Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2012/16505 K.2013/2936

Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı alacak ve tazminat davasına dair kararın temyiz incelemesi duruşmalı olarak davacı-karşı davalı ve davalı-karşı davacı tarafından süresi içinde istenilmekle gün tayin edilerek taraflara gönderilen davetiyelerin tebliğ edilmesi üzerine belli günde davacı-karşı davalılar vekili Av.... ve davalı-karşı davacı vekili Av.... geldiler. Hazır bulunanların sözlü açıklamaları dinlendikten sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.

Asıl dava, kiraya verenler tarafından açılan erken tahliye nedeniyle cezai şart, yoksun kalınan kira geliri nedeniyle tazminat ve hor kullanma bedelinin tahsiline ilişkindir. Kiracının açtığı birleşen dava ise faydalı masraf alacağı ve kira parasına yönelik istirdat istemine ilişkindir. Mahkemece, davacı kiraya verenlerin hor kullanma tazminatına ilişkin taleplerinin kısmen kabulüne, diğer taleplerin reddine, birleşen davada ise davalı-k.davacının istirdat talebinin kısmen kabulü ile fazlaya ilişkin istemin reddine karar verilmiş olup, hüküm taraf vekilleri tarafından karşılıklı olarak temyiz edilmiştir.

Davacı kiraya verenler vekili dava dilekçesinde. Taşınmazın, özel öğretim kurumu olarak kullanılmak üzere davalıya kiraya verildiğini, sözleşmenin 01.11.1999 başlangıç tarihli ve 10 yıl süreli olduğunu, ancak davalının süresinden önce ve sözleşmedeki fesih koşullarına uygun olmayacak şekilde kiralananı tahliye ederek anahtarını 16.10.2008 tarihinde teslim ettiğini, kiralanandaki hasar durumunun ...

1. Sulh Hukuk Mahkemesinin 2008/80 d.iş sayılı dosyası ile tespit ettirdiklerini belirterek, erken tahliye nedeniyle sözleşmenin 10.maddesi kapsamında 10.000 USD cezai şart, 16.350 TL hor kullanma tazminatı ve taşınmazın halen kiraya verilememiş olmasından kaynaklanan 43.750 TL tazminatın davalıdan tahsiline karar verilmesini istemiştir.

Davalı vekili ise; sözleşmenin 10.maddesi gereğince müvekkilinden cezai şart ve erken tahliye nedeniyle tazminat istenemeyeceğini çünkü işyerinin tahliyesinin davalının kendi istek ve arzusundan kaynaklanmadığını, müvekkiline karşı yapılan icra takibi ve sonrasında ...

İcra Hukuk Mahkemesinin 2008/294-415 sayılı kararı ile tahliyesine karar verildiğini, müvekkilinin bu tahliye kararı sonucu taşınmazdan çıkmak zorunda kaldığını, kiralanana bir çok zorunlu ve faydalı masraf yaptıklarını, hor kullanma iddiasının kanıtlanamadığını, tahliyeyi müteakip taşınmazın otopark olarak kullanılmaya başlandığını belirterek davanın reddini savunmuştur.

Davalı kiracı vekili tarafından açılan birleşen davada ise tahliye tarihinden sonraki döneme ilişkin müvekkilinden icra marifetiyle tahsil edilen kira parasının iadesi ve kiralanana yapılan faydalı ve zorunlu masraf bedellerinin tahsiline karar verilmesi istenmiştir.

Mahkemece davacılar-karşı davalıların hor kullanma tazminatı kapsamında taleplerinin kısmen kabulü ile 7.841,20 TL alacağın davalı-k.davacıdan tahsiline, fazlaya yönelik istemin reddine, davalı-k.davacının ise kira parasına yönelik istirdat talebinin kısmen kabulü ile 11.718,98 TL alacağın davacılar-k.davalılardan tahsiline fazlaya ilişkin istemin reddine karar verilmiştir.

1- Dosya kapsamına, toplanan delillere, mevcut deliller mahkemece takdir edilerek karar verilmiş olmasına ve takdirde de bir isabetsizlik bulunmamasına göre taraf vekillerinin aşağıdaki bentlerin kapsamı dışında kalan temyiz itirazları yerinde değildir. 2- Davacılar-k.davalılar vekilinin erken tahliye nedeniyle cezai şart ve yoksun kalınan kira geliri istemlerinin reddine yönelik temyiz itirazlarına gelince;

Taraflar arasında 01.11.1999 başlangıç tarihli ve 10 yıl süreli kira sözleşmesi konusunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Sözleşmenin 10.maddesinde; kiracının kiralama süresi olan 10 yıl dolmadan boşaltmak istemesi durumunda bir yıl öncesinden mal sahibine bildirimde bulunacağı ve tahliye esnasında kiracının mal sahibine 10.000 USD ödeyeceği kararlaştırılmıştır.

Kira sözleşmesindeki bu düzenlemeden de açıkça anlaşıldığı üzere 10 yıllık sözleşme süresini beklemeden kiracıya tek yanlı olarak sözleşmeyi feshetme hakkı tanınmıştır. Ancak, kiracıya sözleşmeyi feshetmek istediği takdirde bir yıl öncesinden feshi ihbarda bulunma külfeti yüklenmiştir. Başka bir ifade ile kiracı akdin feshine ilişkin ihbarda bulunduğu tarihten itibaren 1 yıl süre ile kira ödemekle yükümlü kılınmıştır.

Anılan koşullara uygun bir fesih gerçekleşmesi durumunda 10.000 USD ceza dışında kiracıdan erken tahliye nedeniyle bir tazminat istenemeyecektir.

Somut olayda davalı kiracı tarafından keşide edilen 18.03.2008 tarihli ihtarnamede ödenmekte olan kira bedelinin emsallerine göre yüksek olduğu belirtilmek suretiyle akdin 01.09.2008’de sonlandırılacağı bildirilmiş ise de, bu ihtarname tahliye tarihi olarak gösterilen 01.09.2008 tarihinden bir yıl önce gönderilmediği gibi, akti bozucu nitelikte olan bu ihtarname kiraya verenlerden sadece Yalçın’a tebliğ edildiğinden hukuki sonuç doğuracak nitelikte değildir.

Bu durumda, uyuşmazlığın sözleşmenin 10.maddesi hükmüne göre çözüme kavuşturulması gerekir. Kiralananın anahtarı fesih iradesi doğrultusunda 16.10.2008 tarihinde davalı tarafından davacı kiraya verene teslim edilmiştir. Anahtar teslim tarihi itibariyle ortada kesinleşmiş bir tahliye kararı bulunmadığı gibi fesih iradesi ilk olarak davalı-k.davacı kiracı tarafından ortaya konulmuştur.

Feshi ihbar bildirimi ile anahtar teslimi arasındaki süre sözleşmede kararlaştırılan bir yıldan daha azdır. Bu durumda davacıların erken fesihten kaynaklanan alacak isteminin sözleşmenin 10.maddesi kapsamında anahtar teslim tarihine bir yıllık sürenin eklenmesiyle bulunacak tarih ile sınırlı olarak kabulü gerekecektir. Sözleşmenin 10.maddesinde bir yıllık feshi ihbar süresi yanında 10.000 USD ceza koşulu da öngörüldüğünden mahkemece bu yöndeki istemin de kabulü gerekir.

Öte yandan davalı-k.davacının istirdat isteminin de bu esaslar dahilinde yeniden irdelenerek çözüme kavuşturulmasında zorunluluk bulunmaktadır.

3- Davalı-k.davacı vekilinin hor kullanma tazminatı hakkında verilen hükme yönelik temyiz itirazlarına gelince;

Taşınmaz özel öğretim kurumu olarak kullanılmak üzere davalı-k.davacıya kiraya verilmiştir. Sözleşmenin 9.maddesi kiralananda yapılacak tamirat ve tadilatlara ilişkindir. Bu çerçevede taşınmazın okul olarak tanzimi için kiracı tarafından gerçekleştirilecek tamirat ve tadilatlar sözleşme maddesinde sıralanmış, kiracının ilköğretim kurumunun ihtiyaç duyduğu mekanlar haricinde ek ve ilaveler yapamayacağı kararlaştırılmıştır.

Mahkemece hükme esas alınan bilirkişi raporunda, kötü kullanımdan kaynaklanan tazminat bedeli yanında kiralananın eski hale iadesi için gerekli bir takım masrafların da hesaplamaya dahil edildiği görülmüştür. Bu kapsamda okul gereksinimi için bahçe kısmına yapılmış prefabrik spor salonunun söküm maliyetinin sözleşmenin 9.maddesi kapsamında davalı-k.davacıya yükletilmesine olanak yoktur.

Mahkemece buna ilişkin istemin reddine karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçe ile kabulü hatalı olmuştur.

Hüküm bu nedenlerle bozulmalıdır.