Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2013/14560 K.2014/5203

Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı kira tespiti davasına dair karar, davalı ve davacı tarafından süresi içinde duruşmalı olarak temyiz edilmiş, ancak davanın niteliğine göre duruşmaya tabi olmadığından duruşma isteğinin reddine karar verildikten sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.

Uyuşmazlık kira bedelinin tespiti istemine ilişkindir. Mahkemece aylık kira bedelinin 01.10.2011 tarihinden itibaren brüt 2.310,00 TL olarak tespitine karar verilmiş, hüküm davacı vekili ve davalı vekili tarafından ayrı ayrı temyiz edilmiştir.

Davacı vekili aylık kira bedelinin 1.10.2011 tarihinden itibaren brüt 5.616 TL olarak tespitine karar verilmesini talep etmiştir. Davalı talebin fahiş olduğunu belirterek davanın reddini savunmuştur.

Taraflar arasında imzalanan 1.10.2004 başlangıç tarihli ve üç yıl süreli yazılı kira sözleşmesinin varlığı hususunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Mahkemece bilirkişi heyetinden rapor alınmıştır. Bilirkişi kurulu 31.1.2013 tarihli raporu ile taşınmazın boş olarak kiraya verilmesi halinde aylık kira bedelinin 3.300 TL olacağını belirtmişlerdir.

1-Dosya kapsamına, toplanan delillere, hükmün dayandığı gerekçelere göre, davalının temyiz itirazları yerinde değildir.

2-Davacının temyiz itirazlarına gelince;

18.11.1964 gün ve 2/4 sayılı Y.İ.B.K. ve yerleşik Yargıtay uygulamalarına göre “hak ve nesafet” ilkesi uyarınca hakim bu sınırlamayı yaparken, öncelikle tarafların tüm delilleri varsa emsal kira sözleşmeleri aslı veya onaylı örnekleri dosyaya alınmalı, kiralananın niteliklerine göre üç kişilik (inşaat-mimar, mülk bilirkişileri) bilirkişiler kurulu oluşturularak bilirkişi marifetiyle kiralanan taşınmaz ve taraf emsalleri tek tek görülüp incelenmeli, res'en de emsal araştırılmalı, bilirkişilerce gerekli ölçüm ve inceleme yapılıp böylece elde edilen veriler somutlaştırılarak,

dava konusu yer ile ayrı ayrı (konumu, çevresi, niteliği, kullanım şekli, kira başlangıç tarihi, kira süreleri vb.) kira parasına etki eden tüm nitelikleri karşılaştırılmalı, emsal kira bedellerinin niçin uygun emsal olup olmadığı somut gerekçelerle açıklanmalı, dava konusu taşınmazın yeniden kiraya verilmesi (boş olarak) halinde getirebileceği kira parası belirlenmeli, hakimce bu kira parası dikkate alınmak suretiyle hak ve nesafete; özellikle tarafların kira sözleşmesinden bekledikleri amaçlarına uygun makul bir kira parasına hükmedilmelidir.

Bunun için, dava konusu yerin serbest koşullarda yeniden boş olarak kiraya verilmesi halinde getirebileceği kira parası bilirkişilerce usulünce saptanmalı, bilirkişi raporu mahkemece somut

gerekçeler ışığında res’en değerlendirilmeli, buna göre hak ve nesafete uygun kira parası hakim tarafından saptanmalıdır. Bilirkişilerce bu belirleme yapılırken benzer yerlerin kira sözleşmeleri incelenmeli (re'sen emsal araştırması yapmak ya da taraflardan emsal göstermeleri istenmek suretiyle) dava konusu yerle ayrı ayrı karşılaştırılarak kira parasına etki eden hususlar üzerinde durulmalıdır.

Mahkemece yukarıda belirtilen ilkeler doğrultusunda rapor alınmış ancak davalının eski kiracı olması, tüm tadilatları davalının yapması hususları dikkate alınarak aylık kira bedeli 2.310 TL olarak belirlenmiş ise de kira sözleşmesinin 13. maddesindeki; kiralanan kiracıya boş olarak teslim edilmiştir, kiracı yapacağı işle ilgili gerekli tadilatları yapacaktır. Kiralayan kiracıdan bir aylık kira bedeli 600 USD yi almayacaktır. Ayrıca kiradan 1500 TL düşülmüştür. Bu tadilatlar tahliye sırasında kiralananda bırakılacaktır.” Şeklinde düzenleme de dikkate alınarak kiracının yapmış olduğu tadilatları da esas almak suretiyle yüksek oranda hak ve nesafet indirimi yapılması doğru değildir.

Hüküm bu nedenlerle bozulmalıdır.