Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2012/6836 K.2012/11410

Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı alacak davasına dair karar, davacı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü. Dava, erken tahliye nedeni ile yoksun kalınan kira alacağının tahsili istemine ilişkindir. Mahkemece, davanın reddine karar verilmiş hüküm davacı tarafından temyiz edilmiştir.

Davacı vekili, dava dilekçesinde, müvekkiline ait taşınmazda kiracı olarak bulunan davalının kira sözleşmesini tek taraflı olarak feshedip kiralananı 2006 yılında erken tahliye ettiğini daha sonra davacının kiralananı 8.3.2007 tarihinde sattığını belirterek ödenmeyen 2006 yılı Ekim ayı kira bedeli 1.350.-TL ve tahliye tarihinden satış tarihine kadar olan 2006 yılı Kasım, Aralık ayları ile 2007 yılı Ocak, Şubat ayları kira bedelleri 5.400.-TL'nın davalıdan tahsilini istemiştir.

Davalı vekili taşınmazın iskanının olmadığını,, bu nedenle elektrik, su ve internet bağlantısı yapılamadığını, pazarlama işi yapan kiracının bu nedenle işlerini yürütemediğini, sözleşmenin haklı nedenle feshedildiğini, kira bedeli istenemeyeceğini savunmuştur. Mahkemece feshin haklı nedene dayandığı kabul edilerek talebin reddine karar verilmiştir.

B.K.'nun 249.maddesi ile kiralayana kiralananı akitten maksut olarak kullanmaya yararlı bir halde kiracıya teslim etmek ve kira süresi boyunca bu halde bulundurmak mükellefiyeti getirilmiştir.

B.K.'nun 250.maddesinde ise kiralanan, kira müddeti boyunca kiracının bir kusuru olmaksızın akitten maksut olan kullanmanın mümkün olmayacak veya ehemmiyetli surette azalacak hale düştüğü takdirde kiracının ücretten mütenasip bir miktarın tenzilini isteyebileceği veya ayıp münasip bir sürede giderilmez ise akdi derhal fesh edebileceği hükmü düzenlenmiştir.

Kiralananın sözleşme ile güdülen amaca uygun biçimde kullanılmasını veya işletilmesini imkansız kılan ayıplı olduğunu iddia eden kiracının öncelikle bu ayıbın giderilmesi için kiralayana uygun bir süre vermesi, bu süre içinde ayıp giderilmediği takdirde sözleşmeyi fesihte haklı olduğunu kanıtlaması gerekir.

Somut olayda, taraflar arasındaki kira sözleşmesi 01/06/2006 başlangıç tarihli ve iki yıl sürelidir. Davalı kiracı kira ilişkisi başladıktan sonra, kiraladığı yerin iskan belgesi bulunmadığından elektrik, su ve internet bağlantıları yapamadığından bahisle 06/10/2006 keşide tarihli ihtarla kiralananı 31/10/2006 tarihinde tahliye edeceğini bildirmiştir. Oysa dosyada bu ayıbın giderilmesi için davacıya uygun süre verildiğine ilişkin bir bildirim bulunmamaktadır.

Öte yandan akdin feshedildiği 06/10/2006 tarihinden önce 13/09/2006 tarihinde genel iskan belgesinin alındığı, bu tarihe kadar şantiye elektriği ve suyu kullanıldığı, bilahare elektrik ve su abone kayıtlarının yapıldığı anlaşılmaktadır. Bu durumda davalı kiracı, kira süresi sona ermeden, kira sözleşmesini tek taraflı ve haksız olarak feshederek kiralananı tahliye ettiğinden, kural olarak kira süresinin sonuna kadar olan kira parasından sorumludur.

Buna karşın davacının da, kendi üzerine düşen görevi yapması, kiralananın yeniden kiraya verilebilmesi için gayret göstermesi, böylece zararın artmasını önlemesi, Borçlar Kanunu’nun 98. maddesinin yollaması ile aynı kanunun 44. maddesi hükmü gereğidir. Bu durumda davacının zararı, tahliye tarihinden itibaren kiralananın aynı koşullarla yeniden kiraya verilebileceği tarihe kadar boş kaldığı süreye ilişkin kira parasından ibarettir.

Mahkemece, mahallinde keşif yapılıp, uzman bilirkişi aracılığıyla, kiralananın cinsi, özellikleri, konumu, bu nitelikte bir taşınmaza o bölgede duyulan ihtiyacın derecesi ve somut olaya özgü başka diğer özellikler çerçevesinde, kiralayanın gereken çabayı göstermesi halinde kiralananı aynı koşullarla yeniden hangi süre içerisinde kiraya verebileceği, eş söyleyişle, aynı koşullarla yeniden kiraya verilmesi için gereken uygun sürenin ne olduğu, Yargıtay’ın denetimine elverişli bir raporla saptanmalıdır.

Bilirkişi tarafından bulunan bu sürenin anahtar teslim tarihine eklenmesiyle taşınmazın satış tarihini geçmemek kaydıyla ulaşılacak tarihe kadar kiracının kira parasından sorumlu tutulması gerektiği kabul edilerek, bu çerçevede davalı kiracının sorumluluğunun belirlenmesi gerekirken yazılı gerekçeyle istemin reddine karar verilmesi doğru değildir

Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.