Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2012/4720 K.2012/9915

Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı kira sözleşmesinin feshi ve tazminat davasına dair karar, davalılardan ... tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.

Dava, kiralananın ayıplı teslim edilmesi nedeni ile feshi, geçmiş döneme yönelik ödenen kira bedellerini iadesi ve tazminat istemine ilişkindir. Mahkemece, davalı ... A.Ş. hakkında açılan davanın reddine, diğer davalı ... hakkında açılan davanın kısmen kabulüne akdin feshi, kiralanana yapılan faydalı masraf ve ödenen kira bedeli ile maddi kazanç kaybı Olmak üzere toplam 35.399,77.-TL'nin adı geçen davalıdan tahsiline, fazla istemin reddine karar verilmiş, hüküm davalı ... tarafından temyiz edilmiştir.

Davacı vekili 08.01.2009 tarihli dava dilekçesinde, müvekkilinin mülkiyeti davalı ... ye ait olan taşınmazı, yabancı dil kursu olarak kullanmak amacıyla, emlakçı olan davalı ... Aracılığı ile kiraladığını, davalı ...'ın diğer davalı ...

A.Ş.'nin acentası olarak faaliyet gösterdiğini, aracı olan davalı ...'ın müvekkiline gönderdiği email de taşınmazın net 230 m2 kullanım alanına sahip olduğunu, belirttiğini ve kiralanan hakkında resimlerle bilgi verildiğini, müvekkilinin bu resimlere itibar ederek kiralananı kiraladığını, Sonrasında ise sahibi olduğu ... Özel Eğitim Hiz. Dan. Tur. ve Tic. Ltd Şti aracılığı ile kiralananda tadilatlarda bulunduğunu, tadilatları müteakip ...

Milli Eğitim Müdürlüğüne Yabancı Dil Kursu açmak için müracaat ettiğini, Milli Eğitim Müdürlüğünün taşınmazın büyük bir kısmının ruhsatının olmadığını, diğer bağımsız bölümlere ait kısımların kiralanan bağımsız bölüme ilave edildiğini, bununda imar planına aykırılık teşkil ettiğini, bildirmesi üzerine duruma vakıf olduğunu, mevcut hali ile taşınmazın dershane olarak kullanılmasına izin verilmeyeceğinin müvekkiline bildirildiğini, bilahare ...

Beldiyesinde yapılan incelemede, kiralananın 230 m2 olmadığının da tespit edildiğini, ruhsatlı ve kiralanana ait olan bölümün yüz ölçümünün son derece küçük olduğunun ortaya çıktığını, Müvekkilin bunun üzerine davalılarca aldatılığını anladığını, iyiniyetine istinaden ruhsatı olmayan taşınmazın müvekkiline kiralandığını, bu nedenle müvekkilinin zarara uğratıldığını, Çorlu SHM'nin 2008/113 E. sayılı dosyasında yapılan tespite müvekkili tarafından yapılan faydalı masrafların 25.148 TL olarak tespit edildiğini, bunun üzerine müvekkilinin 14.10.2008 tarihinde kiralananı boşaltarak tahliye ettiğini, kiralayanında bu durumu bildiğini,

davalıya 2008 yılı Mayıs Haziran Temmuz ve Ağustos kirası olarak 1650,00 TL den 6600 TL'nin haksız olarak davalı kiralayana ödediğini, davalı kiralayanın, müvekillinin ruhsat alamayacağını bildiği halde bu kira bedellerini aldığını, davalı ...'ın ise davalı ... Acentası olarak 1600 TL komisyon aldığını, bu nedenle ödenen komisyonun davalılar ...

A.Ş. ve davalı ...'dan istirdatını talep ettiklerini, ayrıca müvekkilinin kiralananı amacı doğrultusunda kullanamadığından 01.10.2008 tarihinde başkaca bir taşınmaz kiralamak zorunda kaldığını, ancak müvekkilinin yabancı dil kursunu 4 ay geç açtığından 4 aylık kâr kaybı olduğunu, Ayrıca davalıların durumu bilerek kiralaması nedeni ile müvekkilinin manevi yıkıma uğradığını, belirterek, mecurun esaslı unsurlarına ilişkin olarak müvekkilinin yanıltılmış olması nedeni ile kira sözleşmesinin feshi ile kiralanan yapılan faydalı masraflar nedeni ile 25.148 TL nin, 6600 TL kira ödemesinin, davalı ...'den dava tarihinden itibaren yasal faizi ile,

1600 TL komisyonun dava tarihinden itibaren işleyecek faizi ile davalılar ... ve ... A.Ş'den tahsiline, fazlaya ilişkin haklar saklı kalmak kaydı ile 1000 TL maddi tazminat ve 10.000 TL manevi tazminatın müştereken ve müteselsilen tüm davalılardan tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.

Davalı ... vekili cevap dilekçesinde davanın haksız oluğunu, kira sözleşmenin 6. maddesinde belirtildiği üzere kiralanan yerin kiracı tarafından hasarsız ve eksiksiz olarak kullanıma hazır olduğu halde davacıya teslim edildiğininin sabit olduğunu, ayrıca “ Gayri Menkul Kiralama Protokolü” başlıklı taraf imzalarını taşıyan belgenin 2. maddesinde kiracının gayrimenkulün hali hazır durumunu bildiği ve kiralama şartlarını kabul ettiğinin yazılı olduğunu, Bu nedenle davalının aldatılmasının söz konusu olmadığını,

Ayrıca müvekkilinin mecurda dershane açılması veya dershane için resmi kurumlardan onay veya izin alınmasına ilişkin olarak kira sözleşmesinden doğan bir yükümlülüğü olmadığını, Bu konuda kendisine kusur izafe edilemeyeceğini, müvekkilinin kiralananın eksiksiz ve hasarsız olarak teslim ettiğinin kira sözleşmesinde belirtildiğini, Davacı tarafın tacir olup, ticari ilişkilerinden basiretli davranması gerektiğini, müvekkilinin kiralananda dershane açılması için bir yükümlülüğünün bulunmadığını, sözleşmeye dayanmayan bir yükümlülük nedeni ile müvekkilinden tazminat talep edilemeyeceğini, talep edilen faydalı tadilat,

tamirat ve dekorasyonun kiraya verenin yazılı muvafakatı ile yapılacağına ve bu doğrultuda yapılacak harcamaların kiralayandan istenemeyeceğine dair kira sözleşmesinde açık hüküm bulunduğundan, müvekkilinin bu konu da yazılı muvafakatı da olmadığından, bunları da talep edemeyeceğini, ayrıca söz konusu masrafların iddia ettiği ölçüde büyük olmadığını, mecurda olan bir çok şeyin sonradan yapılmış gibi gösterildiğini, kira bedellerinin istirdadı talebininde yersiz olduğunu, zira davacının kiralananı tahliye ettiğini belirterek,

ödediği önceki dönemlere ait kira bedellerini talep etmiş ise de, kiralananı hukuken ve fiilen teslim etmediğini, bu nedenle de 2008 yılı Mayıs, Haziran, Temmuz ve Ağustos kiralarının iadesi talebi ile maddi ve manevi tazminat taleplerinin de olduğunu ayrıca tazminat taleplerinin ölçüsüz ve afaki olduğunu, bu nedenle davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir. Diğer davalılarda davanın reddini savunmuşlardır.

Mahkemece, alınan bilirkişi raporu doğrultusunda, davacının kiralanın bağımsız bölümün, diğer bağımsız bölümlerden ilave edilerek genişletilmesi nedeni ile tamamının iskan ruhsatının olmaması, davalı kiralayanın kiralananın esaslı unsurlarını gizlediği, bu nedenle 01/05/2008 başlangıç tarihli kira sözleşmesinden beklenilen amaç kalmadığından davacının yanıltıldığı, davacıya atfedilebilecek herhangi bir kusur olmadığı, B.K'nun 28. maddesi gereğince sözleşmenin geçmişe dönük olarak fesh edilmesi gerektiği benimsenerek,

davanın kısmen kabulü ile, taraflar arasında akdedilen 01/05/2008 başlangıç tarihli kira akdinin geçmişe etkili olarak feshine, davalı ... A.Ş. adına açılan davanın reddine, davacı tarafından mecura yapılan tadilat bedeli olarak 25.148-TL'sinin ödenmiş kira bedeli 2.250-TL, ıslah edilen miktar üzerinden 8.001,77-TL maddi kazanç kaybı olmak üzere toplam 35.399,77-TL'nin dava tarihinden itibaren işleyen yasal faizi ile birlikte davalı ...'den alınarak davacıya verilmesine, karar verilmiş, Hüküm davalı ... vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Taraflar arasında kira sözleşmesi 01.05.2008 başlangıç tarihli 3 yıl süreli olup kira bedeli aylık 1650 TL olarak kararlaştırılmıştır. Ayrıca kira sözleşmesinde kiralananın yabancı dil kurusu olarak kullanılacağı da belirtilmiştir.

Kiralanan 5 no'lu bağımsız bölümün iskan ruhsatında 83 m2 iken, sonrasında yapılan tadilatlarla davalıya ait diğer bağımsız bölümlerden bir kısmının mimari projeye aykırı olarak kiralanan bağımsız bölüme ilave edilerek, kiralananın 235,66 m2 yüzölçüme çıkartılarak kiralandığı yapılan keşif ve bilirkişi raporu ile sabittir.

Taraflar arasındaki ihtilaf, davalı kiralayanın, yabancı dil kursu olarak kiralanan taşınmazda, kiralananın 5 no'lu bağımsız bölümün mimari projede, yapı ve oturma ruhsatlarında, 83 m3 olduğu halde, sonrasında, davalıya ait başka bağımsız bölümlerinin bu kısma ilave edilerek tadilat projesi ve oluşan duruma göre iskan ruhsatı alınmadan kiraya verilmesi nedeni ile, akdin makable şamil olarak fesih imkanının olup olmadığına ilişkindir.

Mahkemece davalının aldatıldığında bahisle B.K'nun 28. maddesi gereğince akdin feshine karar verilmiş ise de, B.K.'nun 23 ve devamında düzenlenen irade fesadı halleri, sözleşmenin kuruluş aşamasında, iradenin fesada uğraması hallerini düzenlemekte olup, hilede iradeyi fesada uğratan nedenler arasında sayılmıştır.

B.K'nun 28/1 maddesi ile taraflardan birisi diğer tarafın hilesi ile bir akit yapmaya sevk edilmişse hata esaslı olmasa bile akdin diğer taraf açısından bağlayıcı olmadığı, sözleşmenin iptalinin talep edilebileceği düzenlenmiştir. Ancak davacının hileyi ispatlaması zorunludur.

Davalı tarafından, her ne kadar kiralanan bağımsız bölümünün iskan ruhsatının alınmasından sonra projeye aykırı olarak diğer bağımsız bölümlerin bazı bölümlerinin kiralanana dahil edilerek genişletilmesi söz konusu ise de, davacı tarafından bu konuda sözleşme yapılabilmesi için kendisine ne şekilde bir hile yapıldığını ispatlayamadığına göre, sözleşmenin B.K.'nun 28. maddesi gereğince iptali mümkün değildir.

Ancak Borçlar Kanunu 249 maddesi gereğince kiralayan, kiralananın sözleşmede amaca uygun kullanmaya salih bir halde kiracıya teslim etmek ve kira müddetince de bu halde bulundurmak ile sorumludur. Kiralanan, sözleşmeye uygun kullanmak mümkün olmayacak yahut intifa ehemmiyetli suretle azalacak bir halde teslim olunursa kiracı akdi feshe yahut ücretten münasip bir miktarın tenzilini istemeye salahiyettardır.

Ne var ki davalı tarafından davacının dava öncesinde kira sözleşmesini feshettiği kabul edilmediği gibi, davacı kira sözleşmesini feshettiğine dair ihbarda bulunduğunu da kanıtlayamamış, kiralananın teslimi de davadan sonra 18.06.2010 tarihinde yapılan keşif sırasında, anahtarların davalı kiralayan vekiline teslimi ile gerçekleşmiştir.

Ayrıca dosya içerisinde söz konusu kiralananda dershane işletilemeyeceğine dair resmi bildirim olmadığı gibi aksine 09.10.2008 tarih 25231 sayılı İl Milli Eğitim Müdürlüğünün yazısına göre kiralananda dershane açmak isteyen davalının müracaatından sonra yönetmelik gereğince taşınmaza teknik rapor hazırlamak için giden Bayındırlık ve İskan Müdürlüğünün yetkililerine kurucu temsilcisi ...'in dershane açmaktan vazgeçmesini beyan etmesi üzerine kiralananın dershane olup olmayacağına ilişkin teknik rapor hazırlanmadığı belirtilmiştir.

Bu nedenle davacının kira akdini fesih talebinin haklı olduğundan söz edilemez.

Buna göre davacının geçmişe dönük kira paralarının iadesi ve yoksun kalınan kâr nedeni ile tazminat istemi yerinde olmadığından istemin reddine karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde kabulüne karar verilmesi yerinde değildir.

Kiralananda yapılan tadilat nedeni ile davacının yaptığı masraflara yönelik istemine gelince; her ne kadar akdin usulünce ihbar edilerek feshedilmesi söz konusu değilse de, yargılama sırasında kiralanın anahtarları davalı kiralayan vekiline teslim edilmiş ve akit bu şekilde tek yanlı olarak feshedilmiştir. Taşınmaz dava tarihinde tahliye edilmediğinden ve dava tarihi itibariyle faydalı masraflar yönünden açılan dava mesmu olmadığından işin esası incelenmeden bu yöndeki davanın da reddine karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde karar verilmesi isabetsizdir.

Hüküm bu nedenlerle bozulmalıdır.