Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2013/13262 K.2013/14418

Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı kira bedelinin tespiti davasına dair karar, davalı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.

Dava, kira bedelinin tespiti istemine ilişkindir. Mahkemece davanın kısmen kabulü ile 01.12.2010-01.12.2011 dönemi için kira bedelinin bürüt aylık 6.250 TL, yıllık 75.000 TL olarak tespitine karar verilmiş, hüküm, davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Davacı vekili, sözleşmenin ilgili maddesi gereği artış yapılarak son kiranın yıllık net 31.757.04 TL olduğunu, ülkenin ekonomik koşulları ve kiralananın özellikleri nazara alındığında son ödenen kira bedelinin emsallerinin altında kaldığını, bu nedenle kiranın hak ve nesafet kurallarına göre belirlenerek yeni dönem kirasının yıllık 100.000 TL olarak belirlenmesine karar verilmesini istemiştir. Davalı vekili kira artışlarının sözleşme gereği yapıldığını, talep edilen kiranın fahiş olduğunu, ekonomik kriz nedeniyle kira parasında artış değil düşüşler yaşandığını ileri sürerek davanın reddine karar verilmesini istemiştir.

Taraflar arasındaki ilk kira ilişkisi, 01.12.2005 başlangıç tarihli 5 yıl süreli kira sözleşmesine dayanmakta olup, tespiti istenilen dönem 01.12.2010 tarihinden itibaren başlayan döneme ilişkindir. Kira bedelinin başlangıç tarihine göre hak ve nesafet esaslarına göre tespit edilmesi gerekmektedir.

18.11.1964 gün ve 2/4 sayılı ...B.K. ve yerleşik Yargıtay uygulamalarına göre "hak ve nesafet" ilkesi uyarınca hakim bu sınırlamayı yaparken, öncelikle tarafların tüm delilleri varsa emsal kira sözleşmeleri aslı veya onaylı örnekleri dosyaya alınmalı, bilirkişi marifetiyle kiralanan taşınmaz ve taraf emsalleri tek tek görülüp incelenmeli, böylece elde edilen veriler somutlaştırılarak,

dava konusu yer ile ayrı ayrı (konumu, çevresi, niteliği, kullanım şekli, kira başlangıç tarihi, kira süreleri vb.) kira parasına etki eden tüm nitelikleri karşılaştırılmalı, emsal kira bedellerinin niçin uygun emsal olup olmadığı somut gerekçelerle açıklanmalı, dava konusu taşınmazın yeniden kiraya verilmesi halinde getirebileceği kira parası belirlenmeli, hakimce bu kira parası dikkate alınmak suretiyle hak ve nesafete; özellikle tarafların kira sözleşmesinden bekledikleri amaçlarına uygun makul bir kira parasına hükmedilmelidir.

Olayımıza gelince. Taraflar arasında düzenlenen ve karara dayanak yapılan 01.12.2005 başlangıç tarihli ve 5 yıl süreli sözleşme hakkında bir uyuşmazlık bulunmamaktadır.

14.06.2012 tarihli ilk bilirkişi raporunda 01.12.2010 tarihi itibarıyla dava konusu taşınmazın yıllık kira bedeli net mi, bürüt mü olduğu açıklanmadan 44.625 TL olarak belirlenmiş, taraf vekillerinin rapora itirazı üzerine mahallinde 08.01.2013 günü yeniden keşif yapılmış, bilirkişiler 31.01.2012 tarihli raporları ile davaya konu dönem için taşınmazın bir yıllık kira bedelinin aylık 5.000 TL üzerinden 60.000 TL olduğunu bildirmişler, itiraz üzerine alınan 31.01.2012 tarihli raporda görüş değişmemiş, 09.05.2013 tarihli alınan ikinci ek raporda aylık kira bedelinin net 5.000 TL, bürüt 6.250 TL olduğu bildirilmiş,

bu rapor hükme esas alınarak yıllık kira bedeli brüt 75.000 TL olarak belirlenmişse de; iki rapor arasında çelişki oluşmuştur. Mahkemece mahallinde yeniden keşif yapılıp, çelişkiyi giderecek şekilde denetime elverişli rapor alınmak ve davalı eski kiracı olduğu için hak ve nesafet indirimi yapılmak suretiyle karar verilmesi gerekirken, raporlar arasındaki çelişki giderilmeden, hak ve nesafet indirimi de yapılmadan sonuca gidilmesi doğru değildir.

Hüküm bu nedenlerle bozulmalıdır. Kabule göre de, davalı yararına nispi vekalet ücretine hükmedilmesi gerekirken, yazılı şekilde maktu vekalet ücretine hükmedilmesi de isabetsizdir.