Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2013/12203 K.2014/5084

Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı menfi tespit davasına dair karar, davacılar tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.

Dava, kira sözleşmesinin kiracı tarafından haklı nedenlerle feshedilmesi nedeniyle borçlu olunmadığının tespiti istemine ilişkindir. Mahkemece davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacılar vekili tarafından temyiz edilmiştir.

1-Dosya kapsamına, toplanan delillere, mevcut deliller mahkemece takdir edilerek karar verilmiş olmasına ve takdirde bir isabetsizlik bulunmamasına göre davacı vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan temyiz itirazları yerinde değildir.

2-Davacılar vekilinin diğer temyiz itirazlarına gelince;

Davacı vekili dava dilekçesinde, müvekkillerinin dava konusu taşınmazı davalı Bekir'den Restaurant olarak kullanmak üzere 16.03.2011 tarihli kira sözleşmesi ile kiraladıklarını, 2011 yılı için 5.000 Euro peşin olarak ödendiğini, 2011 yılının kalan kira bedeli için 15.09.2011 tarihinde 5.000 Euro, 2012 yılı için 01.03.2012 tarihinde 5.000 Euro, 15.08.2012 tarihinde 5.000 Euro, 2013 yılı için 01.03.2013 tarihinde 5.000 Euro, 15.08.2013 tarihinde 5.000 Euro ödeneceğinin kararlaştırıldığını, ancak Gündoğdu Belediyesinin davaya konu yeri Bekir’e ihale yoluyla 22.04.2011 tarihinde kiraya verdiğini,

kira bitim tarihinin 31.12.2011 tarihi olduğu halde Bekir’in kendileri ile sözleşmeyi 16.03.2011 tarihinde 3 yıllığına imzaladığını, sözleşmede kiralayan Bekir görülse de fiili kiraya verenlerden birisinin de davalı Ramazan olduğunu, 16.03.2011 tarihli kira sözleşmesinin 20.maddesinde R..

A..'a demirbaş bedeli olarak 42.000,00 TL ödendiğini, davalı Bekir’e 2011 yılı için 15.09.2011 vade tarihli 5.000 € bedelli bono verildiğini, davalı Ramazan'a hava parası karşılığı 15.06.2011 vade tarihli ve 7.000,00 TL bedelli, 15/07/2011 vade tarihli ve 10.000,00 TL bedelli, 15/08/2011 vade tarihli ve 10.000,00 TL bedelli bono verildiğini, davacı İbrahim’in 25.07.2011 tarihinde belediyeye müracaat ederek Restaurant açmak istediğini bildirdiğini ancak belediye tarafından kendisine Restaurant değil Büfe iş yeri açma ve çalıştırma ruhsatı alınması gerektiğinin bildirildiğini,

dava konusu yerin restaurant olarak işletilmesinin mümkün olmaması nedeniyle kiracılar açısından irade dışı nedenle fesih sebebinin gerçekleşmiş olduğunu, bunun üzerine kira sözleşmenin tek taraflı olarak 21/09/2011 tarihinde feshedildiğini ve Ardahan Noterliği vasıtasıyla 03.10.2011 tarihli ve 7413 sayılı ihtarname ile davalılara bildirildiğini belirterek kira bedeli olarak verilen her biri 5000 USD bedelli bonolardan dolayı borçlu olunmadığının tespitini, demirbaş eşya bedeli olarak ödenen demirbaş iş yerinde kalmak şartı ile 14.000,00 TL'nin B..

B..'den, 14.000,00 TL'nin R.. A..'dan yasal ticari gecikme faizi ile tahsiline, R.. A..'a hava parası karşılığı verilen 15.06.2011 vade tarihli ve 7.000,00 TL bedelli, 15/07/2011 vade tarihli ve 10.000,00 TL bedelli, 15/08/2011 vade tarihli ve 10.000,00 TL bedelli bonoların aynen iadesine, mümkün olmadığı takdirde bu bonolar yönünden borçlu olmadıklarının tespitine, 15.06.2011 vade tarihli ve 7.000,00 TL bedelli bono karşılığı 18.07.2011 tarihinde R.. A..'a, İ..

A.. tarafından ödenen 2.500,00 TL'nin R.. A..'dan yasal ticari faizi ile birlikte tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.

Davalı B.. B.. vekili cevap dilekçesınde; davacıların taşınmazın büfe olarak kullanılmak üzere kiraya verildiğini ve ihale şartnamesinin içeriğini bilerek kiraladıklarını, davacıların iş yerini Bekir’e ait ruhsat ile 08.12.2011 tarihine kadar restaurant olarak işlettiklerini ve Belediye tarafından 08.12.2011 tarihinde işyerinin mühünlerdiğini, davacıların mecuru fiilen restaurant olarak işletmeye devam ederken kötü niyetli olarak Gündoğdu Belediyesine başvurarak içkili restaurant açmak için ruhsat almak istediklerini beyan ettiklerini, Gündoğdu Belediyesinin cevabi yazısında büfe ruhsatı almaları gerektiğinin bildirilmesi üzerine davacıların tek taraflı olarak sözleşmeyi feshetmelerinin doğru olmadığını belirterek davanın reddini istemiştir.

Davalı R.. A.. cevap dilekçesinde ise; sözleşmeyi sadece şahit olarak imzaladığını, ayrıca Gündoğdu belediyesi tarafından verilmiş bir tahliye kararı da bulunmadığını, Basiretli bir tacir gibi davranmayıp iş yerini kiralamış bulunduklarını, ayrıca 2011 sezonun sonuna kadar bu iş yerini davacıların çalıştırdıklarını ve her hangi bir engelle de karşılaşılmadığını, sözleşmenin 20. maddesinin koşullarının oluşmadığını, davacıların kendi kusurları ile tek taraflı olarak sözleşmeyi feshettiklerini belirterek, davanın reddini savunmuştur.

6100 sayılı TBK’nun 301.maddesinin ifadesi ile kiraya veren; kiralananı sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür. Kiraya veren bu borcu sadece fiili bir teslim ile ifa etmiş olmaz. Kiracı kiralananı hangi maksat için tutmuş ise kiralayan o maksada elverişli bir tarzda teslim ile mükelleftir.

Kiralananın ayıplı olarak teslimi nedeniyle kiralananın kullanılmasında imkansızlık veya derecesinde düşüklük meydana gelmiş ise bu durumda kiracının TBK’nun 123. ve 125.maddeleri dairesinde hareket ederek mevcut ayıbı uygun bir sürede kiraya verene ihbar etmesi beklenir.

Kiralananda mevcut açık nitelikteki bozukluklara karşın kiracının uzun bir süre kiralananı mevcut hali ile kullanması ve bu konuda uyuşmazlık çıkartmaması, kiracının kiralananı mevcut hali ile kabul ettiği şeklinde yorumlanabilir. Böylesi bir durumda kiraya veren ayıptan sorumlu tutulamaz.

Davacılar dava konusu işyerini 16/03/2011 başlangıç tarihli 3 yıl süreli kira sözleşmesi ile davalı Bekir'den kiralamışlardır. Davacı kiracılar 03/10/2011 tarihinde keşide ettiği ihtarname ile kira sözleşmesini 21/09/2011 tarihinde tek yanlı olarak feshettiklerini bildirmişlerdir.

Davacılar feshe gerekçe olarak; sözleşmeye konu işyerlerini restaurant olarak işletmek üzere kiraladıkları halde Gündoğdu belediyesinden taşınmaz için büfe açma ve çalıştırma ruhsatı verilebileceğinin bildirildiğini Belirtmişlerdir. Dava konusu işyeri ruhsatsız olduğu gerekçesiyle Gündoğdu Belediyesi tarafından 08/12/2011 tarihinde mühürlenmiştir. Kiralananın çalışma ruhsatı olmadığından Belediye tarafından mühürlendiği uyuşmazlık konusu değildir.

Bu durumda dava konusu taşınmazın davacılar tarafından kira sözleşmesinin süresi dolmadan 08.12.2011 tarihinde erken tahliye edildiğinin kabulü gerekir. Haklı bir neden olmaksızın kiralananın erken tahliyesi halinde kiracı tahliye tarihine kadar kira borcu ile tahliye tarihinden itibaren de kiralananın yeniden aynı koşullarda kiraya verilebileceği süre kadar kira tazminatından sorumludur.

Bunun yanında kiracının kiralananda yaptığı değer artırıcı masrafları kiraya verenden isteme hakkı vardır. Ayrıca kiralananda kalan demirbaşların aynen iadesi mümkün olmaz ise bedelinin tahsili de istenebilir. Mahkemece dava konusu taşınmazın 08/12/2011 tarihinde haklı bir neden olmaksızın erken tahliye edildiği kabul edilerek açıklanan ilkeler doğrultusunda sonuca gidilmesi gerekirken yazılı şekilde davanın tümden reddine karar verilmesi doğru değildir.

Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.