Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2013/13794 K.2014/4804

Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı alacak davasına dair karar, davacı ve davalı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.

Dava, kira alacağının tahsili istemine ilişkindir. Mahkemece davanın kısmen kabulüne karar verilmiş, hüküm davacı ve davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Taraflar arasında 01/07/2010 başlangıç tarihli bir yıl süreli kira sözleşmesi konusunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Sözleşme ile kiralanan işhanı dairesi muhasebe bürosu olarak kullanılmak üzere kiralanmış olup, aylık kira bedelinin 360 TL+KDV olduğu, her ayın en geç 10. günü peşin ödeneceği, kira bedelinin her yıl bir önceki yılın mart ayı Tefe-Tüfe ortalaması oranında artırılacağı, kira bedelinin zamanında ödenmemesi halinde bütün kira dönemine ait kira bedellerinin muaccel hale geleceği kararlaştırılmıştır.

Davacı, dava dilekçesinde; davalı kiracının 04/05/2012 tarihli ihtarnamesi ile kiralananı 30/06/2012 tarihinde tahliye edeceğini ihtar ettiğini, sözleşmeye göre sözleşmenin bitiminden 3 ay önce tahliye edeceğini bildirmekle yükümlü olduğunu, kiralananın tahliyesi halinde durumunu bilmediğini, anahtarların teslim edilmediğini, aylık kira bedelinin KDV dahil 462,56 TL olduğunu, ödenmeyen 2012 yılı Mayıs ve Haziran ayları kira bedellerinin 925,12 TL olduğunu,

sözleşmeye göre süresinde bildirimde bulunmadığından bir senelik kira bedelini de ödemekle yükümlü olduğunu 1 senelik kira alacağının ise 5550,72 TL olduğunu davalının aidat bedellerini de ödemediğini belirterek alacağının davalıdan tahsiline karar verilmesini istemiştir.

Davalı cevap dilekçesinde; davacının talebi üzerine taşınmazın boşaltıldığını, anahtarın 29/06/2012 tarihinde davacının muhasebecisi Ercan Bülbül’e teslim edildiğini, erken tahliyesinin söz konusu olmadığını, erken tahliyeye dayanılarak boşta geçen süre kira parasının istenemeyeceğini, büroyu teslim ettiğine ve büronun bir odasını davacının kullandığına dair tanıkları olduğunu, kiralanan iki oda bir salondan ibaret iken davacının odalardan birini kendisinin kullanmaya başladığını bu nedenle dairenin elektrik ve ısınma gibi genel giderlerine ortak olduğunu,

bu giderler kendisi tarafından karşılandığı halde davacı tarafından kendisine ödenmediğinden davacıdan 614,43 TL alacaklı olduğunu, davacı hakkında Ankara 8. İcra Müdürlüğünün 2012/8942 sayılı dosyasında alacağının tahsili için yapılan icra takibinin davacının itirazı üzerine durduğunu davacının alacaklı olması halinde kendi alacağının takas mahsubunu talep ettiğini, belirterek davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece hükme esas alınan bilirkişi raporunda; usulüne uygun anahtar tesliminin bulunmadığı ancak davalı kiracının taşınmazın tahliye edilmesi sebebi ile depozito bedeli ve fatura bedeli alacağının tahsili için başlattığı icra takibinde ödeme emrinin davacıya 24/07/2012 tarihinde tebliğ edildiği, davacının taşınmazın bu tarihte tahliye edildiğini öğrendiği belirtilerek 24/07/2012 tarihi tahliye tarihi olarak esas alınmış, yapılan hesaplama sonucunda davacının 2012 yılı Mayıs ve Haziran ayları ile Temmuz ayının 24 üne kadar toplam 1295,16 TL alacağının bulunduğu belirtilmiştir.

Mahkemece davanın kısmen kabulüne ve 1295,16 TL alacağın davalıdan tahsiline karar verilmesi üzerine hüküm davacı ve davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

1-Dosya kapsamına, toplanan delillere, mevcut deliller mahkemece takdir edilerek karar verilmiş olmasına ve takdirde de bir isabetsizlik bulunmamasına göre davalı vekilinin temyiz itirazları yerinde değildir. 2-Davacının temyiz itirazlarına gelince;

Kiralananın tahliye edildiğinin (kiracının kiralananı iade borcunu yerine getirdiğinin) kabul edilebilmesi için, kiralananın fiilen boşaltılması yeterli değildir; anahtarın da kiralayana teslim edilmesi gerekir.

Kiracının bildirdiği tahliye tarihinin kiralayan tarafından kabul edilmemesi, başka bir ifadeyle, tahliye tarihinin taraflar arasında çekişmeli olması halinde, kiralananın fiilen boşaltıldığını ve anahtarın teslim edildiğini, böylece kira ilişkisinin kendisince ileri sürülen tarihte hukuken sona erdirildiğini kanıtlama yükümlülüğü, kiracıya aittir.

Kiracı, kiralananı kendisinin ileri sürdüğü tarihte tahliye ettiğini ispatlayamazsa, kiralayanın bildirdiği tahliye tarihine itibar olunmalıdır. Kiralananın anahtarları teslim edilmediği sürece kiralananın kiracının kullanımında olduğunun kabulü gerekir.

Anahtarın kiralayana teslimi, hukuki işlemin içerisinde yer alan bir maddi vakıa olmakla birlikte, sözleşmenin feshine yönelik bir hukuki sonuç doğurduğundan, bunun ne şekilde ispatlanacağı hususu, yıllık kira bedelinin tutarı esas alınmak suretiyle, H.M.K.nun 200. maddeleri çerçevesinde değerlendirilmelidir.

Eş söyleyişle, yıllık kira bedelinin tutarı senetle ispat sınırının (HM.K. md.200/1) üzerindeyse ve kiralayanın açık muvafakati yoksa (H.M.K. md.200/2), bu yön kiracı tarafından ancak yazılı delille ispatlanabilir; somut olayda mahkemece kiracı tarafından depozito bedeli ve elektrik faturası ile aidat bedelinin davacıya düşen kısmının tahsili için başlattığı icra takibinde ödeme emrinin kiralayana tebliğ edildiği tarih olan 24/07/2012 tarihi tahliye tarihi olarak esas alınarak bu tarihe kadar olan kira alacağının davalıdan tahsiline karar verilmiş ise de kiracı tarafından yapılan icra takibinde ödeme emrinin tebliğ tarihi anahtar teslim

tarihi olarak kabul edilemez. Öte yandan kiralayan bu icra takibine itiraz dilekçesinde dahi anahtarların teslim edilmediğini beyan etmiştir. Bu durumda kiracı tarafından anahtar teslimi yazılı delillerle kanıtlanamamıştır.

O halde davalının cevap dilekçesinde delil olarak sair deliller demek suretiyle yemin deliline de dayandığı gözetilerek davalı- kiracıya anahtar teslimi hususunda davacıya yemin teklif hakkının bulunduğu hatırlatılarak sonucuna göre kiralananın tahliye edilip edilmediğinin ve tahliye tarihinin tespit edilmesi, bundan sonra dava dilekçesinde dava tarihinde muaccel hale gelmemiş kira alacaklarının da sözleşmedeki muacceliyet hükmü gereğince talep edildiği anlaşıldığından kiracının tacir olup olmadığı araştırılarak,

tacir olması durumunda, kamu düzenine ilişkin olup görülmekte olan davalara da uygulanması gereken TBK.nun 346.maddesinin, 6217 Sayılı Yasanın geçici 2.maddesinde değişiklik yapan 6353 Sayılı Yasanın 53.maddesine göre 1.7.2012 tarihinden itibaren 8 yıl süre ile uygulanamayacağı, tacir olmadığının anlaşılması halinde ise; yeni yasal düzenleme karşısında muacceliyet koşulunun davalı kiracı yönünden geçersiz hale geldiği kabul edilerek değerlendirmenin dava tarihi itibariyle ödenmemiş muaccel kira alacağına göre yapılması,

ve oluşacak sonuca göre karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçe ile davanın kısmen kabulüne karar verilmesi doğru değildir.

Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.