Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2013/13019 K.2014/6483

Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı tazminat davasına dair karar, davacı ve davalı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü. Dava, kiracı tarafından açılan tazminat istemine ilişkindir. Mahkemece davanın kısmen kabulüne karar verilmiş, hüküm davacı ve davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Davacı vekili dava dilekçesinde, taraflar arasında 01.11.2007 tarihinde kira sözleşmesi düzenlendiğini, müvekkili şirketin ortaklarından dava dışı M.. G.. B..'in D..'ın Türkiye distribütör .. İthalat İht. Paz. Dış Tic. Ltd.

Şti ile bayilik sözleşmesi imzaladığını, bayilik sözleşmesine göre isim hakkı bedeli ödediğini, işyerinin bayilik sözleşmesine göre dizayn, dekorasyon ve bütün ekipmanlarının distribütör firma tarafından yaptırılıp, bedelinin distribütör firmaya ödendiğini, müvekkilinin 27.12.2007 tarihli iş yeri açma ruhsatı alarak faaliyete geçtiğini, 20.01.2009 tarihinde ilgili belediye tarafından kiralanan taşınmaz hakkında 04.01.2007 tarihli yıkım kararı olduğu belirtilerek işyerinin plana uygun hale getirilmesi için süre verildiğini, davalının iş yerinin plan ve projeye aykırı büyütülmesi nedeni ile düzeltimin mümkün olmadığını,

işyerinin plana aykırı kısımların yıkılarak, kullanılmayacak hale getirildiğini, işyerinin yıkılması nedeniyle bayilik sözleşmesinin distribütör firma tarafından tek taraflı olarak feshedildiğini, müvekkilinin 50.000 Euro isim hakkı bedeli, 145.000 Euro dekorasyon-inşaat-ekipman gideri için ödeme yaptığını, isim hakkı bedelinin sözleşme tek taraflı feshedildiği için yandığını, dekorasyon ve ekipmanların yıkım nedeniyle kullanılamayacak hale geldiğini,

yıkım olayının gerçekleşmesi nedeniyle kazanç kaybına uğradığını ayrıca yıkımdan sonra içeride sağlam kalan eşyaların zarar görmemesi için özel güvenlik şirketi ile anlaştığını ve 3.356,64 TL ödeme yaptığını belirterek fazlaya ilişkin talepler saklı kalmak şartı ile 10.000 TL bayilik isim hakkı bedeli, 20.000 TL inşaat ve dekorasyon harcamaları, 10.000 TL kazanç kaybı, 3.356,60 TL özel güvenlik ücreti olmak üzere toplam 43.365,64 TL' nin davalıdan tahsiline karar verilmesini talep etmiş, inşaat ve dekorasyon bedeline ilişkin talebini 45.984 TL olarak ıslah etmiştir.

Davalı vekili cevap dilekçesinde, yıkım kararının kira sözleşmesinin düzenlendiği tarihten önce alındığını, davacının yıkım kararından haberdar olduğunu, davacının tacir olup basiretli davranması, yatırımlardan önce imar ve iskan durumunu araştırması gerektiğini, yıkım kararı alınmasında müvekkilinin kusuru olmadığını, yıkımın taşınmazın kullanılmasına engel bir

durum yaratmadığını, yapılacak olan tadilattan sonra taşınmaz yeniden kullanılabilecekken davacının kira sözleşmesini haksız olarak feshettiğini, inşaat ve dekorasyon bedelinin tamamen davacının kullunımına özgü harcamalar olduğu, taşınmaza değer katmadığını, kira sözleşmesinde yapılan tadilatlar için bedel talep edilemeyeceğinin düzenlendiğini, talep edilen bedellerin fahiş olduğunu beyanla davanın reddini savunmuştur. Mahkemece, davanın inşaat ve dekorasyon bedeli yönünden kabulü ile 45.894 TL alacağın tahsiline, diğer taleplerin reddine karar verilmiştir.

1-Dosya kapsamına, toplanan delillere, mevcut deliller mahkemece takdir edilerek karar verilmiş olmasına ve takdirde de bir isabetsizlik bulunmamasına göre, davacı ve davalı vekillerinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan temyiz itirazları yerinde değildir.

2-Davacının kâr kaybı istemine ilişkin temyiz itirazlarına gelince;

Davada dayanılan ve hükme esas alınan 01.11.2007 başlangıç tarihli ve üç yıl süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Dava konusu taşınmaz hakkında 04.01.2007 tarihli yıkım kararı bulunduğu, kararın infaz edilmesi nedeniyle davacı kiracının taşınmazı tahliye ettiği anlaşılmaktadır.

Davalı kiraya veren, başlangıçta hakkında yıkım kararı bulunan kiralananı davacıya kiralayıp, kiracılık süreci içinde de bu hukuki ayıbı gidermemekle kusurlu davranmıştır. Davacı kiracının da basiretli davranarak kiraladığı taşınmazın nitelik ve özellikleri konusunda gerek hukuki, gerek fiziki özellikleri yönünden gerekli araştırmayı yapmaması nedeniyle kusurlu olduğu anlaşılmaktadır. Kira sözleşmesi süre bitiminden önce kiralananın yıkılması nedeniyle sona ermiştir.

Kiraya veren kiralananı sözleşme ile amaçlanan kullanıma uygun biçimde teslim etmek ve sözleşme süresince bu halde bulundurmakla yükümlüdür. Kiralananın, sözleşmede amaçlanan biçimde kullanmasının olanaksız olması hale gelmesi nedeniyle davalının tazminat sorumluluğu bulunmaktadır. TBK’nun 114/2 maddesi uyarınca haksız fiil sorumluluğuna ilişkin hükümler, kıyas yoluyla sözleşmeye aykırılık hallerinde de uygulanacaktır.

Bu nedenle davalının kira sözleşmesine aykırı davranmasıyla oluşan sorumlulukta tazminattan indirim yapılmasını düzenleyen TBK’nun 52.maddesi uygulama alanı bulacaktır. Bu kapsamda davacı kiracı da feshi müteakip kiracı olarak faaliyetini yürütebileceği yeni bir işyeri bulma konusunda gerekli çabayı göstermek zorundadır.

Bunun bir sonucu olarak davacının aynı şart ve koşullarda kiracı olarak faaliyetini yürütebileceği başka bir taşınmazı hangi sürede yeniden kiralayabileceği sürenin belirlenmesi, davalı kiraya verenin de bu süreye ilişkin kazanç kaybından sorumlu tutulması gerekir.

Davacının davalı kiralayandan isteyebileceği tazminat bedelinin yukarıda açıklanan ilke ve esaslar doğrultusunda, objektif kurallar da gözetilerek belirlenmesi gerekirken vergilendirme amacıyla düzenlenen ticari defterler kayıtları gözetilerek istemin reddine karar verilmesi doğru değildir.

3-Davalının inşaat ve dekorasyon bedelinin tahsiline ilişkin temyiz itirazlarına gelince;

Kira sözleşmesinin 4. maddesinde "kiracı dükkanda kullanım amacına uygun olarak gerekli tadilatı yapma hakkına sahiptir. Ancak yapmış olduğu tadilatlar için mal sahibinden hiçbir bedel talep etmeyecektir." düzenlemesi yer almaktadır. Sözleşmenin 4.maddesine göre davacı yaptığı iyileştirme giderlerini isteyemez ise de, davacı kira süresi sonuna kadar kullanacağı inancı ile taşınmaz üzerinde faydalı ve zaruri masraflar yapmış, kiralananın yıkılması ne

durumda mahkemece davacı tarafından yapılan giderlerin tüm kira süresine göre erken tahliye sonucu kullanılmayan dönem oranındaki kısım yönünden ve tarafların müterafik kusurunun bulunduğu da gözetilerek inşaat ve dekorasyon bedeline ilişkin olarak karar verilmesi gerekirken eksik inceleme ile yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir.

Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.