Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2013/11929 K.2014/589

Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı tahliye davasına dair karar, davacı tarafından süresi içinde duruşmalı olarak temyiz edilmiş ancak, davanın niteliği itibari ile duruşmaya tabi olmadığından duruşma isteğinin reddine karar verildikten sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü. Dava, akde aykırılık nedeniyle tahliye istemine ilişkindir. Mahkemece davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Davacı vekili müvekkiline ait otelin mutfak ve restoran bölümlerinin 01.10.2010 başlangıç tarihli sözleşme ile davalıya kiralaya verildiğini, müvekkili tarafından yapılan çeşitli uyarılara rağmen davalının kiraya verilen bölümleri işletmeye açmadığını, buna ilişkin mahkemede tespit yaptırdıklarını, en son davalıya 22.12.2011 tarihinde ihtar keşide edilerek restoran bölümündeki tadilatın bitirilerek işletmeye açılması konusunda süre verdiklerini, ancak davalının ihtar gereğini yerine getirmediğini belirterek, akde aykırılık nedeniyle kiralananın tahliyesine karar verilmesini talep etmiştir.

Davalı ise, sözleşmenin 3/2.maddesine göre kiracının gerekli izinleri alabilmesi için ihtiyacı olan her türlü evrakın kiraya veren tarafından kiracıya sağlanacağının taahhüt edildiğini, davacının en başta bu taahhüdü yerine getirmediğini, böylelikle kiralananın işletilebilmesi için gerekli izinlerin alınamadığını, davacının kendi kusuruna dayanarak dava açamayacağını belirterek davanın reddi gerektiğini savunmuştur.

Mahkemece kiraya verenin, eksiklerin giderilmesi için ihtarda kiracıya tanıdığı üç aylık süre dolmadan dava açmasının HMK’nun 115/2 maddesine aykırı olduğu gerekçesi ile davanın dava şartı yokluğu nedeniyle reddine karar verilmiştir.

Davacıya ait otelin alakart ve ana mutfak bölümleri ile bahçede bulunan balıkçı restoran bölümü 01.10.2010 başlangıç tarihli ve beş yıl süreli sözleşme ile davalıya kiraya verilmiştir. Sözleşmenin 2,3 ve 8.maddelerinde; kiracının belirtilen alanları gerekli ruhsat ve izinleri alarak cafe, bar, restoran olarak işleteceği ve kiraya verenin yazılı onayını aldıktan sonra mimari projeye uygun olarak tadilat ve değişiklikler yapabileceği kararlaştırılmıştır.

Sözleşmedeki bu kararlaştırma uyarınca davalı kiraladığı balıkçı restoran bölümünde bir takım tadilat çalışmalarına başlamıştır. Davacı keşide ettiği 22.12.2011 tarihli ihtarda; balıkçı restorana ilişkin inşaatın natamam halde bekletildiğini, bir ay içinde tadilat izninin alınması ve bir ay içinde tadilat izni alınmak koşulu ile 3 ay içinde inşaat işlerinin tamamlanarak işletmenin faaliyete geçirilmesini ihtar etmiştir.

İhtarname davalıya keşide edildiği gün tebliğ edilmiş, davacı tarafından 24.01.2012 tarihinde açılan bu dava ile ihtar gereklerinin yerine getirilmediğinden bahisle akde aykırılık nedeniyle kiralananın tahliyesine karar verilmesi istenilmiştir. Dava dilekçesinde sözleşmenin feshi talebi bulunmamaktadır. Dava 818 sayılı Borçlar Kanununun 256.maddesi uyarınca akde aykırılık hukuksal nedenine

dayalı tahliye istemine ilişkindir. Davalıya çekilen ihtar ile ruhsat için 1 ay yapım için 2 ay olmak üzere toplam 3 ay süre verilmiştir. Davacı akde aykırılık olgusunu bir aylık sürede ruhsatın alınamamış olmasına dayandırmıştır.

Davanın açıldığı tarih itibariyle uygulanması gereken 818 sayılı Borçlar Kanunun 256.maddesi hükmüne göre kiracı kiralananı özüne ve varlığına zarar verici bir şekilde kullanamayacağı gibi onu sözleşmedeki tahsis amacına uygun bir şekilde kullanmakla yükümlüdür. Kiralanan taşınmaz bir işyeri ise kiracı, faaliyet alanına uygun bir şekilde kullanmakla yükümlüdür. Aksi durum sözleşmeye aykırılık teşkil eder.

Bu yönüyle kiracıya kiraya veren tarafından bir aylık sürede tadilat izninin alınması ve üç aylık sürede inşaatın bitirilerek işletmeye açılması yönünde ihtar keşide edilmesinde usulsüzlük bulunmamaktadır.

İhtarda tanınan bir aylık sürede kiracının tadilat ruhsatını ibraz etmemesi bu yönüyle akde aykırılık olarak düşünülebilir ise de, tadilat ruhsatının bir aylık süreden sonra alınması ve yapım işinin üç aylık sürede bitirilerek akde aykırılığın giderilmesi mümkün olduğundan üç aylık süre beklenilmeden açılan davanın belirtilen bu gerekçeyle reddi ile yetinilmesi gerekirken, sözleşme ile taahhüt edilen onarım işinin yapılmamasının esasen akde aykırılık teşkil etmeyeceğine ilişkin esasa dayalı gerekçeye de yer verilerek yazılı şekilde hüküm kurulması doğru değildir.

Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.