Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2013/11119 K.2014/3771

Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı tazminat davasına dair karar, davacı ve davalı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün Kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.

Dava, kiracı tarafından açılan akde aykırılık nedeni ile kira sözleşmesinin feshedildiğinden bahisle kira borcunun olmadığının tespiti, peşin ödenen kira parasının iadesi, yoksun kalınan kâr nedeniyle tazminat ile kiralanana yapılan faydalı ve zorunlu masrafların tazmini istemine ilişkindir. Mahkemece davanın kısmen kabulü ile yoksun kalınan kâr istemi yönünden talep atiye bırakıldığından karar verilmesine yer olmadığına, kira sözleşmesi feshedildiğinden kira borcu olmadığının tespitine, peşin ödenen kira parası 33.000,00 TL nin yasal faizi ile davalıdan alınarak davacıya verilmesine, kiralanana yapılan masraflar nedeniyle tazminat ve kira stopaj bedeli olarak ödenen bedelin tazmini isteminin reddine karar verilmiş, hüküm davacı ve davalı tarafından temyiz edilmiştir.

Davacı vekili dava dilekçesinde, müvekkilinin davalıya ait metruk ve harabe binayı tadilat yaparak yurt olarak kullanmak üzere 01.06.2008 Başlangıç tarihli kira sözleşmesi ile kiraladığını, kiralananda tadilat yapılacağından kira parasının 01.01.2009 tarihinden itibaren ödemesinin kararlaştırıldığını, sözleşmenin 2. maddesinde kiralananda büyük çapta bakım ve tamirat yapılacağından sözleşme başlangıcında boş olarak teslim edileceğinin, aksi takdirde kiracının sözleşmeyi tek taraflı feshedip ödediği bedelleri iade alacağının kararlaştırıldığını, müvekkilinin sözleşmenin düzenlendiği tarihte 2009 Yılı Ocak,

Şubat ve Mart ayı kirası olarak 33.000 TL ve stopajını ödediğini, davalının kira sözleşmesi başlangıcında boş olarak teslimi gereken binanın zemin katında yer alan tavernayı boşaltamadığını ve müvekkiline üst katlardan tadilat, güçlendirme ve tamirata başlamasını kiralananın zemin katını da en kısa zamanda boşaltacağını bildirdiğini, müvekkilinin de davalıya güvenerek tadilat, tamirat, onarım ve güçlendirme çalışmalarına başladığını, davalının kiralananı sözleşme hükümlerine uygun teslim etmemesine rağmen, 24.11.2008 tarihli ihtarname ile 06.09.2008 tarihinde ödenmesi gereken 2009 yılı Nisan,

Mayıs ve Haziran ayı kiraları ile sözleşmenin 14. maddesi gereğince muaccel hale geldiğini iddia ettiği 2009 yılı Temmuz, Ağustos, Eylül, Ekim, Kasım ve Aralık kirası olarak 99.000,00 TL nin ödenmesini talep ettiğini, davacının kiralananı sözleşmeye uygun boş olarak teslim etmeyerek akde aykırı davrandığını bu nedenle de Beşiktaş ...

Noterliğinin 05.12.2008 tarihli ve 38501 yevmiye no.lu ihtarnamesi ile kira sözleşmesini feshederek kiralananı teslim ettiğini, müvekkilinin kira sözleşmesi gereğince kiralananda yapılan tadilat, tamirat ve güçlendirme çalışmaları nedeniyle 59.000,00 TL harcamada bulunduğunu belirterek,

kira sözleşmesinin feshedilmesi ve kiralananın teslim edilmesi nedeniyle ihtarnamede talep edilen aylara ilişkin kira borcunun olmadığının tespitine, kiralanana yapılan 59.000,00 TL masrafın tazminine, peşin ödenen 2009 yılı Ocak, Şubat ve Mart ayı kirası 33.000,00 TL nin iadesine, 6600,00 TL stopaj bedeli ve fazlaya ilişkin haklar saklı kalmak kaydıyla 1000 TL yoksun kalınan tazminatının tahsiline karar verilmesini istemiştir.

Davalı cevap dilekçesinde binanın zemin katındaki taverna olarak kullanılan dükkan hariç olarak kiraya verildiğini, davacının kiralananda kullanım amacına uygun tadilatlar yaptığını imalatların binanın projesine uygun olmadığını ve 05.12.2008 tarihinde de kiralananın anahtarını notere tevdi ederek kiralananı terk ettiğini, davacının yaptığı tadilatların yasal izin alınmadan kaçak olarak yapıldığını bu nedenle tazmininin talep edilemeyeceğini belirterek davanın reddini istemiştir.

Mahkemece kiralananın sözleşmeye uygun teslim edilmediğinden davacının kira sözleşmesini feshetmekte haklı olduğundan, peşin ödenen 2009 yılı Ocak, Şubat ve Mart ayı kirasının iadesine, kira sözleşmesi sona erdiğinden ihtarnamede talep edilen aylar nedeniyle kira borcu olmadığının tespitine, yoksun kalınan kâr istemini ise davacı atiye terk ettiğinden karar verilmesine yer olmadığına, kiralanana yapılan masrafların ise imar kanuna göre izin alınmaksızın yapıldığından talep edilemeyeceğinden reddine, ayrıca gerekçesini belirtmeksizin stopaj bedeline ilişkin isteminin reddine karar verilmiştir.

1-) Dosya kapsamına, toplanan delillere, mevcut deliller mahkemece takdir edilerek karar verilmiş olmasına, kira sözleşmesinde binanın tamamının kiraya verildiğinin sözleşmede açıkça belirtilmiş olmasına, zemin kattaki dükkanın boş olarak kiracıya teslim edilmediğinin anlaşılmasına, kiralananın sözleşme başlangıcında boş olarak teslim edilmemesinin sözleşmenin feshi nedeni olarak kararlaştırılmasına ve kiralanana ait kira sözleşmesi feshedilerek, 2009 Ocak ayından önce kiralananın tahliye edilmiş olmasına göre davalının tüm davacının aşağıdaki bendin kapsamı dışındaki temyiz itirazları yerinde değildir.

2-)Davacının kiralanana yapılan masraflara yönelik tazminat ve stopaj bedeline ilişkin istemlerinin reddine yönelik temyiz itirazlarına gelince;

Taraflar arasında 01.06.2008 başlangıç tarihli 10 yıl süreli kira sözleşmesine ilişkin uyuşmazlık bulunmamaktadır.

Kira sözleşmesinde kiralanan “bakıma muhtaç işyeri” olarak belirtilmiş olup sözleşmenin 2. maddesinde de kiralanan binanın büyük çapta bakıma ve tamire muhtaç durumda olduğu, 3. maddesinde ise kiracının kiralananda gideri kendisine ait olmak üzere her türlü tamirat, inşaat güçlendirme, yenileme, bölümlere ayrıma, boya, banyo tuvalet yapma gibi işleri yaparak binayı kendi kullanım amacına uygun hale getirebileceği kararlaştırılmıştır.

Kira sözleşmesinin feshediliği tarihe kadar davacı kiracının hazırlattığı proje doğrultusunda kiralananda güçlendirme çalışmalarına başladığı bir kısım tadilat ve tamiratları da gerçekleştirdiği delil tespiti ile alınan rapor, dosya içerisindeki kiralananın önceki hali ile tespit tarihindeki fotoğrafları ve mahkemece alınan bilirkişi raporundan anlaşılmaktadır.

Kiralananda yapılan söz konusu tadilatların yapıldığı dönemde imar mevzuatı gereğince gerekli izin alınmaksızın tadilat, tamirat ve güçlendirme çalışmalarına başlandığı da uyuşmazlık konusu değildir. Uyuşmazlık sözleşmeyi haklı nedenle fesheden kiracının yasal izinler alınmaksızın kiralananda yapılmış olan tadilat, tamirat ve güçlendirme çalışmaları için yaptığı masrafları talep edilip edilemeyeceğine ilişkindir.

Kiracı tarafından yasal izin alınmaksızın kiralananda bir takım tadilat ve güçlendirme çalışmaları yapılmış olup her ne kadar davalı yargılama sırasında davacının yaptığı işleri söküp attığını sonrasında kiralananın yeniden üçüncü şahsa otel olarak işletilmek üzere kiraya verilerek alınan onaylı tadilat projesine göre yeniden güçlendirme çalışmalarının yapılarak kiralananın tamirat, tadilat ve güçlendirme çalışmalarının yapıldığını iddia etmişse de, mahkemece alınan bilirkişi raporunda dosyadaki mevcut verilere göre çalışma yapılan katlarda yapının taşıyıcı sistemi olan kolon ve kirişlerinin davacı tarafından güçlendirilmiş olduğu,

sonradan yapılan çalışma sırasında taşıyıcı sistemin tekrar soyulmasının yerinde olmadığı muhtemelen onaylı tadilat projesine uymayan ara duvarların kaldırılmış olabileceği kanaatinde bulunmuştur. Kiralanan, izinsiz dahi olsa kısmen yapılan tadilat ve güçlendirme çalışmaları ile davalıya teslim edilmiş olup, davalı tarafından sonrasında onaylı tadilat projesine göre tadilat ve güçlendirme çalışmaları tamamlanmıştır.

Kiralananın tadilatı ve güçlendirmesi için yapılan imalatlar, yasal izin alınmaksızın yapılsa dahi kiraya veren tarafından benimsenmesi ve sonrasında alınan izin neticesinde tamamlanan tadilat sırasında kullanılması halinde kiraya verenin sebepsiz zenginleşmesini sağlayacağından sözleşmeyi haklı olarak fesheden kiracı kendisi tarafından yapılan imalatların bedelini sebebsiz zenginleşme hükümlerine göre talep edebilir.

Mahkemece davacı tarafından yapılan ve davalı tarafından benimsenerek tamamlanan faydalı ve zorunlu imalat bedellerinin tespiti açısından mahallinde bilirkişi marifetiyle keşif yapılarak sonucuna göre karar verilmesi gerekirken, sırf imalatların resmi kurumlardan izin alınmaksızın yapıldığından bahisle reddine karar verilmesi doğru değildir.

Peşin ödenen ve sözleşmenin feshi nedeniyle iadesine karar verilen kira parasının stopajının iadesine ilişkin istemin reddine ilişkin olarak ise. Stopaj, kira bedelinden yasada belirtilen orandaki miktarın, kiracı tarafından kiralayan adına Vergi Dairesine ödenmesi gereken meblağdır. Stopaj yükümlüsü kiralayan, sorumlusu ise kiracıdır.

Mahkemece kira sözleşmesinin davalı tarafından haklı nedenle feshedildiğinin kabul edilmiş olmasına ve peşin ödenen kira parasının iadesine karar verildiğine göre davacı ödediği stopaj bedelinin de tahsilini davalıdan talep edebilir.

Mahkemece, iadesine karar verilen kira parasına yönelik davacı tarafından verilen beyannameler çerçevesinde vergi dairesine stopaj ödemesinde bulunup bulunmadığı üzerinde durularak, stopaj ödemleri yapılmışsa stopaj bedeline ilişkin istemin de kabulüne karar verilmesi gerekirken, gerekçe gösterilmeksizin istemin reddine karar verilmesi doğru değildir.

Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.