Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2012/2115 K.2012/10455

Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı tazminat davasına dair karar, davacı ve davalı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü. Dava, ödenmemiş kira bedelleri, yatırımların bitirilmemesi sebebiyle bir yıllık kira bedeli olan tazminat, ceza bedeli, kalan süreye ait kira bedeli ile 2006, 2007, 2008 yıllarına ait hasılat payı alacağının tahsiline ilişkindir. Mahkemece davanın reddine karar verilmiş, hüküm her iki taraf vekillerince temyiz edilmiştir.

Davacı, 2.442.648 m² yüzölçümündeki 19 adet taşınmazını, bir adet idari bina, 1 adet kümes ve kuluçkahe ile birlikte davalıya kiralamıştır. Kiracı kiralananı, kira istemine esas projeye davalı tarımsal faaliyet içerisinde kalmak şartıyla tarımsal üretim yapmak, konuyla ilgili tesisler kurmak ve pazarlama amacıyla kullanacaktır.

Davacı, taraflar arasındaki sözleşmenin 13. maddesinde, kiracının taahhüdünü, 26.08.2009 keşide tarihli ihtara rağmen sözleşme şartname hükümlerine uygun olarak yerine getirmemesi halinde, kira sözleşmesinin 2886 sayılı Yasanın 62. maddesine göre feshedileceğinin kararlaştırılmış olması nedeniyle Kaymakamlık makamından alınan 26.01.2010 tarih ve 166 sayılı onay ile kira sözleşmesinin feshedildiğini, bu sebeple de fesih tarihine kadar ödenmemiş, toplam 267.273,17.-TL kira bedeli, genel hükümlerine göre son 1 yıllık kira bedeli olan 47.866,96 TL'lik tazminat,

kira sözleşmesinin özel şartlar bölümünün 3.maddesi gereğince termin planında belirtilen süre içerisinde yatırımların bitirilmemesi nedeniyle hesaplanan 919.841,05.-TL ceza bedeli, sözleşmenin 12.maddesi gereğince kalan süreye ait 11.652,80-TL kira bedeli ile sözleşmenin 2.maddesi gereğince söz konusu tesislerin işletilmesinden elde edilecek yıllık toplam hasılat üzerinden %1 oranındaki paylar ile ilgili olarak 2006, 2007 ve 2008 yıllarında yatırılmayan hasılat payları tutarı 23.303,40.-TL'nin davalıdan tahsilini talep etmiştir.

Davalı kiralananda, üçüncü kişilerin işgallerin olduğunu, üzerine düşen yükümlülükleri aynen yerine getirdiğini, termin planına göre yatırımlar yapıldığını, 2,525,972 m2 ölçümlü işletmenin diğer şagillerce kullanılması sebebiyle 555.1005 m2 alanı kapsayacak biçimde yeni duruma göre kira değerinin belirlenmesi (revize) talebinde bulunulduğunu, bu talebin ...

Valiliği, İl Tarım Müdürlüğünün 08.09.2008 tarihli cevabi yazısı ile kabul edilmesine rağmen, Milli Emlak Genel Müdürlüğü ile yapılan sözleşmedeki kira şartlarına ilişkin değişiklik taleplerinin cevapsız kaldığını, kiraya verilen taşınmmazların ancak %20'si üzerinde tasarrufta bulunduğunu bu durumda projenin uygulanabilirlik şartının büyük bir oranda ortadan kalktığını, kiralayanın, Borçlar Kanununun 249. maddesine göre kiralananı kira müddeti boyunca akitten maksut olan kullanmaya salih bir halde bulundurma yükümlülüğünü yerine getirmediğini, taleplerinde haksız olduğunu davanın reddini savunmuştur.

Dosyada mevcut ve hükme esas alınan 24.08.2011 günlü iki bilirkişi tarafından düzenlenen rapor Yargıtay denetimine elverişli olmayıp, hüküm kurmaya da yeterli nitelikte değildir. Bilirkişiler davacı talepleri ile davalı savunmalarını yüzeysel ve dar kapsamlı olarak değerlendirmişlerdir.

05.07.2004 tarihli tutanak ile davalıya teslim edilen kiralanan arazinin davalı tarafça tümünün kullanılamaması sebebiyle, sözleşme şartnamesi gereği termin planına göre yapılması gereken yatırım ve projelerinin neleri kapsadığı açıklanmayıp hangi nedenle bu planın gerçekleştirilmediği üzerinde durulmamıştır. Defter kayıtlarının incelenmesinden üretimin yapıldığı ve ekonomik faaliyetin yürütüldüğü belirtilmiş ise de bu durum rapora eklenen verilerle açıklanmamıştır.

Yapılacak yatırımların ve davalı tarafça sunulan projelerin uygulanabilirliği üzerinde durulmamış, kira ödemelerinin hangi tarihe kadar yapıldığı kira ihtilafının hangi tarihten sonra ortaya çıktığı, hesapsal bilgi olarak açıklanmamıştır.

Bu durumda hüküm vermeye elverişli olmayan bilirkişi raporuna dayanılarak davanın reddi hatalı olmuştur. Mahkemece, yapılacak iş gerektiğinde kiralananın bulunduğu yer mahkemesine talimat yazılmak suretiyle mahallinde keşif yaptırılarak, uzman bilirkişi kurulu aracılığıyla, kiralanan arazi, kullanılan kısım, hangi projelerin kiralananda tatbik edileceği, yatırım planlarının neler olduğu, eksik ödemeden kaynaklanan kira borcunun bulunup bulunmadığı, sözleşmenin 3.maddesi gereğince termin planında belirtilen süre içerisinde yatırımların bitirilip bitirilmediği hususlarında açıklayıcı rapor alınarak oluşacak sonuca göre bir karar verilmesidir. Mahkemece eksik inceleme neticesinde düzenlenen rapora dayalı olarak davanın reddi hatalı olmuştur.

Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.