Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2012/2566 K.2012/8555

Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı tahliye ve alacak davasına dair karar, davalı ve davacı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.

Dava, temerrüt nedeniyle tahliye ve toplam 476.600 TL kira alacağının tahsili istemine ilişkindir. Davalı karşı davasında kiralanana yapılan masraflar nedeniyle şimdilik 75.000 TL alacağın tahsilini istemiştir. Mahkemece, temerrüt nedeniyle tahliyeye, muaccel alacaklar yönünden dava konusuz kaldığından karar verilmesine yer olmadığına, muacceliyet şartı gereği talep edilen alacaklara ilişkin istemin reddine,karşı davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı ve davalı vekilleri tarafından temyiz edilmiştir.

1-Dosya kapsamına, toplanan delillere, mevcut deliller mahkemece takdir edilerek karar verilmiş olmasına ve esasen tahliye gerçekleşmeden faydalı masraflar istenemeyeceğine göre davalının tahliyeye ve faydalı masrafların reddine ilişkin temyiz itirazları yerinde değildir.

2-Davacının temyiz itirazlarına gelince:

Davada dayanılan ve hükme esas alınan 01.05.2008 başlangıç tarihli ve 5 yıl süreli kira sözleşmesinin hususi şartlar bölümünün 4.maddesinde kira bedelinin her ayın birinci günü ödeneceği 5.maddesinde “...herhangi bir ayın kira bedeli gününde ödenmediği takdirde kira dönemi sonuna kadar ki kira bedellerinin muaccel olacağı...” kararlaştırılmıştır. Bu düzenleme geçerlidir ve tarafları bağlar.

Davacı 23/03/2009 keşide, 07/04/2009 tebliğ tarihli temerrüt ihtarnamesi ile Ocak, Şubat, Mart 2009 ayları kira bedellerinden eksik ödenen kira bedelleri ile muacceliyet şartı gereği sözleşme sonuna kadarki yani 2013/Mayıs ayına kadarki kira bedellerinin ödenmesini istemiştir. Kira bedellerinin süresinde ödenmediği hususunda taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır.

Davacı vekili,dava dilekçesinde, muacceliyet şartı gereği muaccel hale gelen kira bedellerin de tahsilini etmiş, mahkemece “...muacceliyet şartının uygulanabilmesi için ortada devam eden bir sözleşmenin bulunması gerektiği, sözleşmenin feshi halinde kiracının tahliyesine karar verileceğinden ve yukarıda belirtildiği üzere sözleşme feshedilip, tahliyeye karar verildiğinden artık sözleşmenin sonuna kadar kira bedellerine hükmedilemeyeceği. gerekçesiyle bu istemin reddine karar verilmiştir.

Ancak, bilindiği gibi tahliye kararları kesinleşme ile birlikte hüküm ifade eder.Taşınmazın yasal anahtar tesliminin yapıldığı, kiralananın tahliye edildiği gibi bir savunma ileri sürülmemiştir. Taşınmaz eldeki davada verilen tahliye kararını takiben infazen tahliye edilecektir. Kiralananın halen dahi kiracının zilyetliğinde bulunduğu, tahliye edilmediği anlaşılmaktadır.

Kiracının kira sözleşmesinden doğan sorumlulukları, bu arada kira borcunu ödeme yükümlülüğü devam etmektedir. Mahkemece, bir yandan eksik ödeme nedeniyle temerrüt olgusu gerçekleştiğinden bahisle tahliyeye karar verilirken öteyandan oluşa ve olaya uymayan, içeriğinden o kararlarda yasal tahliyenin gerçekleştiği anlaşılan Yargıtay kararlarına dayanılarak çelişkili biçimde muaccel hale gelen kira bedellerinin tahsiline ilişkin istemin reddine karar verilmesi doğru değildir.

O halde mahkemece yapılacak iş sözleşmedeki muacceliyet şartı gereğince muaccel hale gelen aylara ait kira bedellerinden tesbit edilenlerden başka ödemeler var ise bu ödemelerin mahsubundan sonra kalan miktarın tahsiline karar vermekten ibaret iken yazılı şekilde karar verilmesi usul ve yasaya aykırıdır.

Hüküm bu nedenle bozulmalıdır. SONUÇ; Yukarıda 2 nolu bentte açıklanan nedenlerle hükmün kira alacağına ilişkin bölümünün BOZULMASINA, istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edenlere iadesine, 07/06/2012 tarihinde oyçokluğuyla karar verildi.

(M)

KARŞI OY YAZISI

Dairemizin değerli çoğunluğu ile aramızdaki uyuşmazlık, sözleşmeye konulan muacceliyet koşulunun ne şekilde anlaşılması gerektiği noktasındadır. Taraflar arasında 01.05.2008 başlangıç tarihli ve 5 yıl süreli olarak düzenlenen kira sözleşmesinin hususi şartlar başlıklı bölümün 5.maddesinde herhangi bir ayın kira bedelinin gününde ödenmemesi halinde, kira dönemi sonuna kadarki kira bedellerinin muaccel olacağı kararlaştırılmıştır. Tarafların serbest iradeleriyle kira sözleşmesine konulan muacceliyet şartının sözleşme yapma serbestisi ilkesi gereğince geçerli olduğu içtihaden benimsenmiş bir husustur.

Buradaki sorun, "kira dönemi sonuna kadar" ibaresinden neyin anlaşılması gerektiğidir. Kira dönemi sonu kira süresinin olayımızda 5 yılın sonunu mu, yoksa 5 yıllık kira süresinin birer yıllık dönemleri kapsadığı gözetilerek her kira yılının sonunu mu ifade etmektedir? Bu sorunun öncelikle kira sözleşmesinin bir bütün olarak değerlendirilmesiyle çözümlenmesi gerekmektedir.

Taraflar kira sözleşmesi ile kira bedelini belirlerken aylık ve yıllık olarak kira bedellerini belirlemişler ve aylık kira bedelini her yıl ihtarname çekilmeksizin İTO tarafından belirlenen TEFE (ÜFE) oranında artırılacağı, 5 yılın bitiminde sözleşmenin yenilenmesi halinde, 1 yıllık olarak yenileneceği ve kira artış oranının da aynı şekilde tespit edilerek ödeneceği kararlaştırılmıştır. Bu durumda kira sözleşmesinin birer yıllık dönemlere ayrıldığının kabulü gerekir. Esasen dönem kelimesi etimolojik olarak bir bütünü değil, bir bütünün birbiri ile uyumlu parçalarını ifade eder. Kelime anlamı olarak da belli özellikleri olan zaman parçası, devre, devir, periyot veya bir çağ içinde belli özellikleri olan sınırlı süre anlamlarını taşımaktadır.

Bu itibarla, kira dönemi ifadesinin 1 yıllık kira dönemini ifade ettiğinin, kira süresinin sonunu ifade etmediğinin kabulü gerekir. Nitekim, yine taraflar arasında düzenlenen 18.04.2005 başlangıç tarihli ve 5 yıl süreli kira sözleşmesinin 7 nolu bendinde kira bedellerinin herhangi birinin zamanında ödenmemesi durumunda, akit sonuna kadarki tüm kira bedellerinin muaccel olacağı kararlaştırılmıştır.

Oysa bu sözleşmeden 3 yıl sonra düzenlenen 01.05.2008 başlangıç tarihli ve 5 yıl süreli kira sözleşmesinin 5 nolu bendinde ise, kira dönemi sonuna kadarki kira bedellerinin muaccel olacağı kararlaştırılmıştır. Tek başına bu durum dahi kira dönemi sonuna kadar kira bedellerinin muaccel olacağı hükmünün kira sözleşmesinin sonunu ifade etmediğinin açık göstergesidir.

Esasen 6570 sayılı Kanunun sosyal içerikli ve daha çok kiracıların hukuki menfaatlarini koruyan bir yasa olduğu hususu düşünüldüğünde sözleşmedeki bu hükmün kiracı aleyhine yorumlanmaması gerektiği sonucuna varılmaktadır.

Bu bağlamda, 01.07.2012 tarihinde yürülüğe girecek olan 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun kiracı aleyhine düzenleme yasağı başlıklı 346.maddesinde kira bedelinin zamanında ödenmemesi halinde ceza koşulu ödeneceğini veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmaların geçersiz olacağı hükmü öngörülmüştür. Kanun koyucu bu şekilde kiraya verenler karşısında ekonomik olarak daha zayıf durumda olan kiracıları koruma şemsiyesi altına almış bulunmaktadır.

01.07.2012 tarihinden itibaren Kanunun emredici hükmüne aykırı olduğu için geçersiz hale gelecek muacceliyet koşulunun sözleşmede buna ilişkin açık bir hüküm olmamasına rağmen sözleşme sonuna kadar götürülmesinin bizatihi sözleşmenin kendisine ve kira hukukuna egemen olan ilkelere aykırı düşeceği her türlü izahtan vareste bulunmaktadır.

Bir an sözleşme hükmünün çoğunluk görüşü gibi yorumlanmasının kabulü durumunda, 1 yılın üzerinde uzun süreli olarak düzenlenen kira sözleşmelerine konulan muacceliyet koşulu nedeniyle daha başlangıçta sözleşmenin çekilmez hale geleceği ve kiracının ekonomik mahvına sebep olacağı açıkça öngörülen bir husustur. Tüm bu nedenlerle muacceliyet koşulunun kira sözleşmesinin sonuna kadar geçerli olacağına ilişkin sayın çoğunluğun değerli görüşüne katılmıyorum. 07/06/2012