Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2013/14627 K.2014/5733

Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı tazminat davasına dair karar, davalı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.

Dava, kiracı tarafından açılan, kiralanana yapılan faydalı masraflar ile tahliye nedeniyle uğranılan zararın tazmini ile manevi tazminat istemine ilişkindir. Mahkemece,davanın kısmen kabulü ile 27.000,00 TL tazminatın tahsiline, manevi tazminat talebinin reddine karar verilmiş, hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Davacı vekili dava dilekçesinde, dava konusu taşınmazı dans atölyesi olarak kiraladığını,bu nedenle kiralanan taşınmazın kullanım amacına uygun hale getirmek amacıyla tadilat ve izolasyon masrafı yaptırdığını,ancak işyeri açma ve çalışma ruhsatı alamadığını bu nedenle B.K. 249. ve devamı maddeleri gereğince akdi feshettiğini,anahtarın 15.12.2009 tarihinde noter aracılığıyla teslim edildiğini, kiraya verenin imara aykırı ve kaçak bir yapıyı kiraya vererek kusurlu davrandığını, kiralananın alt katının dershaneye kiraya verilmesi nedeniyle sıkıntılı günler yaşadığını belirterek 27.000,00 TL maddi,3.000,00 TL manevi tazminata karar verilmesini istemiştir. Davalı vekili,davanın reddini savunmuştur.

Taraflar arasında 01.10.2005 başlangıç tarihli kira sözleşmesinin varlığı hususunda uyuşmazlık bulunmamaktadır.

Kira sözleşmesi 12. maddesinde kiracının kiralanan şeyin içinde ve dışında yaptıracağı tezyinat masraflarının kendisine ait olacağı ve kira müddeti bittiğinde yapılan her türlü masraf için tazminat istemeye hakkı olmadığı ve bu gayrimenkül inşaatın tamamının mal sahibinin olacağı kararlaştırılmış aynı sözleşmenin ekinde yer alan 13. maddesinde ise kiralanan yerin sözleşme sonunda kiralananın boş olarak teslim edileceği,kiracının kiralanan yerde yaptığı vs. mefruşat ve teçhizatı ,dekorasyonu sözleşmenin sona ermesinden önce kiralanan yere zarar vermeden söküp götürebileceği,sökme işleminden doğan bütün zararların kiracıya ait

olacağı,kiracının sözleşme sona ermesinden önce sökmediği bu tür ekleri kiralayana terk etmiş sayılacağı ve kiracının hiçbir talepte bulunamayacağı, kira bedellerinden mahsup edemeyeceği düzenlenmiştir. Davacı açmış olduğu işbu dava ile kiralanana yapmış olduğu ve demirbaş niteliği taşıyan imalat, tadilat ve inşaat bedellerini talep etmektedir.

Davadan önce alınan bilirkişi raporunda ,tespit istenen işyerinin dans dershanesi olarak kullanılabilmesi için tadilat ve onarım yapıldığı,işyerinin panolarla bölünerek soyunma bölümü ve banyo tesis edildiği, banyoya duş ve diğer tesisatların bulunduğu,ayrıca ikinci bir salon ile büro bölümü yapıldığı, özellikle dış büyük dans salonu zemini döşemeden 7 cm. yükseltilerek arasına izolasyon

malzemeleri ile döşendiği,salon duvarlarında sese karşı izole edildiği,işyeri tavanının da asma tavan olup sese karşı izole edildiğinin tespit edildiği ,işyeri duvarlarında dans için gerekli olan aynaların monte edilmekle birlikte bunların sökülüp götürülebilecek nitelikte olduğu,işyerindeki masa koltuk,dolap gibi taşınabilecek eşyaların tespitinin yapılmadığı görülmüştür. Yargılama sırasında yapılan keşif sonrasında alınan bilirkişi raporunda da kiralanan işyerinde davacı tarafın,tahliye esnasında taşınmazdan götürmesi mümkün olmayan ve kiralananın değerini artırıcı olarak kabul edilen tadilat ve izolasyon masraflarının,davalının zenginleştiği oranda geri isteyebileceği saptanmış mahkemece anılan bilirkişi raporu hükme esas alınmıştır.

Yargıtayın yerleşik uygulamaları, kiracının kiralanana yaptığı faydalı ve zorunlu masrafların yapıldığı tarih itibariyle Borçlar Kanunu'nun, 414. maddesi kapsamında vekaletsiz iş görme hükümlerine göre davalı kiralayandan isteme hakkı olduğu yönündedir. Kural olarak bu gibi zorunlu ve faydalı masrafların kira sözleşmesinin başlangıcında yapılmış olduğu kabul edilmektedir.

Ancak, kira sözleşmesinin özel şartlar bölümünün yukarıda açıklaması yapılan 12 ve 13 .maddelerinin düzenlemesi ve bilirkişi raporu ile tespit edilen imalatların davacı kiracının kendi mesleğinin icrası amacıyla kiralananın kullanım amacına uygun hale getirilmesi için yapılması gerekli olan masraflar olması karşısında olup bu masrafların faydalı ve zorunlu masraf olduğu ve sebepsiz zenginleşme kuralları gereğince davalı kiraya verenden istenebileceği düşünülemez.Bu nedenle mahkemece,maddi tazminat talebi yönünden davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde davanın kabulüne karar verilmesi doğru değildir.

Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.