Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2013/12626 K.2014/2876

Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı itirazın iptali davasına dair karar, davalılar ve davacı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü. Dava, erken tahliyeye bağlı tazminat ve cezai şartın tahsiline yönelik icra takibine vaki itirazın iptali istemine ilişkindir. Mahkemece davanın kısmen kabulüne karar verilmiş hüküm davacı ve davalı vekili tarafından ayrı ayrı temyiz edilmiştir

Davacı vekili dava dilekçesinde; alışveriş merkezindeki 304 nolu bağımsız bölümün 17.01.2008 başlangıç tarihli ve 10 yıl süreli kira sözleşmesi ile davalı şirkete kiraya verildiğini, davalı gerçek kişilerin ise sözleşmeyi müteselsil kefil olarak imzaladıklarını, kira ilişkisi başladıktan bir süre sonra davalı kiracının haklı bir neden olmaksızın akdi tek yanlı feshederek kiralananı 31.05.2009 tarihinde tahliye ettiğini, feshin haksız ve hukuka aykırı olduğunu, sözleşmenin 12/24.maddesi uyarınca feshin belli koşullara bağlı olup bu kapsamda davalının,

kira süresi sonuna kadar işleyecek kira paraları yanında 100.000 Euro cezai şart ile sorumlu olduğunu, fazla talep hakkı saklı olmak üzere 5 aylık kira ve 50.000 Euro cezai şarta ilişkin alacakların tahsili bakımından davalılar hakkında icra takibi başlattıklarını, davalıların itiraz etmesi ile takibin durduğunu belirterek itirazın iptaline ve %40 icra tazminatının davalılardan tahsiline karar verilmesini istemiştir.

Davalılar vekili ise; davacının sözleşmeden yasadan kaynaklanan taahhütlerini yerine getirmediğini, sözleşme görüşmeleri sırasında AVM’nin dünyaca ünlü markaların yer aldığı üst gelir gurubuna hitap eden bir AVM olarak lanse edildiğini, ancak bahsedilen markalardan bir çoğunun hiç mağaza açmadığını, alışveriş merkezindeki doluluk oranının hiçbir zaman beklenen düzeye ulaşmadığını, alışveriş merkezinin yönetimi konusunda yanlış kararlar alınarak uygulandığını, işyerinden elde edilen cironun kira parasını karşılayamaz hale geldiğini, bu nedenle mecurun 31.05.2009 tarihinde tahliye edilerek anahtarının davacıya teslim edildiğini,

davacının ise banka teminat mektubunu hiçbir haklı neden olmaksızın 01.06.2009 tarihinde nakde çevirdiğini belirterek açılan davanın öncelikle reddi, olmadığı takdirde nakde çevrilen teminat mektubu bedelinin alacaktan mahsubuna karar verilmesini istemiştir. Mahkemece, davalının itirazlarının reddi ile bilirkişi raporu doğrultusunda üç aylık kira tazminatı ve taleple bağlı kalınarak 50.000 Euro cezai şartın tahsili yönünden itirazın iptaline karar verilmiştir.

1- Dosya kapsamına, toplanan delillere, mevcut deliller mahkemece takdir edilerek karar verilmiş olmasına ve takdirde de bir isabetsizlik bulunmamasına göre davacı vekilinin tüm davalı vekilinin ise aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan temyiz itirazları yerinde değildir. 2-Davalı vekilinin cezai şart ve erken tahliye tazminatına yönelik temyiz itirazlarına gelince

Davada dayanılan ve hükme esas alınan 17.01.2008 başlangıç tarihli ve 10 yıl süreli kira sözleşmesi konusunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Sözleşme ile davacıya ait alışveriş merkezi dahilindeki 309 nolu mağaza davalı firmaya kiraya verilmiştir. Davacı sözleşmenin davalı kiracı tarafından haklı bir nedene dayanmaksızın süresinden önce feshedildiğini belirterek, erken tahliye nedeniyle kira tazminatı ve cezai şartın tahsilini istemiştir.

Sözleşmeye bağlılık ilkesi uyarınca taraflar sözleşme süresi ile bağlı olup kural olarak akdin süresinden önce ve haklı bir nedene dayanmaksızın feshi durumunda feshe maruz kalan taraf açısından uğranılan zararların tazminini talep hakkı doğar. Taraflar sözleşmenin ihlali durumunda ödenecek tazminat miktarını sözleşmenin başlangıcında maktuen tayin etmiş olabilirler.

Nitekim sözleşmenin 12/24.maddesinde erken fesih durumunda kiracının kira süresi sonuna kadar işleyecek olan kira bedelleri ile birlikte 100.000 Euro ceza ödeyeceği kararlaştırılmıştır.

Uyuşmazlığa konu olayda davalı kiracı keşide ettiği 15.05.2009 tarihli ihtarda; sözleşme aşamasında alışveriş merkezinin yüksek düzeyde müşteri potansiyeline sahip bir AVM olarak lanse edildiği, ancak mecurun bir türlü istenen düzeyde ticari potansiyele sahip olamadığı, tahliye edilen ve kiraya verilemeyen yerler nedeniyle AVM’deki ticari hayatın beklenen düzeyde olmadığı belirtilerek akdin 31.05.2009 tarihi itibariyle sonlandırılacağı bildirilmiş ise de feshin haklılığına ilişkin ileri sürülen olguların varlığı davalı tarafından kanıtlanabilmiş değildir.

Bu durumda yukarıda açıklandığı üzere erken fesih nedeniyle kiraya verenin uğradığı kayıpların tazmini gerekir. Taraflar sözleşmede erken fesih durumunda ödenecek tazminat tutarını 100.000 Euro olarak belirlemişlerdir. Sözleşmenin tarafları ceza miktarını tayinde serbest olmakla birlikte hükmedilecek ceza tutarının hak, adalet ve nesafet kurallarına da uygun olması gerekir.

Hakim borçluyu iktisaden sarsan ceza miktarını tenkisle mükellef olup hakim tarafından resen nazara alınması gereken bu hüküm açısından; borca aykırı davranılması yüzünden uğranılan zarar ile tayin edilen ceza tutarı arasında adalet ve hakkaniyet ölçüsünü zedeleyen bir fark bulunmamalıdır.

Öte yandan TTK’nun 24. Maddesi gereğince tacir sıfatını haiz borçlu cezai şartın indirilmesini isteyemez ise de kararlaştırılan ceza tutarı borçlunun iktisaden sarsılmasını, çöküntüye uğramasını mucip olacak ise indirim isteyebileceği uygulamada kabul edilmektedir. Somut olayda kiralanan taşınmazın tahliye tarihinden itibaren üç aylık bir süre zarfından yeniden kiraya verilebileceği bilirkişi raporunda açıklanmıştır.

Erken tahliye durumunda kiraya verenin maruz kaldığı zarar ile bu zararı karşılamaya matuf ceza miktarı arasında adalet ve hakkaniyet ölçüsünü zedeleyen bir fark bulunup bulunmadığı mahkemece irdelenerek bu yönde olumlu-olumsuz bir kanaat bildirilmediği gibi sözleşmede tayin edilen ceza tutarının davalının ticari işletmesinin boyutu itibariyle borçluyu iktisaden sarsıntıya uğratacak derecede yüksek olup olmadığı da yeterince araştırılmış değildir.

Mahkemece açıklanan bu yönler üzerinde durularak sonucuna göre karar verilmesi gerekirken eksik inceleme ile karar verilmesinde isabet görülmemiştir.

3-Davalının mahsup savunmasına yönelik temyiz itirazlarına gelince;

Davalının istekleri arasında reklam ve promosyon desteğine ilişkin 28.05.2009 tarihli fatura bedeli ile davacı tarafından nakde çevrilen teminat mektubu tutarının alacaktan mahsubu istemi de yer almaktadır.

Mahsup istemi ile ilgili olarak dosyaya sunulan ek bilirkişi raporunda; davacının kiracılar lehine uyguladığı reklam ve promosyon desteğinin ancak akdi ilişkiyi devam ettiren kiracılar bakımından geçerli olabileceği, nakde çevrilen teminat tutarının ise davacının 01.05.2009 tarihli ortak gider ve 01.06.2009 tarihli kira faturalarını dahi karşılamadığı görüşüne yer verilmiştir.

Davacı tarafından dosyaya sunulan 01.05.2009 tarihli fatura 84.716,55 TL tutarındaki ortak gider katılım payına ilişkindir. Fatura bedelinin sözleşmenin 8.3 üncü maddesi uyarınca mahsuplaşması yapılan ortak gider bakiye alacağı olduğu belirtilmiştir.

Oysa ki bilirkişi raporunda fesih tarihine kadar gerçekleşen ve davalının sorumlu olduğu ortak gider harcamalarının tam olarak ne olduğu, dolayısıyla 10.05.2009 tarihli fatura içeriğin gerçeği yansıtıp yansıtmadığı yeterince denetlenmiş değildir. Bilirkişi raporu bu yönüyle eksik ve hüküm kurmaya yeterli değildir.

Davalının alacaktan mahsubunu istediği reklam ve promosyon desteğine ilişkin koşullar davacıya ait 13.11.2008 tarihli yazıda açıklanmıştır. Davacının kiracılar lehine sağladığı desteğin koşulları arasında akdi ilişkinin devamı bir ön koşul olarak yer almadığı gibi mahsuba konu edilmek istenen destek bedelinin fesihten önceki Mayıs/2008 dönemine ait olduğu öne sürülmüştür. Bu bakımdan reklam ve promosyon desteğinin ancak akdi ilişkiyi devam ettiren kiracılar bakımından geçerli olacağına ilişkin görüş ve gerekçe dosya içeriğine uygun değildir. Mahkemece davalının mahsup isteminin yukarıda açıklanan durum ve koşullar çerçevesinde yeniden değerlendirilmesinde zorunlu olduğundan hükmün bozulması gerekmiştir.

Kabule göre de; mahkemece tespit edilen üç aylık yeniden kiraya verme süresinin tahliye tarihi olan 01.06.2009 tarihinden itibaren hesaplanacağı kuşkusuzdur. Davacının Haziran/2009 ayı kira parasına ilişkin olduğu anlaşılan 01.06.2009 tarihli fatura tutarının erken tahliye tazminatı içinde kalıp kalmadığı değerlendirilmeksizin yazılı şekilde hüküm kurulması doğru değildir.