Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2012/16213 K.2013/8975

Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı itirazın iptali davasına dair karar, davacı ve davalı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.

Asıl dava, erken tahliye nedeniyle kiraya veren tarafından, kira alacağının tahsili için yapılan takibe vaki itirazın iptali, birleşen dava ise, kiracı tarafından, depozitonun iade edilmemesi nedeniyle yapılan takibe vaki itirazın iptali istemine ilişkindir. Mahkemece, asıl davanın kısmen kabulü ile takibin 2.145 TL kira alacağı ve 357,50 TL aidat alacağı üzerinden devamına, fazlaya ilişkin talebin reddine, %40 oranında icra inkar tazminatına ve 699,85 TL hasar bedelinin davalıdan tahsili ile davacıya ödenmesine, birleşen davada takibin 2.300,55 TL üzerinden devamına, fazlaya ilişkin talebin ve icra inkar tazminatı talebinin reddine karar verilmiş, hüküm taraf vekillerince temyiz edilmiştir.

Davacı vekili, dava dilekçesinde, davalının 01/04/2009 başlangıç tarihli ve beş yıl süreli kira sözleşmesi ile kiracı olduğunu, aylık kira bedelinin 1.500 TL olduğunu ve her ayın ilk beş gününde peşin ödenmesinin kararlaştırıldığını, davalının taşınmazı kira sözleşmesi sona ermeden 18/01/2011 tarihinde anahtarı komşuya bırakarak terk ettiğini, davalının taşınmazın dönem sonuna kadar kira ve aidat bedelinden sorumlu olduğunu, toplam 5.775 TL nin tahsili için ...

1. İcra Müdürlüğünün 2011/1024 Esas sayılı takip dosyasında takip yaptıklarını,ödeme emrinin tebliği üzerine davalının itiraz ettiğini belirterek, itirazın iptaline, takibin devamına ve %40 icra inkar tazminatına hükmedilmesini, ayrıca davalı tarafından taşınmazda meydana getirilen hasar ve eksikliklerin tazmini için 1.185 TL nin tahsiline karar verilmesini istemiştir. Davalı vekili ise, davalının taşınmazı 31/12/2010 tarihinde tahliye edeceğini ...

6. Noterliğinde 03/12/2010 tarihinde düzenlenen ihtarname ile bildirdiğini, ihtarnamenin 09/12/2010 tarihinde davacı tarafa tebliğ edildiğini, dava konusu dairenin bulunduğu apartman sakinleri tarafından taşınmazın tahliyesi için imza toplanarak tahliye davası açıldığını, huzursuzluğun hat safhaya çıktığını, haklı sebep nedeniyle kira sözleşmesinin fesih edildiğini,ayrıca taşınmazın tahliyesinde 3-4 ay sonra yapılan tespitin gerçeği yansıtmadığını, tahliyenin hemen ardından hasar ve eksikliklerin tespit edilmesi gerektiğini, taşınmazın tam ve eksiksiz teslim edildiğini belirterek,

davanın reddini savunmuş, birleşen davada ise dava konusu taşınmazın tahliye edilmesine rağmen davalı kiralayan tarafından iade edilmeyen 1500$ depozito bedelinin tahsili için ... 3. İcra Müdürlüğünün 2011/1953 Esas sayılı dosyasında yapılan takibe vaki itirazın iptalini talep etmiştir.

Takiplerde dayanılan ve hükme esas alınan 01/04/2009 başlangıç tarihli ve beş yıl süreli kira sözleşmesi hususunda taraflar arasında herhangi bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. Sözleşmede kiraların her ayın ilk beş gününde peşin ödeneceği kararlaştırılmıştır. Davacı vekili 2011 yılı 1,2,3. ay kira ve aidat bedelinin tahsili için icra takibi yapmış ve ödeme emri davalıya 25/01/2011 tarihinde tebliğ edilmiştir.

Davalı, herhangi bir kira borcu olmadığını beyan ederek, takibe itiraz etmiştir. Davalı bu yoldaki itirazını yargılama sürecinde de devam ettirmiştir. Birleşen davada kiracı tarafından yapılan takipte 1500$ (2.366,10 TL) depozito bedelinin iadesi için icra takibi yapmış ve ödeme emri davalı kiralayana 07/02/2011 tarihinde tebliğ edilmiştir.

Asıl davanın davacısı davalı kiralayan, taşınmazda hasar ve eksiklikler bulunduğunu, depozitonun iadesinin istenebilmesi için sözleşmeden doğan tüm borçların ödenmesi gerektiğini, kiralayanlar arasında mecburi dava arkadaşlığı bulunduğunu, kiralayanlardan yalnız Nurgül hakkında takip başlatılmasının usulsüz olduğunu beyan ederek, takibe itiraz etmiştir.

Dava ve karar tarihinde yürürlükte bulunan 818 sayılı Borçlar Kanunu'nun 252/1 maddesinde; "Kiracı, kendi kusurundan yahut şahsından hadis olan mücbir bir sebepten dolayı kiralananı kullanamadığı yahut mahdut surette kullandığı takdirde, kiralayan kiralananı akit dairesinde kullanmaya hazır bulundurmuş oldukça, kiracı, kiranın tamamını vermekle mükellef olur. " hükmü öngörüldüğünden; kira sözleşmesinin feshi haklı nedenle fesih olarak kabul edilemez.

Kiracının, kira süresi sona ermeden kira sözleşmesini tek taraflı olarak fesih ederek, kiralananı tahliye etmesi durumunda, kural olarak kiracı kira süresinin sonuna kadar kiraya verenin uğradığı tüm zararı ödemekle yükümlüdür. Ancak, Borçlar Kanununun 98/2. maddesi göndermesi ile, aynı Kanunun 44.maddesi uyarınca kiraya verenin de zararın artmasına neden olmaması gerekir. Bu durumda davacının zararı, tahliye tarihinden kiralananın aynı koşullarla yeniden kiraya verebileceği tarihe kadar boş kaldığı süreye ilişkin kira parasından ibarettir.

Nitekim, 01/07/2012 tarihinde yürürlüğe giren 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 325/1.maddesinde; "Kiracı, sözleşme süresine veya fesih dönemine uymaksızın kiralananı geri verdiği takdirde, kira sözleşmesinden doğan borçları, kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre için devam eder." hükmü öngörülmek suretiyle içtihaden benimsenen husus, yasal düzenleme haline getirilmiş bulunmaktadır.

Bu itibarla, asıl davada davalı kiracı 18/01/2011 tarihinde süresinden önce kira akdini feshederek kiralananı boşalttığı anlaşılmaktadır. Mahkemece tahliye tarihine kadar olan kira ve aidat bedelinden sorumlu tutulmasına ve bilirkişi tarafından tahliyeden sonra aynı şartlarda kiraya verebileceği bildirilen iki aylık makul süre kirasına hükmetmesi gerekirken makul süre kirasını davalı tarafından taşınmazı tahliye edeceğine ilişkin ihtarnamenin tebliğ tarihinin alınması hatalıdır.

Diğer taraftan depozitonun iadesine karşı açılan davanın her iki kiralayana karşı açılması gerekirken kiralayanlar arasında var olan mecburi dava arkadaşlığına aykırı olarak yalnız kiralayanlardan ...'e karşı açıldığından birleşen davanın reddine karar verilmesi gerekir. Birleşen davada talep edilen depozito bedeli, takas ve mahsup talebini de içerdiğinden asıl dava yönünden mahkemece, depozito alacağının mevcut alacaktan düşülerek varsa kalan kısım üzerinden itirazın iptaline karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir.

Hüküm bu nedenlerle asıl ve birleşen dava yönünden bozulmalıdır.