Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2012/16850 K.2013/850

Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı tahliye davasına dair karar, davacı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü. Dava, itirazın iptali ve tahliye istemine ilişkindir. Mahkemece, istemin reddine karar verilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Davacı vekili, dava dilekçesinde; davacının maliki olduğu konutta davalının 01.11.1995 başlangıç tarihli kira sözleşmesi ile kiracı olduğunu, davacının yurtdışında yaşaması ve ciddi sağlık sorunları olması nedeni ile davalının bu durumdan istifade ederek,

sözleşmede her yıl için %75 artış hükmüne rağmen, bu artış şartına uymadan kira bedellerini dilediği gibi belirlediğini, 2005 yılında davacıya vasi tayin edilmesiyle kira bedellerine ilişkin takip yapılmasının mümkün olduğunu, ...Sulh Hukuk Mahkemesinin 2007/28 esas 2008/369 karar sayılı ilamı ile 01.11.2006 tarihinden itibaren aylık kira bedelinin 880.-TL olarak tespit edildiğini, davacının ....İcra Müdürlüğünün 2009/31113 esas sayılı dosyasında başlattığı takip talebi ile 1.11.2007-1.11.2008 kira dönemi ile 1.11.2008-1.11.2009 kira dönemine ait kiraların sözleşmedeki %75 artış şartına göre hesaplanıp tahsilinin istendiğini,

davalının kira sözleşmesinin mahkeme kararıyla tadil edilmiş olduğunu, artık sözleşmedeki artış şartına dayanılarak kira artışı talep edilemeyeceği belirtilerek kısmi itirazda bulunulduğunu belirterek, borçlunun yapmış olduğu itirazın iptali ile kiralananın tahliyesine ve icra inkar tazminatına karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

Davalı vekili, cevap dilekçesinde, ....Sulh Hukuk Mahkemesinin 2007/28 esas ve 2008/369 karar sayılı ilamı ile belirlenen kira dönemine ilişkin kira farkı alacağının ....İcra Müdürlüğünün 2009/18560 esas sayılı dosyasından yapılan takibe istinaden alacaklı vekiline ödeme yapılarak ibra belgesi alındığını, alacaklı vekilinin ...

İcra Müdürlüğünün 2009/31133 esas sayılı takip dosyası ile 01.11.2007-01.11.2008 dönemi ve 01.11.2008-01.11.2009 kira dönemi kira fark alacağı olarak toplam 31.855,00.- TL ana alacak talep ettiğini, mahkeme ile belirlenen kira bedeline %75 artış uygulanmak sureti ile bu tutara ulaşıldığını, davalının uzun yıllardır kiracı bulunduğunu ve her dönem için enflasyon oranında artış yaparak kira parasını ödediğini, hiç bir dönemde ve yıllarda kira sözleşmesinin %75 artış hükmünün taraflarca uygulanmadığı gibi, tahsil edilen kira bedellerine davacının bu güne kadar hiçbir itirazının bulunmadığını,

bu güne kadar %75 artış kuralı taraflarca uygulanmadığına göre, kira miktarı ile ilgili olarak davacı ile davalı arasında zımni olarak artış şartının uygulanmaması yolunda anlaşmaya varıldığını, 15 yıl sonra %75 artış istemenin hakkın kötüye kullanılması olduğunu belirterek, haksız davanın reddine ve davalı lehine icra tazminatına karar verilmesini talep etmiştir.

Mahkemece, taraflar arasında %75 artış şartının düzenli olarak uygulanmadığı ve tarafların zımnen artış şartının uygulanmamasını benimsedikleri gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.

Taraflar arasında, 1.11.1995 başlangıç tarihli ve 2 yıl süreli kira sözleşmesi bulunduğu konusunda uyuşmazlık yoktur. Kira sözleşmesinin hususi şartlar bölümünün 11.maddesinde, “...kira bedelinin her yıl için %75 artırılacağı” kararlaştırılmıştır.

Davacı, 1.11.2006 tarihinde başlayan dönem için kira tespit davası açmış ve 1.11.2006 tarihinden itibaren aylık kiranın 880.- TL olarak tespitine karar verilmiştir.2006 yılı kira bedelinin kira tespit kararı ile belirlenmesi, sonraki yılda kira bedelinin sözleşmedeki artış şartına göre belirlenmesine engel değildir.

Davacı, 2007 ve 2008 yılları kira bedelini kira tespit kararı ile 1.11.2006 tarihinden itibaren belirlenen aylık 880.- TL'nin sözleşmedeki artış şartına göre %75 oranında artırarak belirleyip, icra takibi ile tahsili isteminde bulunmuştur. Kira sözleşmesinde kararlaştırılan artış şartı belli ve muayyen olup, geçerlidir ve tarafları bağlar.

Bu nedenle mahkemece, kira sözleşmesinin 11.maddesinde kararlaştırılan artış şartına göre takip konusu dönem kira parası belirlenerek, davalı kiracının ödemeleri mahsup edilip sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, yazılı gerekçe ile istemin reddine karar verilmesi doğru değildir.

Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.

KARŞI OY YAZISI

Dava, kira farkı alacağının tahsili için yapılan icra takibine itirazın iptali istemine ilişkindir.

Davacı vekili, dava dilekçesinde, davalının davalıya ait kiralananda 1.11.1995 başlangıç tarihli kira sözleşmesiyle kiracı olduğunu, sözleşmede yıllık kira bedelinin % 75 oranında artırılacağı kararlaştırıldığı halde, davalının bu artış şartına uymadan dilediği gibi kira bedellerini belirlediğini, en son aylık kira bedelinin 1.11.2006 tarihinden geçerli olmak üzere mahkeme tarafından 880.- TL olarak tespit edildiğini ileri sürerek, 1.11.2007-1.11.2008 kira dönemiyle, 1.11.2008-1.11.2009 kira dönemine ait kira bedelinin % 75 oranında artış yapılarak tahsili için yapılan icra takibine itirazın iptalini istemiştir.

Davalı vekili, cevap dilekçesinde, taraflar arasındaki kiracılık ilişkisinin uzun yıllara dayandığını, yenilen kira dönemlerinde enflasyon oranında artış yapıldığını, % 75 artış oranının hiç uygulanmadığını, 15 yıl sonra % 75 oranında artış istemenin hakkın kötüye kullanılması olduğunu belirterek,davanın reddini savunmuştur. Mahkemece, taraflar arasında

% 75 artış şartının düzenli olarak uygulanmadığı ve tarafların zımnen artış şartının uygulanmamasını benimsedikleri gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir. Dairemizin sayın çoğunluğu tarafından, sözleşme ile kararlaştırılan % 75 oranında artış yapılarak kira alacağının belirlenmesi gerektiği gerekçesiyle mahkeme kararı bozulmuştur.

Sayın çoğunluk ile aramızdaki uyuşmazlık, sözleşme ile kararlaştırılan % 75 oranındaki artış şartının yenilenen kira dönemlerinde geçerli olup olmadığı noktasındadır. Ancak, öncelikle belirtmek gerekir ki, buradaki sorun uzun süreli sözleşmeler yönünden değildir. Uzun süreli sözleşmelerde, sözleşme süresince sözleşmeyle belirlenen miktarın ödeneceği ya da artış şartının uygulanacağı tartışmasızdır. Sorun, sözleşmenin kanun gereği birer yıllık sürelerle uygulandığı dönemlere ilişkindir.

Bilindiği üzere, aylık kira bedellerinde sınırlama getiren 6570 Sayılı Kanunun 2. ve 3. maddeleri Anayasa Mahkemesinin 26.3.1963 gün ve 3/67 sayılı kararı ile iptal edilmiş ve yeni düzenleme için kanun koyucuya 6 aylık süre tanınmıştır. Bu altı aylık süre zarfında kanun koyucu tarafından yeni düzenleme yapılmadığından, doğan boşluk Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kurulunun 18.11.1964 gün ve 2/4 sayılı içtihadı ile doldurulmuştur. Anılan içtihada göre, Yasa uyarınca yenilen kira sözleşmelerinde, yenilenen dönemde, sözleşmenin kira parasına ilişkin hükmünün yenilenmeyip diğer hükümlerin yenilenmiş olduğuna, kira parasının olağan rayiç, bu tespit edilemezse, ekonomik esaslar, hak ve nesafet kuralları uyarınca hakim tarafından belirlenmesi gerektiğine içtihat edilmiştir.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 12.12.1990 gün ve E.3/527, K.627 sayılı içtihadında; kira sözleşmesinin Kanun gereği yenilenmesi halinde, sözleşmeye konulan artış şartının yenilenen ilk kira dönemi için geçerli olacağı, diğer dönemlerde geçerli olmayacağı, bunun kamu düzenine aykırı olacağı ve bu nedenle kira sözleşmesinde, kira parasına ya da kira parasının belirlenmesine ilişkin olarak kabul edilen özel şartların, uyuşmazlık halinde, Yasa gereği uzayan ilk yıl için geçerli olup, bunu takip eden yıllara ait kira parasının 18.11.1964 gün ve 2/4 sayılı tevhidi içtihat kararındaki usul ve esaslar dairesinde hakim tarafından belirlenmesi gerektiği içtihat edilmiştir.

Bu içtihatlar ve açıklamalar ışığında somut olayımıza dönüldüğünde, taraflar arasındaki kiracılık ilişkisinin kurulduğu 1.11.1995 tarihinden sonra aradan geçen uzunca süreye rağmen, sözleşmede öngörülen artış şartının hiçbir zaman uygulanmamış, en son aylık kira bedeli, 1.11.2006 tarihinden geçerli olmak üzere mahkemece 880.-TL olarak belirlenmiştir. Sorun, 1.11.2007 ve 1.11.2008 tarihlerinde başlayan yeni kira dönemlerinde aylık kira bedelinin ne şekilde belirleneceğine ilişkindir.

Az yukarıda açıklanan Yargıtay Hukuk Genel Kurulu kararı ile, bu kararda atıfta bulunulan tevhidi içtihat kararına göre, sözleşmede öngörülen artış şartı yenilenen ilk kira dönemi için geçerli olup, diğer dönemler için geçerli olmadığından ve bu husus kamu düzenini ilgilendirdiğinden, sözleşme ile kararlaştırılan % 75 oranında artış yapılarak kira bedelinin belirlenmesi mümkün bulunmamaktadır.

Bu durumda, cari enflasyon oranı kira parasının belirlenmesinde belirleyici olacaktır. Esasen uygulamada ÜFE oranında artış yapılmakta ve Yargıtay dergilerinin son sayfalarında aylık ve yıllık ÜFE artış oranları her ay ilan edilmektedir. Nitekim, 1.7.2012 tarihinde yürülüğe giren 6098 sayılı T.B.K.nun kira bedelinin belirlenmesi başlıklı 344. maddesinde; "tarafların yenilen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları,

bir önceki kira yılında üretici fiyat endeksindeki (ÜFE) artış oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.

Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla hakim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir." hükmü öngörülmüştür. Kanun koyucu bu şekilde, yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedellerinin belirlenmesiyle ilgili tüm kuşkuları berteraf ederek,ÜFE oranında artış yapılmasını kural olarak benimsenmiş bulunmaktadır.

Bu bağlamda, bu düzenlemelerin kira tespitinde esas alınacağı kira alacağının hesaplanmasında ise, sözleşmedeki artış şartı dikkate alınacağı ileri sürülebilirse de, bunun her eda davasının zorunlu olarak bir tespit davasını ve her eda hükmünün zorunlu olarak bir tespit hükmünü içerdiği, hukuki kuralına uygun düşmeyeceği ortadadır. Esasen kira bedelinin tespitinde ayrı, kira alacağının belirlenmesinde ayrı yöntemler benimsenerek, farklı miktarların benimsenmesi hak ve adalet duygularına uygun düşmeyecek, kişilerin hak ve adalete olan inanç ve güvenlerini sarsacaktır.

Tüm bu açıklamalara rağmen, kira sözleşmesindeki artış oranının geçerli olacağının benimsenmesi halinde, ortaya şöyle bir tablonun çıkması kaçınılmazdır. Kira sözleşmesinin yapıldığı 1.11.1995 tarihinde aylık kira bedeli 16.-TL'dır. Yenilen kira dönemlerinde % 75 oranında artışın yapılması halinde aylık kira bedeli, 1996 yılında 28.-TL, 1997 yılında 49.-TL, 1998 yılında 85,75.- TL, 1999 yılında 150,06.- TL, 2000 yılında 262,60.- TL, 2001 yılında 459.56.-TL, 2002 yılında 804,24.- TL, 2003 yılında 1.407,42.-TL, 2004 yılında 2.462,98.- TL, 2005 yılında 4.310,23.- TL, 2006 yılında 7.542,90.- TL, 2007 yılında13.200,08.- TL ve 2008 yılında 23.100,14.- TL olmaktadır.

Oysa, mahkemenin 2006 yılı için tespit ettiği kira bedeli sadece 880.-TL'dır. Aradaki orantısız farkın nedeni çok açıktır. Zira, sözleşmenin yapıldığı 1995 tarihinde yıllık enflasyon oranı % 80'ler civarındadır. O tarihlerde ülkemizde yüksek oranda seyreden enflasyon oranı, sonraki yıllarda ve özellikle 2003 yılından itibaren % 10 aralığına oturmuştur. 2012 yılında gerçekleşen enflasyon yıllık sadece % 6,2'dir. Bu durum faiz oranlarında da kendini göstermiştir. 1995 yılında avans (ticari) faiz oranı % 60 iken, 2003 yılından itibaren enflasyondaki düşüşe paralel olarak, düşüşe geçerek 2012 yılı sonu itibariyle yıllık % 13,75'de karar kılmıştır. Reeskont işlemlerinde uygulanan iskonto oranı da aynı seyiri izlemiştir. Yasal faiz oranı ise % 60'lardan % 9'a düşmüştür.

Kanunlarda hakime takdir hakkı tanınan hallerde, hakimin hak ve nesafet kurallarına göre, başka bir anlatımla hakkaniyet kurallarına göre karar vermesi gerektiği, Kanunun emredici hükmü gereğidir.

Tüm bu nedenlerle, sözleşme ile kararlaştırılan artış oranının sadece yenilenen ilk kira dönemi için geçerli olacağından, bundan sonraki dönemlerde taraflarca ya da mahkemece belirlenmediği taktirde, ÜFE oranında artış yapılmasının kira sözleşmesinin mahiyetine, başlangıçta anılan tevhidi içtihat kararı ile Yargıtay Hukuk Genel Kurulu içtihadına uygun düşeceğinden, aksine düşüncelerle sözleşmede yazılı % 75 oranının yenilenen her kira dönemi için geçerli olup, tarafları bağlıyacağına ilişkin sayın çoğunluğun değerli görüşüne katılamıyorum. Ancak, itirazın iptali davalarında reddedilen miktar üzerinden davalı

yararına icra inkar tazminatı verilebilmesi için, davacının davasında haksız olması yanında, kötü niyetli de olması gerektiğinden, davacının ise kötü niyetli olarak takip yaptığı iddia ve ispat edilemediğinden, mahkemece davalı yararına icra inkar tazminatına hükmedilmesi, yasal düzenlemeye uygun düşmemektedir.24.01.2013