Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2012/8174 K.2012/12322

Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı alacak davasına dair kararın temyiz incelemesi duruşmalı olarak davacı tarafından süresi içinde istenilmekle gün tayin edilerek taraflara gönderilen davetiyelerin tebliğ edilmesi üzerine belli günde davacı vekili Av. ... ile davalılar vekili Av.... geldiler. Hazır bulunanların sözlü açıklamasını dinledikten sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.

Uyuşmazlık, Borçlar Kanunu'nun 264. maddesi gereğince altı aylık 60.180 Dolar kira tazminatı ve 120.360 Dolar cezai şart olmak üzere toplam 180.540 Doların tahsiline ilişkindir. Mahkemece davanın reddine karar verilmesi üzerine, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Davada dayanılan ve hükme esas alınan 13.5.2005 başlangıç tarihli ve üç yıl süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Sözleşme ile ...Alışveriş Merkezi'nde bulunan üç adet bağımsız bölüm restoran olarak kullanılması için davalılara kiralanmıştır.

Sözleşmenin özel şartlar bölümü 32. maddesinde işbu sözleşmeye aykırı şekilde kiralanan yerin kiracı tarafından teslim alınmaması veya açılmaması veya kiracının işbu sözleşmeyi haksız olarak feshetmesi halinde kiracının kiralayana bir yıllık kira bedelini cezai şart ödeyeceği kararlaştırılmıştır. Bu şart geçerli olup tarafları bağlar.

Kiracılık süreci içinde davalılar tarafından 11.9.2006 tarihinde keşide edilen feshi ihbar ihtarnamesi ile kiralananın bulunduğu mahale ilişkin imar plan değişikliğinin yargı kararı ile iptal edilmesi nedeniyle taşınmazda iş yeri açmanın ve işletmenin olanaksız hale geldiği, kiralanan taşınmaza ilişkin inşaat ruhsatı, yapı kullanma izni, içki satış izni, elektrik ve su aboneliği tesis edilmediği ve iş yerinin yasa dışı konumunu sürdürdüğü, ayrıca Borçlar Kanunu'nun 249. maddesi hükmü gereği, kiralananın kullanılmaya elverişli halde teslim edilmediği, kendilerinin bu konuda bir kısım imalat ve tadilatlar yapmak zorunda kaldığı,

kiralananın tesliminden sonra da iş yerinin yakınında kurulan pis su arıtma tesisi nedeniyle sorunlar yaşandığı, içme suyuna deniz suyunun karışması ve elektrik ve jeneratör ile otopark sorunlarının yaşandığı belirtilerek sözleşmenin feshedildiği bildirilmiş, kiralanan anahtarları da 22.9.2006 tarihinde tayin edilen tevdi mahalline teslim edilmiştir.

Davacı sözleşmenin haksız şekilde feshedildiğinden söz ederek açmış olduğu işbu dava ile tazminat ve cezai şart istemlerinde bulunmuştur. Taraflar arasındaki kira sözleşmesi 13.5.2005 başlangıç tarihli olup davalı tarafından aradan yaklaşık bir yıl dört ay geçtikten sonra sözleşmenin feshedildiğini bildirmiştir.

Davalı her ne kadar imar plan değişikliğinin iptal edilmesi nedeniyle yapı kullanma izin belgesi ve iş yeri açma çalışma ruhsatı alınmamasını sözleşmenin feshine gerekçe yapmış ise de, ihtarname keşidesinden önce 28.8.2006 tarihinde yapı kullanma izin belgesi, 4.9.2006 tarihinde de iş yeri açma ve çalışma ruhsatı alınmıştır.

Kaldı ki yine aynı alışveriş merkezinde bulunan kiralanan için dava dışı kiracı ...tarafından Kuşadası Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2005 / 760 esas 2006 /257 karar sayılı dosyasında kira bedelinin tenzili için açılan davada iş yeri açma ruhsatı alınmamasının taşınmazda ticari faaliyete engel olmayacağı gerekçesi ile davanın reddine dair verilen karar Yargıtay 13. Hukuk Dairesi'nin 3.6.2009 gün ve 2009/1388-7634 sayılı kararı ile onanmıştır.

Açıklanan süreç ve nedenlerle davalıların ruhsat alınamamasına ilişkin fesih gerekçeleri haklı olarak kabul edilemez. Bununla birlikte Borçlar Kanunu’nun 249. maddesi, kiralayana, kiralananı akitten maksut olan kullanmaya yararlı bir halde kiracıya teslim ve kira süresi boyunca da bu halde bulundurmak yükümlülüğü getirmiştir.

Davacı ruhsat sorunları dışında keşide ettiği ihtarname ile kiralananın fiziki eksikliklerinin de bulunduğunu belirtmiş, bu konuda mahkeme aracılığı tespitler de yaptırmıştır. Ancak bu konuda hükme esas alınan bilirkişi raporunda herhangi bir değerlendirme ya da inceleme yapılmamıştır.

Bu durumda mahkemece kiralananın kullanmaya elverişli şekilde teslim edilip edilmediği ve o halde bulundurulup bulundurulmadığı üzerinde de durularak, sözleşmenin feshinin haklı olup olmadığının belirlenmesinden sonra bir karar verilmesi gerekirken, eksik inceleme sonucu yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmediğinden hükmün bozulması gerekmiştir.