Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2012/4964 K.2012/9593

Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı önalım davasına dair kararın temyiz incelemesi duruşmalı olarak davacılar tarafından süresi içinde istenilmekle gün tayin edilerek taraflara gönderilen davetiyelerin tebliğ edilmesi üzerine belli günde temyiz eden davacılar ..., ... ve ... vekili Av. ... ve davalı vekili Av. ... geldiler. Hazır bulunanların sözlü açıklamaları dinlendikten sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.

Uyuşmazlık, önalım hakkına konu edilen payın iptali ile davacılar adına tesciline ilişkindir. Mahkemece 261.876 TL önalım bedeli üzerinden davanın kabulüne karar verilmesi üzerine, hüküm davacılar vekilleri tarafından ayrı ayrı temyiz edilmiştir.

Davacı ..., dava dilekçesinde, dava konusu payın ilişkin bulunduğu 288 No’lu parselin paydaşlarından olup anılan taşınmazın paydaşlarından ... ve ...'in paylarını satış vaadi sözleşmesi ile alan davalının Kemer Asliye Hukuk Mahkemesi’nin 2002 / 244 esas sayılı doyasında açtığı ferağa icbar davasının kabulle sonuçlanıp kesinleşmesine karşın henüz davalı adına tapuda sicil oluşturulmadığını, kendisinin de aynı taşınmazın paydaşlarından olduğunu, taşınmazın kendisine miras bırakanından intikal ettiğini, taşınmazda daha önce paydaş olmayan davalıya karşı önalım hakkını kullanmak istediğini,

pay bedelini verilecek uygun süre içinde depo edeceğini belirterek, davalı adına kayıtlı payın iptali ile adına tescilini istemiştir. Taşınmazın diğer paydaşları ..., ... ve ...'ın da aynı doğrultuda açtığı davalar da işbu dava ile birleştirilmiştir.

Davalı vekili, dava konusu payın müvekkili tarafından Kemer Asliye Hukuk Mahkemesi’nin 2002 / 244- 623 sayılı dosyasında açılan davada adına hükmen tesciline karar verildiğini, o davada verilen kararın davada müdahil olarak yer alan davacı ...'ı da bağlayacağını, bu nedenle davanın süresinde açılmadığı gibi, haksız ve dayanaksız olduğunu, müvekkiline mahallen ve taksimen kullanılan zeminde belirli bir yerin satılması nedeniyle davacının önalım hakkının olmadığını,

aksinin kabulü halinde ise keşif ve bilirkişi incelemesi yapılarak dava konusu edilen payın dava tarihindeki değerinin tespiti ile bu miktar üzerinden depo kararı verilmesi gerektiğini savunmuştur.

Önalım hakkı paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda payın üçüncü şahsa satılması halinde diğer paydaşa o payı öncelikle satın alma hakkını veren bir haktır. Bu hak paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve o payın üçüncü kişiye satılması ile de kullanılabilir hale gelir.

Önalım hakkının kullanılması ile bu hakkı kullanan paydaş ile alıcı arasında kapsam ve şartları satıcı ile davalı arasında yapılan sözleşmenin aynı olan bir satım ilişkisi kurulmuş olur. Önalım bedeli tapuda gösterilen satış bedeli ile davalı tarafından ödenen harç ve masrafların toplamından ibarettir.

Bununla birlikte dava konusu edilen pay davalıya satış vaadi sözleşmesi ile satılmış ve tapuda ferağ verilmemiş ise bu sözleşmeye dayanan cebri tescil davaları sözleşmede gösterilen bedel esas alınarak açılır. Sözleşme borçlusu edimini yerine getirmediği takdirde alacaklı tarafından açılan tescil davasına muhatap olur. Alınan cebri tescil kararının kesinleşmesi ile de, mülkiyet satış vaadi alacaklısına geçer ve paydaşın o tarihte önalım hakkını kullanma yetkisi doğar. Normal olarak satış vaadi sözleşmesindeki satış bedelinin önalım bedeli olarak kabul edilmesi gerekir. Ancak sözleşmenin kurulduğu tarih ile önalım davası arasında uzunca bir süre geçmiş ise bu durumda önalım bedeli önalım davasının açıldığı tarihteki pay değeridir.

Olayımıza gelince ; dava konusu payın ilişkin bulunduğu 288 No’lu parseldeki 16128/193536'şar paylar tapu paydaşları ... ve ... adına kayıtlı iken gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri ile birkaç el değiştirdikten sonra son olarak dava dışı ... tarafından 11.11.1996 tarihinde 5.000 TL bedelle davalıya satılması vaat edilmiştir.

Söz konusu paylar tapuda halen ... ve ... adına kayıtlı olduğundan davalı tarafından bu konuda adı geçen paydaşlar hakkında açılan tapu iptali ve tescil davası Antalya – Kemer Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 18.12.2002 gün ve 2002 / 244-623 sayılı kararı ile kabulle sonuçlanıp 15.9.2003 tarihinde kesinleşmiştir. Dava konusu edilen pay mahkeme kararı ile kazanılmış ise, mahkeme kararının kesinleşmesi ile önalım hakkı kullanılabilir hale gelir.

Zira Medeni Kanun’un 705 / 2 maddesi hükmü uyarınca mahkeme kararının kesinleşmesiyle tescile gerek olmaksızın mülkiyet alıcıya geçmiş sayılır. Bu itibarla davacıların önalım hakkını kullanmasında bir usulsüzlük bulunmamaktadır. Ne var ki anılan dava sonucu davalı adına tesciline hükmedilen paylar, söz konusu karar tapuda infaz edilmediğinden halen satıcı paydaşlar adına kayıtlıdır. Tapuda davalı adına bir pay kaydı bulunmamaktadır.

Bu durumda mahkemece davacı tarafa kesinleşen mahkeme kararını tapuda infaz ettirip tapu kaydını düzelttirilmesi, yeni sicil oluşturulması için süre ve olanak tanınarak oluşacak yeni tapu kaydının celbinden sonra karar verilmesi yönünden hükmün bozulması gerekmiştir.

Kabul şekline göre de; dava konusu edilen paylar son olarak 11.11.1996 tarihinde 5.000 TL bedelle satış vaadi sözleşmesine konu edilmiş, önalım hakkının tanınmasına ilişkin davalar da 2004 ve 2005 yıllarında açılmıştır. Bu durumda yukarıda açıklandığı üzere önalım bedelinin önalım hakkının kullanıldığı tarihteki pay değeri olması gerekir.

Mahkemece de bu konuda araştırma yapılmış ve bilirkişi aracılığı ile dava tarihi itibariyle payların zemin değeri 128.520 TL, taşınmaz üzerinde bulunan ağaçların değeri 96.000 TL ve yine taşınmaz üzerinde yer alan binanın değeri de 37.356 TL olarak belirlenerek toplam 261.876 TL üzerinden depo kararı verilmiştir.

Ne var ki tapunun beyanlar hanesinde parsel üzerindeki narenciye ağaçlarının davacıların miras bırakanı ...'a ait olduğu yazılı olduğu gibi, toplanan delillerden, dosyaya sunulan belgelerden, tanık beyanlarından, keşif ve bilirkişi raporundan taşınmaz üzerinde bulunan binanın da payını satmayı vaat eden paydaşlar ... ve ... ile bir ilgisinin olmadığı, adı geçen paydaşların sadece zeminde pay sahibi oldukları anlaşılmaktadır.

Bu durumda aslında davacılara ait bütünleyici parçaların bedelinin de önalım bedeline yansıtılarak 261.876 TL üzerinden depo kararı verilmesi davalının sebepsiz zenginleşmesine ve davacıların da mağduriyetine yol açacaktır. Önalım hakkının sadece bilirkişi raporu ile saptanan 128.520 TL payların zemin değeri ve tapu harç ve masrafları üzerinden tanınması gerekir.

Diğer yandan Medeni Kanun'un 734/2 maddesi hükmü gereği önalım hakkı sahibi, adına payın tesciline karar verilmesinden önce satış bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerini hakim tarafından belirlenen süre içinde hakimin belirleyeceği yere nakden yatırmakla yükümlüdür.

Her ne kadar mahkemece hatalı ve fahiş şekilde yukarıda belirtildiği üzere 261.876 TL üzerinden depo kararı verilmiş ise de, davacılar 25.11.2010 tarihli tahsilat makbuzu ile sadece 1.7.2010 tarihli ek bilirkişi raporu ile ferağa icbar davasının kesinleştiği tarih itibariyle belirlenen 121.680.52 TL zemin değerini depo etmişlerdir.

Bu durum hatalı da olsa mahkemenin karar vermeden önce belirlemiş olduğu önalım bedelini tamamlattırması gerekirken bu eksikliği gidermeden 261.876 TL önalım bedeli üzerinden davaların kabulüne karar verilmesi de doğru değildir.

Hüküm bu nedenlerle bozulmalıdır.