Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2013/10424 K.2014/3967

Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı sözleşmenin feshi ve tazminat davasına dair karar, davacı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü. Dosya kapsamına, toplanan delillere, mevcut deliller mahkemece takdir edilerek karar verilmiş olmasına ve takdirde de bir isabetsizlik bulunmamasına göre yerinde görülmeyen temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun olan hükmün ONANMASINA ve aşağıda yazılı temyiz giderinin temyiz edenden alınmasına 31.03.2014 tarihinde oyçokluğuyla karar verildi.

(M)

./..

KARŞI OY YAZISI

Dava, kiracı tarafından açılmış, kiralananın ayıplı olduğundan bahisle kira sözleşmesinin feshi ve tazminat istemine ilişkindir.

6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 301. Maddesi (Mülga 818 Sayılı Borçlar Kanunu'nun 249/1 maddesi) hükmü gereği kiraya veren kiralananı kararlaştırılan tarihte sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür.

Kira, sürekli bir akit olduğundan hem sözleşmenin kurulmasından önce var olan hemde akdin devamı süresince kiracının bir kusuru olmaksızın ortaya çıkan ayıplar kiraya verenin tekeffülü altındadır. Diğer bir anlatımla kiraya veren sözleşme süresince kiralananın kullanmaya elverişli halde bulunması için gerekli önlemleri almak durumundadır.

Bu yükümlülüğe aykırı davaranıldığı takdirde kiracı, borçlunun temerrüdüne veya kiraya verenin kiralananın sonradan ayıplı duruma gelmesinden doğan sorumluluğuna ilişkin hükümlere başvurabilir. Türk Borçlar Kanunu'nun 304. ve devamı maddeleri gereğince kiraya verenden ayıpların giderilmesini veya kira bedelinden ayıpla orantılı bir indirim yapılmasını ya da zararın giderilmesini ve önemli ayıp durumunda sözleşmenin feshini isteyebilir.

Davada dayanılan ve hükme esas alınan 04.04.2007 başlangıç tarihli ve 10 yıl süreli kira sözleşmesi ile davalı idareye ait olan süt fabrikası tüm onarımının eksiksiz kiracı tarafından yapılması kararlaştırılarak davacıya kiralanmıştır. Sözleşmenin 19. maddesinde kiracının kiraladığı fabrikayı teslim tarihinden 6 ay süre içerisinde çalışır vaziyete getirip işletmeye başlayacağı düzenlenmiş olup, sözleşmede yapı kullanma izin belgesi ile ilgili bir hüküm bulunmamaktadır.

Davacı fabrikadaki tadilatı tamamlayarak Belediye'den çalışma izni ve gıda sicil belgesi almıştır. Fabrikanın Yapı Kullanım İzin Belgesinin olmadığı ise uyuşmazlık konusu değildir. Dava konusu kiralanan davacıya işyeri olarak kiraya verildiğine göre kiraya veren sıfatı ile davalının binanın Yapı Kullanım İzin Belgesinin alınmasını sağlama yükümlülüğü olduğunun kabulü gerekir.

Sözleşmenin başında, binanın yapı kullanım izninin olup olmadığı davalı kiraya veren tarafından davacı kiracıya bildirildiği hususu iddia ve ispat edilmemiştir. Binanın iskan izninin olması asıl olduğundan kiracının bu konuda özenli davranmadığından bahisle kusurlu olduğundan söz edilemez.

Davacının basiretli tacir gibi davranarak süt fabrikası olarak kiraladığı taşınmazın nitelikleri konusunda gerek hukuki gerek fiziki özellikleri yönünden gerekli araştırmayı yapmaması davanın reddi için gerekçe olamaz. Zira başlangıçta yapı kullanım izin belgesi olmayan kiralananı davacıya kiralayıp kiracılık süresi içinde bu hukuki ayıbı gidermemekle davalı kiraya veren kusurlu davranmıştır. Bu durumda.

Mahkemece kiranın başladığı tarihte ve sonrası kiralananın kullanılmaya elverişli, yapı kullanım izin belgesi alınabilecek ve hukuki ayıptan ari bir şekilde kiracıya teslim edilmediği hususu gözetilerek davacının istemleri değerlendirip işin esası incelenerek sonucuna göre karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde davanın reddine karar verilmesi doğru değildir.

Bu nedenle hükmün bozulması gerektiği görüşünde olduğumdan hükmün onanmasına ilişkin sayın çoğunluğun kararına katılmıyorum.31.03.2014