanın iskanının alınması için davacıya ihtarname ile 10.08.2009 tarihine kadar süre verdiğini, sonrasında 31.08.2009 tarihli ihtarname ile de sözleşmeyi tek taraflı olarak feshettiğini,

davalının fesihte haksız olduğunu ve kusurlu davranışlarıyla kira sözleşmesinin devamının mümkün olmadığını ileri sürerek ödenmemiş Eylül - Ekim 2009 ayı kira bedeli olan 70.000,00 TL'nin işlemiş faiziyle davalıdan tahsili ile taşınmazdan tahliyesini talep etmiştir.

Davalı vekili savunmasında, müvekkilinin 31.08.2009 tarihli ihtarname ile sözleşmeden döndüğünü davacıya bildirdiğini, sözleşmede taşınmazın okul binası olarak kullanılacağının açıkça düzenlendiğini, kullanıma yönelik iskan izni bulunmasının yasal zorunluluk olduğunu, binanın davacı tarafından yapılan inşaat esnasında imar mevzuatına aykırı davranılmış olduğundan iskan ruhsatı alınamadığını belirterek davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece, davalının kendi yükümlülüklerini yerine getirmemesi sebebiyle sözleşmeyi tek taraflı olarak feshetmede haklı olmadığı gerekçesi ile davanın kabulüne karar verilmiştir.

Taraflar arasında 01.09.2008 başlangıç tarihli ve sekiz yıl süreli kira sözleşmesi konusunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Kiralanan taşınmaz okul olarak kullanılmak üzere kiraya verilmiştir. Sözleşmenin özel koşullar bölümünde bina sahibinin yapması gereken mükellefiyetler başlığı altında, binanın iskana hazırlanması için gerekli olan tüm resmi işlemlerin en hızlı şekilde yapılması kararlaştırılmıştır.

Taraflar arasında söyleşmeye ek olarak düzenlenen 01.11.2008 tarihli ek protokolde ise, iskan alınması için mal sahibinin yapması gereken tadilat projesi dışındaki tüm resmi yükümlülüklerin tam ve eksiksiz olarak zamanında mal sahibi tarafından yerine getirileceği kararlaştırılmıştır.

Davalı, davaya konu taşınmazda faaliyette bulunmak üzere iskan ruhsatı için belediyeye başvurduğunu, ancak taşınmazın imar mevzuatına aykırı olarak gabari yüksekliğinden dolayı iskan alınamayacağını öğrendiğini belirtmiştir. Nitekim, ...

Belediyesi İmar Müdürlüğü teknik elamanlarınca tutulan 16.11.2011 tarihli zabıtta, dava konusu inşaatın mahallinde yapılan kontrollerinde 12.06.2006 onay tarihli mimarı projesine aykırı olarak 1. Normal kat döşeme kotunun 3,60 m olması gerekirken 3,90 m, 2.normal kat döşeme kotunun 6,50 olması gerekirken 6,98 m, 3.normal kat döşeme kotunun 9,40 m olması gerekirken 10,06 m, 4.normal kat döşeme kotunun

12,30 m olması gerekirken 13,11 m, mahya kotunun ise 15,10 m olması gerekirken 16,61 m olarak yapıldığı tespit edilmiştir. Bu tespit üzerine... Belediyesi Encümeni 27.12.2011 tarihli kararı ile 3194 sayılı İmar Kanununa aykırılıktan dolayı müteahhit aleyhine para cezası uygulanmıştır. Belediye görevlilerinin tuttuğu tutanaktan da anlaşılacağı üzere taşınmazın her bir katı taşınmaza ait onaylı mimari projeye ve imar mevzuatına aykırı olarak yüksek inşaa edilmiştir.

Bir başka deyişle bu eksikliğin giderilebilmesi için kiralananın her bir katının yıkılarak, projesine uygun bir şekilde yeniden inşaa edilmesi gerekecektir. Borçlar Yasasının 249. maddesi uyarınca kiraya veren kiralananı sözleşme ile amaçlanan kullanıma uygun biçimde teslim etmek ve sözleşme süresince bu halde bulundurmakla yükümlüdür.

Aksi durumda yani sözleşmede amaçlanan biçimde kullanmasının olanaksız olması halinde kiracı, sözleşmeyi feshe yahut kiradan uygun bir tutarın indirilmesini istemeğe yetkilidir.

Dava konusu kiralanan davalıya okul binası olarak kiraya verildiğine göre kiraya veren sıfatı ile davacının binanın iskân raporunun alınmasını sağlamak gibi yükümlülüğü olduğunun kabulü gerekir. Sözleşmenin başında binanın iskan ruhsatının olmadığı taraflarca bilinmektedir. Nitekim sözleşmede iskan alma yükümlüğü kiraya verene yüklenmiştir.

Ancak, ek protokolde ise işlerin hızlandırılması amacıyla iskan almak için tadilat projesi işlemlerini yürütme sorumluluğu davalı kiracıya yüklenmiştir. Davalı iskan alınma sürecinde binanın 12.06.2006 onay tarihli mimarı projeye aykırı yapıldığını sonradan öğrenmiştir. Davacı kiraya veren sözleşmenin kurulması aşamasında projeye aykırılığı davalı kiracıya bildirmekle yükümlüdür. Davacı kiraya veren bu yükümlülüğünü yerine getirmeyerek dürüstlük kuralına aykırı davranmıştır.

Binanın iskan raporunun alınabilecek olması asıl olduğundan, davalı kiracının bu konuda özenli davranmadığından bahisle kira aktinin feshinde kusurlu olduğundan söz edilemez. Nitekim... Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğünün 30.11.2011 gün 30486.2011 (27679) sayılı yazısından binanın iskan alınabilmesi için eksikliklerinin bulunduğu ve halen iskan ruhsatının alınamamış olduğu anlaşılmaktadır.

Bu durumda; mahkemece dava konusu yerin, davalı kiracıya kiranın başladığı tarihte, kullanılmaya elverişli iskan raporu alınabilecek ve hukuki ayıptan ari bir şekilde teslim edilmediği ve sözleşmenin feshinde davalı kiracının kusurlu olmadığı hususu gözetilerek alacak isteminin de reddine karar verilmesi gerekirken, yazılı gerekçe ile alacak isteminin de kabulüne karar verilmesi doğru değildir.

Bu nedenle davalının karar düzeltme isteminin kabulü ile mahkeme kararının alacak yönünden de bozulması gerekmiştir.