Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2013/13871 K.2014/5361

Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı kira bedelinin tespiti davasına dair karar, davacı ve davalı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.

Dava, kiracı tarafından açılan, 01.07.2009 tarihinde başlayan dönem için kira parasının hak ve nesafete uygun olarak uyarlanması istemine ilişkindir. Mahkemece davanın kısmen kabulüne ve kira parasının aylık 8.500 TL olarak tespitine karar verilmiş, hüküm davacı ve davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

1-Dosya kapsamına, toplanan delillere, hükmün dayandığı gerekçelere göre davacı vekilinin temyiz itirazları yerinde değildir,

2-Davalı vekilinin temyiz itirazlarına gelince:

Sözleşme hukukunda asıl olan sözleşmeye bağlılık ilkesi olup bu ilke hukuksal güvenlik, doğruluk ve dürüstlük kuralının gereği olarak sözleşme hukukunun temelini oluşturur. Ne var ki; BK’nun 282. maddesinde belirtilen olağanüstü durumların sözleşmede önceden var olan sözleşme adaletini bozduğunda, taraflar daha önce bunlara karşı bir önlem de almadıklarından sözleşmede bir boşluk olması ve işlem temelinin sarsılması söz konusu olur. Bu durumda hakimin sözleşmeye müdahalesi ile taraf iradelerine de önem verilerek yorum yoluyla sözleşmenin dürüstlük kuralına uygun hale getirilmesi sağlanır.

Sözleşme hukukuna egemen olan sözleşmeye bağlılık (Ahde Vefa - Pacta Sund Servande) ilkesine göre, sözleşme yapıldığı andaki gibi uygulanmalıdır. Sözleşme koşulları borçlu için sonradan ağırlaşmış, kararlaştırılan edimler dengesi sonradan çıkan olaylar nedeniyle değişmiş olsa bile borçlu sözleşmedeki edimini aynen ifa etmelidir.

Ancak, sözleşmenin yapıldığında karşılıklı edimler arasında olan denge sonradan şartların olağanüstü değişmesiyle büyük ölçüde tarafların biri aleyhine katlanılamayacak derecede bozulabilir. İşte bu durumda sözleşmeye bağlılık ve sözleşme adaleti ilkeleri arasında bir çelişki hasıl olur ve artık bu ilkeye sıkı sıkıya bağlı kalmak adalet, hakkaniyet ve objektif hüsnüniyet (TMK m.4, 2) kaidelerine aykırı bir durum yaratır hale gelir.

Hukukta bu zıtlık (Clausula Rebus Sic Stantibus-Beklenmeyen Hal Şartı) sözleşmenin değişen şartlara uydurulması ilkesi ile giderilmeye çalışılmaktadır. Tarafların iradelerini etkileyip sözleşmeyi yapmalarına neden olan şartlar daha sonra önemli surette değişmişse artık taraflar o akitle bağlı tutulamazlar, değişen koşullar karşısında TMK’nun 2. maddesi uyarınca sözleşmenin yeniden düzenlenmesi imkanı hasıl olur.

Önceden görülmeyen değişikliklerin borcun ifasını güçlendirmesi halinde “işlem temelinin çökmesi” gündeme gelir. İşlemin temelinin çöktüğünü kabul eden hâkim duruma göre alacaklı lehine borçlunun edimini yükseltmeye, borçlu lehine onun tamamen veya kısmen edim yükümlülüğünden kurtulmasına karar vermek suretiyle sözleşmeyi değişen şartlara uydurur. Bir başka deyişle sözleşmeye müdahale eder.

İşlem temelinin çöküşüne ilişkin uyuşmazlıkların giderilmesinde kaynak olarak TMK’nun 1, 2, ve 4. maddelerinden yararlanılacaktır. İşlem temelinin çöktüğünün dikkate alınması dürüstlük kuralının gereğidir. Diğer bir anlatımla durumun değişmesi halinde sözleşmede ısrar etmek dürüstlük kuralına aykırı bir tutum olur.

Değişen durumların sözleşmede kendiliğinden bulunan sözleşme adaletini bozması üzerine taraflar bu haller için bir tedbir almadıklarından sözleşmede bir boşluk vardır. Bu boşluk sözleşmenin anlamına ve taraf iradelerine önem verilerek yorum ile ve dürüstlük kuralına uygun olarak doldurulur. Bu yönteme sözleşmenin yorum yoluyla düzeltilmesi veya değişen hal ve şartlara uyarlanması denilir…” (Yargıtay HGK’nun 18.11.1998 tarihli, 815/835 tarihli kararı).

Olayımıza gelince; taraflar arasında 17.05.2006 başlangıç tarihli üç yıl süreli yıllık 85.000 TL’lik kira sözleşmesi hususunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Bu sözleşme 2886 Sayılı Kanun Uyarınca yapılan açık artırma sonucu ihaleyi alan davacı kiracı ile davalı kurum arasında yapılmış, daha sonra 01.07.2007 tarihli 7.640 TL aylık ve 01.07.2008 tarihli 8.309,30 TL aylık kira bedelli sözleşmeler ile yenilenmiştir.

Uyuşmazlık 01.07.2009 tarihinden başlayan dönem için kira bedelinin hak ve nesafete göre ve rayiçlere göre indirilip indirilemeyeceği ve kira bedelinin ne kadar olması gerektiği konusundadır. Kira sözleşmesi 01.07.2009 tarihinden itibaren birer yıllık dönemler halinde yenilenmektedir. Bir başka deyişle kira sözleşmesi uzun süreli olmayıp kısa sürelidir.

Sözleşmenin sonunda tarafların sözleşmeyi yeni koşullarda yenileme veya sona erdirme imkânları bulunmakta olup, kısa süreli kira sözleşmelerinde tacir olan davacının sözleşmesinin yeni koşullara uyarlanmasını isteme imkânı bulunmamaktadır. Ayrıca davacı eldeki davada 01.07.2009 tarihinden itibaren uyarlama talebinde bulunmuş, mahkemece de bu tarihinden geçerli olmak üzere uyarlamaya karar verilmiştir.

Oysaki davacı bu davayı 20.02.2012 tarihinde açmış olup, mahkemece, 01.09.2009 tarihinden itibaren kiranın uyarlanmasına karar verilmiş olmakla dava tarihinden önceki bir dönemden başlamak üzere uyarlamaya hükmedilmiştir. Her davada açıldığı tarihteki koşullara göre değerlendirilme yapılması zorunluluğu vardır.

Geçmişe dönük olarak doğmuş kira alacağının indirilmesi şeklinde uyarlama istenemeyeceğinden de Mahkemece davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm verilmesi doğru değildir.

Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.