Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2012/7237 K.2012/12543

Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı önalım davasına dair karar, davacı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.

Uyuşmazlık, önalım hakkına konu edilen payın iptali ile davacı adına tesciline ilişkindir. Mahkemece davanın reddine karar verilmesi üzerine hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Önalım hakkı paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını kısmen veya tamamen üçüncü bir kişiye satması halinde diğer paydaşlara bu satılan payı öncelikle satın alma yetkisi veren bir haktır. Bu hak paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve satışın yapılmasıyla da kullanılabilir hale gelir.

Önalım hakkı alıcıya karşı ancak dava açmak suretiyle kullanılır. Türk Medeni Kanunu’nun 733 / 3. maddesi hükmüyle yapılan satışın alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirme yükümlülüğü getirilmiştir.

Önalım hakkı satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her halde satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşer. Bu süre hak düşürücü süre olup mahkemece kendiliğinden göz önünde bulundurulması gerekir.

Olayımıza gelince; dava konusu edilen payın ilişkin bulunduğu 1154 ada, 5 nolu parselin paydaşlarından ...’in taşınmazdaki 3/28 payını 08/10/2009 tarihinde 6.000 bedelle davalı ... ’na satması üzerine, davacı satıştan 27 Ocak 2011 tarihinde haberdar olduğunu ileri sürerek 08/02/2011 tarihinde açtığı işbu dava ile önalım hakkının tanınmasını istemiştir.

Uyuşmazlığın satış tarihi itibariyle 1.1.2002 tarihinde yürürlüğe giren 4721 Sayılı Türk Medeni Kanunu hükümlerine göre çözümlenmesi gerekir. Anılan yasanın 733 / 3 maddesinde yukarda açıklandığı üzere satışın alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığı ile bildirilmesi yükümlülüğü getirilmiştir. Yasal önalım hakkının kullanılması için gerekli sürenin başlaması konusunda geçerli olan kural “öğrenme” olgusu değil “bildirim” olgusudur.

Bu bildirim de herhangi bir bildirim değil noter aracılığı ile yapılacak bildirimdir. Madde metninde “bildirilir” şeklinde kullanılan ifade kesinlik taşıdığı gibi, sürenin “bildirimden” başlayacağı da devamı fıkrada açıkça ve kesin olarak ifade edilmiştir. Bu açık düzenleme karşısında süre mutlaka bildirimden itibaren başlayacağından bildirim yapılmamışsa hak sahibinin satışı öğrendiği ileri sürülerek sürenin başlatılması ve hak düşümü sonucunu doğurması olanaklı değildir.

Bir başka deyişle yasal önalım hakkının kullanılması için öngörülen üç aylık hak düşürücü süre satışın önalım hakkı sahibine alıcı veya satıcı tarafından noter aracılığı ile bildirildiği tarihten itibaren işlemeye başlar. Önalım hakkı sahibinin satışı kesin olarak başka bir şekilde öğrenmiş olması sürenin işlemesine yol açmaz. Bu hüküm emredici niteliktedir.

Bu yükümlülük yerine getirilmediğine ve öğrenme ile hak düşürücü süre başlamayacağından hak düşürücü sürenin geçtiğinden de söz edilemez. Davacının kendisine yapılan bir bildirim olmadığından satıştan itibaren iki yıl içinde açtığı dava süresindedir.

Bu durumda mahkemece yapılacak iş davanın süresinde açıldığının kabulü ile işin esası incelenerek sonucuna göre bir karar verilmesinden ibaret olup bu yön gözetilmeksizin yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmediğinden kararın bozulması gerekmiştir.