Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2012/15711 K.2012/17678

Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı mahsup, uyarlama davasına dair kararın temyiz incelemesi duruşmalı olarak davalı tarafından süresi içinde istenilmekle gün tayin edilerek taraflara gönderilen davetiyelerin tebliğ edilmesi üzerine belli günde davalı ... Tic.A.Ş. vekili ... ile davacı vekili Av...geldiler. Hazır bulunanların sözlü açıklamaları dinlendikten sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.

Dava, fazla ödendiği iddia edilen kira parasının sonraki yılın kira borcundan mahsubu ve uyarlama istemine ilişkindir. Mahkemece, uyarlama isteminin reddine, mahsup isteminin kısmen kabulüne karar verilmiş, hükmü davalı vekili temyiz etmiştir.

Davacı vekili dava dilekçesinde; davalı ...

Türk A.Ş. ile davacı arasında 27.04.2007 tarihli kira sözleşmesi imzalandığını, sözleşmenin 5.maddesinde kira bedelinin “asgari kira bedeli” ve “gelir paylaşım oranına dayalı kira bedeli” olarak iki şekilde belirlendiğini, asgari kira bedelinin her ay başında sabit olarak ödenmesi gereken tutar olduğunu ve bu bedelin davacı tarafından her ay peşin olarak ödeneceğini, bunun yanında takip eden ayın 15’ine kadar önceki ayın net cirosu üzerinden gelir paylaşım oranına dayalı hesaplama yapılacağını, ortaya çıkan tutarın peşin ödenen tutarın üzerinde olması halinde, aradaki farkın da kiracı tarafından kiralayana ödeneceğini,

yıl sonunda ise ...’nin yıllık net geliri üzerinden gelir paylaşım oranına göre yapılacak hesaplamada ortaya çıkan tutarın yıl içinde ödenen kira bedelleri toplamından fazla olması halinde kiracının aradaki farkı 5 gün içinde kiralayana ödeyeceğini, ancak bunun tersi durumda yani yıl içinde ödenen tutarın ciro üzerinden hesaplanan tutardan fazla olması halinde, fazlalığın sonraki yılın kira bedelinden mahsup edileceğini, bu kuralın müteakip yıllar için de geçerli olduğunu,

davacı tarafından davalıya 2008 yılı içinde ödenen kira bedelleri toplamının...’nin 2008 yılı net cirosu üzerinden hesaplanan gelir paylaşım oranına dayalı kira bedelinden fazla olduğunu, müvekkili şirketin 2008 yılı için davalıya her ay 208.333 Usd+KDV olmak üzere yıllık toplam 2.500.000 Usd+KDV karşılığı 3.170.287 TL kira ödediğini, ...’nin aynı yıla ilişkin net cirosunun ise 6.593.550 TL olup, %25 gelir paylaşım oranına göre ödenmesi gereken tutarın 1.648.388 TL olduğunu, bu duruma göre (3.170.287.-TL - 1.648.388.-TL = 1.521.899.-TL) tutarındaki fazla ödemiş olduğu miktarın 2009 yılı kira parasından mahsup edilmesi gerektiğini,

öte yandan küresel çapta yaşanan ekonomik kriz ortamı nedeniyle sözleşme bedelinin de değişen koşullara uyarlanması gerektiğini belirterek 2008 yılında fazla ödenen tutarın takip eden yılın kira borcuna mahsubuna ve sözleşmedeki kira bedellerinin de değişen koşullara uyarlanmasına karar verilmesini istemiştir. Davalı vekili davanın reddini savunmuş, mahkemece alınan bilirkişi raporu doğrultusunda uyarlama isteminin reddine mahsup isteminin kısmen kabulüne karar verilmiştir.

Taraflar arasında 05.01.2008 başlangıç tarihli kira sözleşmesi konusunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Davacı kiracı 2008 yılı için fazla ödediğini iddia ettiği kira

bedelinin sözleşmenin 5.maddesi uyarınca takip eden yılın kira borcundan mahsubunu istemektedir. Sözleşmenin “Kira Bedeli ve Ödeme” başlıklı 5.maddesinde davacı kiracının kira ödeme yükümlülüğünün 05.01.2008 tarihinden itibaren başlayacağı kararlaştırılmıştır.

Aynı maddede kiracının kira başlangıcından itibaren takip eden 9 yıl boyunca yıllara göre ödeyeceği yıllık ve aylık asgari kira tutarları ile gelir paylaşım oranları ayrı ayrı gösterilmiş olup 2008 yılı için gelir paylaşım oranı %25, aylık asgari sözleşme bedeli ise 208.333 Usd olarak belirlenmiştir.

Aylık asgari sözleşme bedelinin kiralayana her ay peşin olarak ödeneceği, her ayın sonunda net ciro üzerinden hesaplanacak paylaşım oranına dayalı kira bedelinin bu tutarın üzerinde olması halinde aradaki farkın da kiracı tarafından takip eden ayın 15’ine kadar ödeneceği konusunda taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır.

Uyuşmazlık kira sözleşmesinin kira bedeli ve ödeme başlıklı 5.maddesinin son paragrafı ve diğer hükümlerini taraflarca farklı şekilde yorumlanmasından kaynaklanmaktadır.

Uyuşmazlığa konu sözleşmenin 5.maddesinin son paragrafı “yıl içinde ödenen sözleşme bedelleri alışveriş merkezinin yıllık net geliri üzerinden hesaplanacak gelir paylaşım oranına dayalı bedelden fazla ise fazlalık sonraki yılın işleyecek sözleşme bedellerinden mahsup edilecek, mahsup tamamlanana kadar ... ödeme yapmayacaktır” şeklinde düzenlenmiştir.

Davacı kiracı sözleşmedeki bu hükme dayanarak yıl içinde asgari tutar üzerinden ödediği kira bedelleri toplamının ...’nin yıllık cirosu üzerinden gelir paylaşım oranına göre hesaplanan tutardan daha yüksek olduğunu belirterek aradaki farkın sonraki yılın kira parasından mahsubunu istemektedir.

Öncelikle belirtmek gerekir ki ciro üzerinden hesap edilecek kira bedelinin kiracının sözleşme ile taahhüt ettiği asgari kira bedelinin altında kalması halinde ciro kirasının esas alınması gerektiğine ilişkin yorum dosya kapsamına ve sözleşme hükümlerine uygun düşmemektedir. Sözleşmenin 5.maddesi ve diğer tüm hükümleri birlikte değerlendirildiğinde taraflarca kararlaştırılan gerçek kiranın gelir paylaşım oranı üzerinden hesaplanacak tutar olduğunda kuşku yoktur.

Ancak bu tutar sözleşmenin 5.maddesinin 3.paragrafı uyarınca her halükarda kararlaştırılan asgari tutardan az olamayacaktır. Davacının mahsuba konu 2008 yılında aylar itibariyle ödediği kira tutarı hiçbir zaman kiralananın net cirosu itibariyle 208.333 Usd olarak belirlenen asgari tutarın üzerine çıkmamıştır.

Bu durumda davacı kiracının sözleşmenin 5.maddesinin son paragrafı uyarınca mahsup isteme hakkı bulunmamakta olup mahkemece belirtilen bu gerekçe ile davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde kabul kararı verilmesi hatalı olmuştur

Hüküm bu nedenle bozulmalıdır