Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2012/16471 K.2013/9160

Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı kira tespiti davasına dair karar, davalı ve davacılar tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü. Dava, kira bedelinin tespiti istemine ilişkindir.Mahkemece davanın kabulüne karar verilmiş, hüküm davacı ve davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Davacı vekili, dava dilekçesinde, davalının müvekkiline ait taşınmazlarda 1.3.2000 başlangıç tarihli kira sözleşmesi ile kiracı olduğunu,daha sonra 1.3.2003 başlangıç tarihli kira sözleşmesi düzenlendiğini,davalının 1.3.2006-1.3.2007 dönem kirasının 1.954.40 TL brüt, 1524.42 TL net kira bedeli olarak ödendiğini, yeni kira dönemi olan 1.3.2007-1.3.2008 tarihleri arasında kira bedelinin net 2.500 TL ödenmesi için 23.1.2007 tarihli yazılı ihtarı ile bildirildiğini,

davalının 12.2.2007 tarihli cevabı ihtarı ile talebinin kabul edilmediğini belirterek aylık brüt 1.954.40(net 1524.42)TL olan kira bedelinin 1.3.2007 tarihinden itibaren aylık brüt 3.187.5 TL aylık net 2.500 TL olarak tesbitini istemiştir.

Davalı vekili, dava açma şartlarının yerine getirilmediğini, kira dönemi içerisinde usulüne uygun artırıma dair ihtar söz konusu olmadığını, sözleşmenin 6.maddesinde ne şekilde artırılacağına ilişkin hüküm bulunduğunu, talep edilen kiranın fahiş ve haksız olduğunu, bu nedenle davanın reddini savunmuştur.

Taraflar arasında düzenlenen 1.3.2003 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesi konusunda bir uyuşmazlık bulunmamaktadır.Sözleşmenin 6.maddesinde “kira sözleşmesinin ikinci yılda yenilenmesi halinde kiracı aylık kira bedeline hiç bir uyarı ve bildirime gerek kalmadan yasal DİE oranında zam yaparak yeni kira bedelini ödemeyi şimdiden kabul ve taahhüt etmiştir”hükmüne yer verilmiştir.Artış şartına ilişkin bu şart geçerli olup, tarafları bağlar.

Mahkemenin 22.6.2010 gün ve 2007/1890-1025 sayılı kararı ile davanın süresinde açılmadığından davanın reddine ilişkin verilen karar Yargıtay 3.Hukuk Dairesi'nin 23.11.2010 gün ve 2010/18371-19035 sayılı ilamı ile taraflar arasında kira sözleşmesinde artış şartı bulunduğunu, bu şartın yenilenen dönemde de artış şartı iradesini yansıttığını, sözleşmede böyle bir şartın kabul edilmesi halinde kiralayanın ihtar çekmesine gerek kalmaksızın o dönem içinde kira parasının tesbiti için dava açılabileceği gerekçesi ile işin esasının incelemesi gerektiğinden bahisle bozulmuştur.

Mahkemece bozmaya uyulmuştur. Davacı 1.3.2003 tarihli kira sözleşmesine dayanarak 1.3.2007 tarihinden itibaren

kira bedelinin tesbitini istemiş,davalı ise 1.3.2005 tarihinde sözleşmenin yenilendiğini ve yeni bir kira sözleşmesi yapıldığını belirterek 1.3.2005 başlangıç tarihli ve 1 yıl süreli sözleşmeyi ibraz etmiştir. Sözleşmede aylık kiranın 1.448.24+Stopaj+SSDE olduğu belirtilmiştir.Taraflar arasındaki kira ilişkisinin 1.3.2000 yılında başladığı taraf beyanlarından anlaşılmaktadır.

Somut olayda davaya dayanak yapılan 1.3.2003 başlangıç tarihli sözleşme ile aynı yere ilişkin yenilenen 1.3.2005 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesinin ayrı şartları içerip içermediği,

dolayısıyla 1.3.2003 ve 1.3.2005 başlangıç tarihli kira sözleşmelerinin önceki sözleşmelerin devamı mahiyetinde olup olmadığı,buna göre taraflar arasında serbest iradeyle dönemin rayicine,hak ve nesafete uygun olarak ayrı bir sözleşme yapılıp yapılmadığı araştırılmadan ve karar yerinde tartışılmadan hüküm kurulması doğru değildir.Mahkemece yapılacak iş taraflar arasında düzenlenen ilk kira sözleşmesi getirtilmek suretiyle yukarda açıklandığı şekilde araştırma ve inceleme yapılarak 1.3.2005 tarihli sözleşmenin serbest iradeyle yapılmış önceki sözleşmeden ayrı şartları içeren,

rayiç ve emsale uygun,hak ve nesafeti yansıtan bir sözleşme olduğu saptandığında üfe endeksi yansıtılmak suretiyle,aksi takdirde ise (ilk kira sözleşmesinin devamı mahiyetinde ve sadece kira bedeli kararlaştırılmak için yapılmışsa) mahalinde uzman bilirkişi marifetiyle keşif yapılarak 1.3.2007 tarihi itibariyle dava konusu taşınmazların boş olarak yeniden kiraya verilmesi halinde getirebileceği aylık kira parası açıklattırılıp resen hak ve nesafete göre yeni dönem kira bedelinin tesbit edilmesi gerekir.

Bu itibarla açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm kurulması doğru olmadığından hüküm bozulmalıdır.