Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2013/14105 K.2014/5664

Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı kira bedelinin tespiti davasına dair karar, davacılar tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü. Dava, kira bedelinin tesbiti istemine ilişkindir. Mahkemece davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacılar vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Davacılar vekili dava dilekçesinde.

Müvekkillerinin dava konusu taşınmazı iktisap ettiklerini, önceki malikle yapılan kira sözleşmesine göre kiracılık ilişkisinin devam ettiğini, kira sözleşmesinin hususi şartlarının 2. maddesinde ikinci 5 yıllık yeni dönem kira bedelinin taraflarca günün koşullarına göre belirlenmesi gerektiğini, taşınmazın konumu iş yerlerinin yoğunluğu, ulaşım hizmetlerine yakınlığı emsal taşınmazların bu günkü kira bedelleri nazara alınarak 11.07.2012 tarihinde başlayan kira döneminden itibaren aylık kira bedelinin net 35.000 TL brüt 43.750 TL olarak tespitini istemiştir.

Davalı vekili ise önceki maliklerle yapılan 01.01.2005 başlangıç tarihli sözleşme ile kiracı olduklarını sözleşmenin 2. maddesine göre 11.07.2012 tarihinde başlayacak ikinci 5 yıllık döneme ilişkin opsiyon hakkını kullandıklarını, halen aylık net 17.740.05 TL brüt 22.175.06 TL kira bedeli ödendiğini, istenilen bedelin fahiş olup hak ve nesafet kuralarına aykırı olduğunu, eski kiracı olduklarının gözardı edilmemesi gerektiğini belirterek davanın reddini savunmuştur.

Hükme esas alınan önceki malikle davalı kiracı arasında Banka hizmet lokali olarak yapılan 11.07.2007 başlangıç tarihli ve 5 yıl süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında bir uyuşmazlık bulunmamaktadır.Davacılar dava konusu kiralananı 05.04.2012 tarihinde iktisap etmişlerdir. Taşınmazı satın aldıklarını ve yeni dönem kira bedelinin net 35.000 TL olarak hisseleri oranında bankaya yatırılmasını bildirir ihtarı davalıya göndermişlerdir.

Sözleşmenin 2. maddesinde “Kira süresi 5 yıldır. Kiracı banka kira müddetinin hitamında on beş gün önceden yazılı olarak mal sahibine bildirmek suretiyle kira sözleşmesini kira bedelini günün koşullarına göre taraflarca tespit edilmek üzere sözleşmeyi 5 yıl daha temdit ederler” şartı vardır. Kira süresinin sözleşmenin 2. maddesine göre uzatılması kira bedelinin taraflarca belirlenme şartına bağlanmıştır.

Taraflar kira bedeli konusunda anlaşamadıklarından davacılar 11.07.2012 tarihinde başlayan yeni dönem kira bedelinin tespitini istemişlerdir. Davalı bankanın sözleşmenin 2. maddesine göre kira sözleşmesinin uzatılması için opsiyon hakkını kullanması kira bedelinin belirlenmesine engel değildir. 18.11.1964 gün ve 2/4 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme kararında öngörüldüğü üzere kira süresi sona erdiğinde 6098 Sayılı Kanun'un 347 (6570 sayılı kanunun 11

maddesi) uyarınca yenilenen dönemde kira sözleşmesinin diğer hükümlerinin yenilenmesine karşın kira parasına ilişkin koşul yenilenmemekte ve kira bedeli olmayan bir sözleşme haline gelmektedir. Hakim kira sözleşmesindeki bu boşluğu "hak ve nesafet" kuralına uygun bir kira parası takdir etmek suretiyle doldurmaktadır. Yeni dönem kira parasının tespiti anılan içtihadı birleştirme kararında açıklandığı gibi bir sınırlamadır.

Yeni dönemde hakimin yaptığı sınırlama sonucunda belirlediği ücret unsuru ile kira sözleşmesinin yenilenmesi sağlanmaktadır. Kira ilişkisi kuruluşundan itibaren 5 yıldan fazla bir zaman geçtiğinden istenilen dönem kira bedeli hak ve nesafette göre belirlenmelidir.

Mahkemece yapılacak iş, kiralananın serbest koşullarda boş olarak kiraya verilmesi halinde getirebileceği kira parası usulünce saptandıktan sonra davalının eski kiracı olması de nazara alınarak hak ve nesafete göre kira bedelinin belirlenmesi gerekirken yazılı şekilde davanın reddine karar verilmesi doğru olmadığından hükmün bozulması gerekmiştir.