Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2013/14139 K.2014/5202

Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı kira bedelinin tespiti davasına dair karar, davalı ve davacı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.

Uyuşmazlık kira bedelinin tespiti istemine ilişkindir. Mahkemece yıllık kira bedelinin 24.9.2011 tarihinden itibaren brüt KDV hariç 486.000 TL olarak tespitine karar verilmiş, hüküm davacı vekili ve davalı vekili tarafından ayrı ayrı temyiz edilmiştir.

1- Dosya kapsamına, toplanan delillere, mevcut deliller mahkemece takdir edilerek karar verilmiş olmasına ve takdirde de bir isabetsizlik bulunmamasına göre davacı vekilinin temyiz itirazları yerinde değildir.

2-Davalı vekilinin temyiz itirazlarına gelince;

Davacı vekili yıllık kira bedelinin brüt 540.000 TL olarak tespitine karar verilmesini talep etmiştir. Davalı vekili enflasyon oranında artış yaparak 478.113 TL kira ödediklerini, talebin fahiş olduğunu belirterek davanın reddini savunmuştur.

Taraflar arasında imzalanan 24.9.1992 başlangıç tarihli ve üç yıl süreli yazılı kira sözleşmesinin varlığı hususunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Mahkemece bilirkişi heyetinden rapor alınmıştır. Bilirkişi kurulu 10.07.2012 tarihli raporda taşınmazın boş olarak kiraya verilmesi halinde yıllık kira bedelinin brüt 500.400 TL olacağını, itiraz üzerine 18.2.2013 tarihli ek raporlarda ise maddi hata yapıldığını, yıllık kira bedelinin 488.400 TL olduğunu belirtmişlerdir.

18.11.1964 gün ve 2/4 sayılı Y.İ.B.K. ve yerleşik Yargıtay uygulamalarına göre “hak ve nesafet” ilkesi uyarınca hakim bu sınırlamayı yaparken, öncelikle tarafların tüm delilleri varsa emsal kira sözleşmeleri aslı veya onaylı örnekleri dosyaya alınmalı, kiralananın niteliklerine göre üç kişilik (inşaat-mimar, mülk bilirkişileri) bilirkişiler kurulu oluşturularak bilirkişi marifetiyle kiralanan taşınmaz ve taraf emsalleri tek tek görülüp incelenmeli, res'en de emsal araştırılmalı, bilirkişilerce gerekli ölçüm ve inceleme yapılıp böylece elde edilen veriler somutlaştırılarak,

dava konusu yer ile ayrı ayrı (konumu, çevresi, niteliği, kullanım şekli, kira başlangıç tarihi, kira süreleri vb.) kira parasına etki eden tüm nitelikleri karşılaştırılmalı, emsal kira bedellerinin niçin uygun emsal olup olmadığı somut gerekçelerle açıklanmalı, dava konusu taşınmazın yeniden kiraya verilmesi (boş olarak) halinde getirebileceği kira parası belirlenmeli, hakimce bu kira parası dikkate alınmak suretiyle hak ve nesafete; özellikle tarafların kira sözleşmesinden bekledikleri amaçlarına uygun makul bir kira parasına hükmedilmelidir.

Bunun için, dava konusu yerin serbest koşullarda yeniden boş olarak kiraya verilmesi halinde getirebileceği kira parası bilirkişilerce usulünce saptanmalı, bilirkişi raporu mahkemece somut gerekçeler ışığında res’en değerlendirilmeli, buna göre hak ve nesafete uygun kira parası hakim tarafından saptanmalıdır.

Bilirkişilerce bu belirleme yapılırken benzer yerlerin kira sözleşmeleri incelenmeli (re'sen emsal araştırması yapmak ya da taraflardan emsal göstermeleri istenmek suretiyle) dava konusu yerle ayrı ayrı karşılaştırılarak kira parasına etki eden hususlar üzerinde durulmalıdır.

Mahkemece yukarıda belirtilen ilkeler doğrultusunda rapor alınmış ancak bilirkişi raporu 540.000 TL olarak esas alınmış ve bu miktar üzerinden hak ve nesafet indirimi yapılarak kira bedeli belirlenmiştir. Mahkemece yapılacak iş bilirkişi kurulunca 18.2.2013 tarihli raporda belirtilen 488.400 Tl esas alınarak hak ve nesafet indirimi yapılarak, yıllık kira artışının endeksin altında olamayacağı da gözetilerek karar vermek gerekirken bilirkişinin maddi hata yaptığını belirttiği ana rapordaki 500.400 TL yerine 540.000 TL'dan hak ve nesafet indirimi yapılması doğru değildir. Hüküm bu nedenlerle bozulmalıdır.