Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2013/1062 K.2013/14853

Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı alacak davasına dair kararın temyiz incelemesi duruşmalı olarak davalı-k.davacı tarafından süresi içinde istenilmekle gün tayin edilerek taraflara gönderilen davetiyelerin tebliğ edilmesi üzerine belli günde davalı-k.davacı vekili Av.Fırat Sehlan Demircan ile davacı-k.davalı vekili Av.... geldiler. Hazır bulunanların sözlü beyanları dinlendikten sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.

Dava, sözleşmenin kiracı tarafından süresinden önce feshi nedeniyle cezai şart istemi ve kiracı tarafından karşı dava olarak açılan feshin haklı nedene dayandığından bahisle manevi tazminat ve zorunlu ve faydalı giderlerin kiralayandan tahsili istemine ilişkindir. Mahkemece asıl davanın kabulüne, karşı davanın reddine karar verilmiş olup hüküm davalı-k.davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir

Davacı kiralayan vekili; davalının müvekkiline ait alışveriş merkezinin 42-43 nolu mağazalarında kiracı olduğunu, sözleşmenin 02.01.2008 tarihinde 5 yıl olarak düzenlendiğini, ancak davalının 01.07.2008 tarihinde keşide ettiği noter ihtarı ile akdi tek taraflı feshederek kiralananı 31.07.2008 tarihinde tahliye ettiğini, davalının fesih nedenlerinin gerçeği yansıtmadığını, AVM’de davalının bulunduğu bölümün 30.01.2008 tarihinde hizmete açıldığını, davalının sözleşme hükümlerine aykırı hareket etmesi ve sözleşmeyi süresinden önce feshetmesi nedeniyle sözleşmenin fasıl 3 ek madde 4 uyarınca 6 aylık asgari kira bedeli,

ortak gider ve reklam katkı payı tutarı kadar cezai şart ödemekle yükümlü olduğunu belirterek şimdilik 10.000 USD alacağın davalıdan tahsilini istemiştir.

Davalı kiracı vekili davaya cevap ve karşı dava dilekçesinde; feshin haklı nedene dayandığını, AVM’nin büyük bölümünün inşaat halinde olduğunu, kiralanan bağımsız bölümün kendilerine teslim edildiği tarihten itibaren inşaatın 5 ay boyunca devam ettiğini, bu olayın müvekkilinin ticari faaliyetini olumsuz etkilediğini, davacı-k.davalının sözleşmedeki edimini ve kiralayan olarak yükümlülüklerini yerine getirmediği için sözleşmenin haklı nedenle 01.07.2008 tarihinde feshedildiğini, kiracının feshi ile ilgili sözleşmede her hangi bir ceza koşulu yer almadığını,

5 yıllık sözleşme süresine güvenerek kiralanana yaptığı bir takım zorunlu ve faydalı masraflar olduğunu, tüm bunların feshe neden olan davacı-k.davalıdan tahsili gerektiğini öte yandan ticari itibarının zedelendiğini belirterek asıl davanın reddi ile birlikte şimdilik 10.000 TL maddi 20.000 TL manevi tazminatın davacı-k.davalıdan tahsiline karar verilmesini istemiştir.

Mahkemece kiracının feshinin haklı nedene dayanmadığı gerekçesi ile asıl davanın kabulüne, karşı davanın reddine karar verilmiştir.

1-Dosya kapsamına, toplanan delillere, mevcut deliller mahkemece takdir edilerek karar verilmiş olmasına ve takdirde de bir isabetsizlik bulunmamasına göre davalı-karşı davacı vekilinin karşı davanın reddine ilişkin hükme yönelttiği temyiz itirazları yerinde değildir.

2-Asıl davanın kabulüne ilişkin hükme ilişkin temyiz itirazlarına gelince. Taraflar arasında 02.01.2008 tanzim ve sözleşmeye konu yerin kiracıya teslimi tarihinden itibaren 5 yıl süreli kira sözleşmesi imzalanmıştır. Sözleşmeye konu yer alışveriş merkezi dahilindeki 42 ve 43 nolu bağımsız bölümlerdir.

Davalı kiracı 01.07.2008 tarihinde keşide ettiği ihtarname ile alışveriş merkezinin söz verilen tarihte açılmadığı gibi açılış tarihinden sonraki süreçte inşaata devam edildiği gerekçeleri ile kira akdini tek yanlı olarak feshetmiş ve kiralananı 31.07.2008 tarihinde tahliye etmiştir. Sözleşmeye bağlılık (ahde vefa) ilkesi gereği taraflar sözleşme koşullarına uygun davranmak durumundadırlar.

Haklı neden olmadıkça ve usulüne uygun feshedilmedikçe kiracı, sözleşme süresi ile bağlı olup sözleşmenin süresinden önce feshi durumunda kiracı kiralayanın bundan kaynaklanan zararını gidermekle yükümlüdür. Somut olayda davacı, davalı kiracının feshinin haksız olduğunu iddia etmiş ve sözleşmenin fasıl 2 madde 3.7 gereği 6 aylık asgari kira bedeli ortak gider ve reklam katkı payı tutarının cezai şart olarak tahsilini istemiştir.

Tarafların haksız fesih durumunda ödenecek tazminat tutarını ceza koşulu olarak sözleşme kapsamında önceden tayin etmeleri mümkündür. Davacı tarafından davaya dayanak yapılan sözleşmenin bu özel hükmü tümüyle kiraya verenin haklı fesih hallerine ilişkin olup, sözleşmenin kiracı tarafından süresinden önce sona erdirilmesi sözleşmenin bu ve diğer maddelerinde düzenlenmiş değildir.

Bu durumun bir sonucu olarak sözleşmenin kiracı tarafından haklı nedene dayalı olmaksızın süresinden önce feshi hallerinde sözleşmenin 2.fasıl 3.7’nci maddesine göre cezai şart istenmesi mümkün değildir. Böyle bir durumda yani sözleşmede hüküm bulunmayan hallerde haksız fesih dolayısıyla kiraya verenin uğradığı kayıpların genel hükümler dairesinde tespit ve hüküm altına alınması gerekir.

Bu kapsamda davalı taşınmazın olağan şartlarda yeniden kiraya verilebileceği tarihe kadar olan kira, aidat ve sair borçlardan sorumludur. Hükme esas alınan bilirkişi raporunda olağan kiraya verme süresinin 6 ay olduğu belirtilmiştir. Ancak bilirkişi tarafından saptanan yeniden kiraya verme süresinin hiçbir koşulda taşınmazın fiilen yeniden kiraya verildiği süreyi aşmaması gerekir.

Somut olayda davaya konu bağımsız bölümlerin halen yeni kiracının kullanımında olduğu keşfen belirlenmiş ancak fiili yeniden kiraya verme süresi davalı vekilinin talebine rağmen belirlenmemiştir. Mahkemece öncelikle davaya konu bağımsız bölümlerin hangi tarihte yeniden kiraya verildiğinin tespiti ile tazminatın buna göre takdir ve tayin edilmesi gerekirken, anılan usul ve esaslar uyulmaksızın yazılı gerekçe ile hüküm kurulması doğru görülmemiştir.

Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.