Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2012/5468 K.2012/10483

Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı tazminat davasına dair karar, bir kısım davalılar tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.

Dava, kiracı tarafından açılan aktin feshi , kira paralarının ve depozitonun iadesi ,ruhsat işlemleri için yapılan masrafların tahsili ve sekiz adet bononun iptali istemine ilişkindir. Mahkemece aktin feshine ile alacak isteminin kımen kabulüne ve bonoların iptaline karar verilmiş, karar, davalılar vekili tarafından temyiz edilmiştir.

1-Dosya kapsamına, toplanan delillere, hükmün dayandığı gerekçelere göre temyiz eden davalıların aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan temyiz itirazları yerinde değildir.

2-Davacı vekili, dava dilekçesi ile taşınmazın ''... ... restaurant'' işinde kullanılmak üzere kiralandığını ancak Kültür ve Turizm Bakanlığı Antalya Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Bölge Kurulu tarafından mesken olan mecurun iş yeri olarak kullanılamayacağı yönünde karar aldığını,kiralananın kiralama amacına uygun kullanılamaması nedeniyle ...

Noterliğinin 5566 ihtarı ile akti tek taraflı feshettiklerini , ancak kiraya verenin 18.3.2009 tarihli cevabi ihtarla feshi kabul etmediğini belirterek aktin haklı nedenle feshini 2008 yılı Kasım Aralık ve 2009 yılı Ocak Şubat ayları için ödenen 3200 TL kira parasının iadesini ve 421 Euro karşılığı 919,43 TL depozitonun iadesini ve belediye ve tapuda ruhsat için yapılan 893.20 TL masrafın davalıdan tahsilini ile 2009 yılı Mart, Nisan, Mayıs, Haziran, Temmuz, Ağustos, Eylül, Ekim ayları için verilen her biri 800 TL bedelli 8 adet bononun iptalini talep etmiş;

davalı taraf ise davalının kiralananın mesken olduğunu bilerek ve buna rağmen işyeri açmak için gerekli ruhsat yükümlülüğünü de üzerine alarak kiraladığını feshin bu nedenle haksız olduğunu belirterek davanın reddini savunmuştur.

Davada dayanılan 15.11.2008 başlangıç tarihli bir yıl süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. Kira sözleşmesinde kiralananın cinsi mesken şimdiki durumu mesken ve kullanım şekli ... Cafe -... olarak yazılıdır.

Kira sözleşmesinin özel şartlar 2.maddesinde kiralananın ... ... restaurant olarak kullanılacağı bunların dışında yapmak istediği değişiklikler için kiralayanın iznini almak zorunda olduğu ve 3.maddesinde ise kiracının ticari işletme için belediye ve emniyet müdürlüğünden almak zorunda olduğu çalışma ruhsatı ve izin belgelerini tamamladıktan sonra faaliyete geçebileceği düzenlenmiştir.

Bu şartlar geçerlidir ve tarafları bağlar .Davacı kiracı bu düzenlemelere göre işyeri ruhsatı alma yükümlülüğünü ve dolayısıyla getireceği sorumluluğu da yüklenmiştir. Davalı kiraya veren bu yerin mesken olduğunu gizlemeden kiraya vermiş kiracı da mesken olduğunu bilerek ve ancak iş yeri ruhsatı alabileceği düşüncesiyle ve ruhsat alamama ihtimalini de önceden üstlenerek taşınmazı kiralamıştır.

Davacı kiracı mesken olduğunu bilerek ve iş yeri olarak kullanmak için gerekli ruhsatları almak yükümlülüğünü üzerine alarak kiraladığı için kiralama amacına uygun teslim yükümlülüğünün yerine getirilmemesinden bahsedilemez.Kiracı akti fesh etmekte haksızdır.

Öte yandan kiralananın tahliye edildiğinin kabul edilebilmesi için, kiralananın fiilen boşaltılması yeterli değildir; anahtarın da kiralayana teslim edilmesi gerekir.

Kiracının bildirdiği tahliye tarihinin kiralayan tarafından kabul edilmemesi; başka bir ifadeyle, tahliye tarihinin taraflar arasında çekişmeli olması halinde; kiralananın fiilen boşaltıldığını ve anahtarın teslim edildiğini, böylece kira ilişkisinin hukuken sona erdirildiğini kanıtlama yükümlülüğü, kiracıya aittir.

Kiracı, kiralananı kendisinin ileri sürdüğü tarihte tahliye ettiğini ispatlayamazsa, kiralayanın bildirdiği tahliye tarihine itibar olunmalıdır.Anahtarın kiralayana teslimi, hukuki işlemin içerisinde yer alan bir maddi vakıa olmakla birlikte, sözleşmenin feshine yönelik bir hukuki sonuç doğurduğundan, bunun ne şekilde ispatlanacağı hususu, yıllık kira bedelinin tutarı esas alınmak suretiyle değerlendirilmelidir.Yıllık kira bedelinin tutarı senetle ispat sınırının üzerindeyse ve kiralayanın açık muvafakati yoksa bu yön kiracı tarafından ancak yazılı delille ispatlanabilir.

Eğer, kiralayan anahtarı almaktan kaçınırsa, kiracının yapması gereken, mahkemeden bu yolda tevdi mahalli tayinini isteyip, tayin edilecek yere anahtarı teslim etmek ve durumu kiralayana bildirmektir. Kiracının kiralananı iade borcu, ancak bu şekilde, durumun kiralayana bildirildiği tarihte son bulur ve söner. Aksi takdirde, kiracının, kira parasını ödemek de dahil olmak üzere, sözleşmeden kaynaklanan yükümlülükleri devam eder.

Olayımızda ise davacı kiracı kiralananı tahliye ve anahtarını kiraya verene teslim ettiğini iddia etmiş ise de hangi tarihte teslim ettiğini bildirmediği gibi davalı tarafın da anahtarın teslim tarihine ilişkin açık bir beyanı yoktur. Bu durumda mahkemece, kiracının sözleşmeyi feshinin haksız olduğu kabul edilerek ; yukarıda açıklanan ilkeler doğrulrusunda kiralananın anahtarının hangi tarihte teslim edildiği araştırılarak kiracının anahtarın teslim tarihine kadar olan kira bedellerinden sorumlu olduğu gözetilerek bir karar vermek gerekirken yazılı şekilde karar verilmesi isabetsizdir. Hükmün bu nedenle bozulması gerekmiştir.