Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2013/12825 K.2013/15196

Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı alacak davasına dair kararın temyiz incelemesi duruşmalı olarak davalı tarafından süresi içinde istenilmekle gün tayin edilerek taraflara gönderilen davetiyelerin tebliğ edilmesi üzerine belli günde davalı vekili Av. ... geldi. Davacı taraftan gelen olmadı. Hazır bulunanın sözlü açıklaması dinlendikten sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.

Uyuşmazlık, dava dilekçesi ile 10.000 TL, ıslah dilekçesi ile 48.500 TL zorunlu ve faydalı masraf alacağının sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre tahsili istemine ilişkindir. Mahkemece, davanın kabulüne karar verilmesi üzerine, hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

1-Dosya kapsamına toplanan delillere, mevcut deliller mahkemece takdir edilerek karar verilmiş olmasına, takdirde de bir isabetsizlik bulunmamasına göre temyiz eden davalı vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan temyiz itirazları yerinde değildir.

2-Davalı vekilinin hüküm altına alınan faydalı ve zorunlu imalat giderlerine ilişkin temyiz itirazlarına gelince;

Davada dayanılan ve hükme esas alınan 1.9.2008 başlangıç tarihli ve beş süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır.

Sözleşme ile kiralanan, ekmek fırını ve unlu maluller imalathanesi olarak kullanılması için davacıya kiralanmıştır Sözleşmenin genel şartlar bölümü 12. maddesinde, kiracının kiralanan şeyin içinde ve dışında yaptıracağı tezyinat masraflarının kendisine ait olacağı ve mukavele müddeti bittiğinde yapılan her türlü masraf için tazminat istemeye hakkı olmamak üzere bu gayrimenkul inşaatının tamamının mal sahibinin olacağı kararlaştırılmıştır. Bu şart geçerli olup tarafları bağlar.

Davacı kiracı, kira sözleşmesinin düzenlenmesinden sonra taşınmazı kiralama amacına uygun hale getirmek ve fırın olarak kullanabilmek amacıyla birtakım onarım, tamirat ve iyileştirmeler yaptığını, ancak kiracılık süreci içinde taşınmazın üçüncü kişiye satılması ve yeni malikin de tahliyesini istemesi üzerine taşınmazı tahliye ettiğini belirterek, yapmış olduğu imalat bedellerinin sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre davalı kiralayandan tahsilini talep etmiştir.

Dosya kapsamı itibariyle, henüz kiracılık süresi dolmadan kiralanan taşınmaz 31.3.2010 tarihinde dava dışı ... Ekmekçilik Kollektif Şirketi, ... ve ...'ya satılmıştır. Satışı takiben davacı kiralananı tahliye etmiş ve yeni malik tarafından da kiralanan aynı amaçla kullanılmıştır. Kural olarak kiracı kendi ihtiyacı için ve işinin gereği olarak kiralanana yapmış olduğu değer artırıcı imalat bedelini kiralayandan isteyebilir.

Zorunlu ve faydalı masraf alacağına ilişkin uyuşmazlığın dava

tarihinde yürürlükte olup, olaya uygulanacak 818 Sayılı Borçlar Kanunu'nun 410 ve devamı maddelerinde düzenlenen vekaletsiz iş görme hükümlerine göre çözülmesi gerekir.

Kiralananın üçüncü kişiye satılması durumunda, satış tarihinden önce gerçekleştirilen zorunlu ve faydalı masrafların satış bedeli içinde kaldığı, taşınmazı satın alan üçüncü kişinin taşınmazı mevcut hali ile görerek aldığı kabul edildiğinden sebepsiz zenginleşen tarafın kiralananın eski maliki olduğu kabul edilmelidir.

Mahkemenin bu talep konusunda yaptırdığı bilirkişi incelemesi sonucu alınan 25.10.2011 tarihli bilirkişi raporunda, yapılan imalat bedelleri 48.500 TL olarak belirlenmiştir. Bilirkişinin belirlediği ve kiracı tarafından yapılan işler sadece süslemeye ( teyzinat ) yönelik olmayıp, taşınmazın amaca uygun kullanılmasına yönelik masraflardır.

Diğer yandan yerleşik uygulama, kiracının kiralanana yaptığı faydalı ve zorunlu masrafların yapıldığı tarih itibariyle Borçlar Kanunu'nun, 414. maddesi kapsamında vekaletsiz iş görme hükümlerine göre davalı kiracıdan isteme hakkı olduğu yönündedir. Kural olarak bu gibi zorunlu ve faydalı masrafların kira sözleşmesinin başlangıcında yapılmış olduğu kabul edilmektedir.

Kiralananın tahliyesi sonunda kiralayan bunları benimsemiş, bu haliyle yeni malike satmış ve kiracı aleyhine sebepsiz zenginleşme meydana gelmiştir. Bununla birlikte yapılanların değerinin tam olarak kiracıya verilmesi de yerinde bir uygulama olamayacaktır.

Bunun için mahkemece yeniden konusunda uzman bilirkişi ya da bilirkişi kurulu marifeti ile kiralananın kiracı tarafından yapıldığı kabul edilen faydalı giderlerle birlikte gerçek değeri ile faydalı giderler dikkate alınmaksızın taşınmazın çıplak değeri belirlenmeli, bu şekilde elde edilecek değerler arasında bir fark meydana geldiğinde bunlar birbirine oranlanmalı, böylece davacı kiracının yaptığı imalatların satış bedeline yansıma miktarı bulunmalı ve bu miktara hükmedilmelidir.

Eğer faydalı giderlerin yapılmış olması hali ile yapılmamış olması halinde belirlenen değerler arasında bir fark bulunmuyorsa kiralayanın sebepsiz zenginleşmesi olmadığı kabul edilerek dava ret edilmelidir. Mahkemece bu yöntem izlenmeden yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmediğinden hükmün bozulması gerekmiştir