Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2012/15703 K.2012/14579

Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı önalım davasına dair karar, davacı ve davalı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.

Dava, önalım hakkına konu edilen payın iptali ile davacı adına tescili istemine ilişkindir. Mahkemece davanın reddine karar verilmesi üzerine hüküm davacı vekili ve davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Davacı vekili dava dilekçesinde, müvekkili ile dava dışı maliye hazinesinin 6703 ada 1 parsel sayılı taşınmazda paydaş olduğunu, maliye hazinesine ait payın davalı ...adına 06/01/2009 tarihinde tapuya tescil edildiğinin 28/03/2009 tarihinde öğrenildiğini belirterek yasal önalım hakkı nedeni ile davalı adına kayıtlı payın iptali ile müvekkili adına tescilini talep etmiştir. Davalı vekili, müvekkilinin hazine adına olan davaya konu 902/1201 payı ihale ile aldığını, ihalenin ilanen duyurulduğunu, davacının satıştan haberdar olduğunu belirterek davanın reddini ve ayrıca taşınmazın değerinin tespit edilerek bulunacak değere göre harcın tamamlattırılmasını savunmuştur.

Önalım hakkı paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını kısmen veya tamamen üçüncü bir kişiye satması halinde diğer paydaşlara bu satılan payı öncelikle satın alma yetkisi veren bir haktır. Bu hak paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve satışın yapılmasıyla kullanılabilir hale gelir.

Önalım hakkı alıcıya karşı ancak dava açmak suretiyle kullanılır. TMK.nun 733/3. maddesi hükmüyle yapılan satışın alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirme yükümlülüğü getirilmiştir.

Önalım hakkı satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her halde satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşer. Bu süre hak düşürücü süre olup mahkemece kendiliğinden göz önünde bulundurulması gerekir.

B.K’nun 225/2. maddesi "herkesin iştirak edebildiği ihtiyari ve aleni müzayedelerde satımın, satıcının ihalesi ile münakif olur" hükmünü içermektedir. Madde hükmünden de açıkça anlaşıldığı üzere aleni ve herkesin katılabileceği ihtiyari artırmada satım sözleşmesi ihale memurunun veya devir edenin ihaleyi açıklamasıyla kurulmuş olur. Fakat taşınmazın mülkiyeti Borçlar Kanunu'nun 231. maddesi hükmü uyarınca ancak tapu siciline kaydedilmekle geçer. Dava konusu payın hazine tarafından ihtiyari müzayede ile davalıya usulüne uygun olarak satıldığı ve bedelinin tahsil edildiği hususlarında yanlar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır. ./..

TMK. 705. maddesi hükmü uyarınca kural olarak taşınmaz mülkiyetinin kazanılması tescille olur. Diğer yandan aynı Yasanın 1022.maddesi gereğince ayni haklar kütüğe tescil ile doğar ve bundan sonra üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilir hale gelir.

Önalım davalarında hak düşürücü süreyi düzenleyen TMK.nun 733.maddesinde; satışın alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilmesi yükümlülüğü getirilmiş ve hakkın, satışın hak sahibine bildirildiği tarihten itibaren üç ay ve herhalde satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşeceği öngörülmüştür. Maddedeki “satıştan” tapu memuru önünde yapılan ve tapu kütüğüne tescil edilen satış kastedilmektedir. Çünkü ayni hak tapu kütüğüne tescil ile doğar.

Önalım hakkının kullanılması için hak düşürücü sürenin ihalenin kesinleştiği tarihten itibaren başlatılması düşünülemez. Dava açma tasarrufu bir işlem olduğuna göre üçüncü kişiler yönünden mülkiyet, iktisabın tapu kütüğüne tescil edilmesi ile doğacağından ve ancak bundan sonra tapu sicilinin aleniyetinden söz edilebileceğinden bildirim yapılmayan hallerde iki yıllık hak düşürücü sürenin bu tescil tarihinden itibaren başlaması gerekir.

Olayımıza gelince. Önalım hakkının ilişkin bulunduğu 6703 ada 1 parsel No’lu taşınmazdaki 902/1201 pay önceki paydaş Hazine tarafından 22/11/1994 tarihinde yapılan ihalede 2.310.000.000 TL bedelle davalıya satılmış, ihale 21/12/1994 tarihinde kesinleşmiş, yapılan pay satışı idari ve adli yargılama süreçlerinden sonra tapu siciline 06/01/2009 tarihinde tescil edilmiştir.

Bu durumda davacının önalım hakkını kullanması için hak düşürücü süre, pay satışının tapu siciline tescil edildiği 06/01/2009 tarihinden itibaren başlamıştır. Yapılan satış davacıya noter aracılığıyla bildirilmediğinden üç aylık dava açma süresi işlemez ve dava da 24/04/2009 tarihinde iki yıllık hak düşürücü süre içinde açıldığına göre süresindedir.

Bu durumda mahkemece, işin esasının incelenerek oluşan sonuca göre bir karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde süre yönünden davanın reddine karar verilmesi doğru değildir.

Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.