Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2013/14919 K.2014/6518

Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı menfi tespit davasına dair karar, davalı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü. Dava, kiralanana yapılan faydalı ve zorunlu masrafların tahsili istemiyle kiraya veren hakkında başlatılan icra takibi nedeniyle borçlu olunmadığının tespiti istemine ilişkindir.Mahkemece davanın kabulüne karar verilmiş, hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Davacı kiraya veren vekili davalı kiracının kiralanana yaptığını iddia ettiği bir takım masraflar karşılığı olarak 12000 TL'nin tahsili için davacı hakkında başlattığı icra takibinin kesinleştiğini, kiracının yaptığı masrafların kullanım amacına yönelik masraflar olduğunu, zorunlu ve faydalı masraflar olmadığını, 2010 /17 d. iş sayılı dosyada yapılan tespite göre kiracı tarafından kiralanana 3517 TL değerinde zarar verildiğinin tespit edildiğini,

buna rağmen kiracının masraf talebinin yersiz olduğunu ileri sürerek davacının Düzce 1. İcra Müdürlüğü'nün 2010 /1195 sayılı takip dosyasında borçlu olmadığının tespiti ile %40 kötü niyet tazminatına karar verilmesini istemiştir.

Davalı kiracı vekili davacıya ait binanın kreş olarak kullanılmak üzere davalı tarafından kiralandığını, kira sözleşmesi kurulduğunda binanın kullanılmaz durumda olduğunu, bu durumun binanın ilk haline ilişkin fotoğraflarla sabit olduğunu, davalı- kiracının binayı kullanılır hale getirmek için merdiven, tel örgü çiti, laminant parke, mutfak ve tuvaletin tadilatı, kapı ve pencere ile boya- badana masrafları yaptığını, binanın iskan ruhsatının olmaması nedeniyle kreş ruhsatı alınamayacağının haricen öğrenilmesi ile haklı sebeple sözleşmenin kiracı tarafından feshedildiğini, yapılan masraflar sonucunda binanın kullanılır hale geldiğini,

davacının binayı başkalarına kiraya vererek gelir elde ettiğini belirterek davanın reddine karar verilmesini istemiştir.

Mahkemece, davalının binaya yapılan masraflardan kastının tam olarak ne olduğu, hangi masraflar için ne kadar bedel talep ettiğinin belli olmadığı gibi davalı alacaklı tarafından yapılan masrafların ispat edilemediği ve 2010/17 d.iş sayılı dosyada davalının binaya masraf yapmaktan öte zarar verdiğinin tespit edildiği gözetilerek davalı-alacaklının alacağını ispat edemediği gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.

Davacıya ait iki katlı bahçeli evin 20.05.2009 başlangıç tarihli, beş yıl süreli kira sözleşmesi ile kreş olarak kullanılmak üzere davalıya kiraya verildiği, ruhsat alınamaması nedeniyle kiracının sözleşmeyi feshettiği hususunda uyuşmazlık bulunmamaktadır.

Kira sözleşmesinde taşınmazın kiraya verildiği sıradaki durumu belirtilmemiştir. Davalı vekili tarafından 02.12.2011 tarihli beyan dilekçesinde kiralanana yapılan masrafların nelerden ibaret olduğu kalem kalem belirtilerek her bir masraf kaleminin bedeli de gösterilmek suretiyle bildirilmiştir.

Davalı vekili delil listesinde kiralananda tadilat yapan ustaları tanık olarak dinletmek istediğini belirtmiş, kiralananın tadilatı öncesi haline ilişkin fotoğrafların mevcut olduğunu ileri sürmüştür. Bu fotoğraflardan bir kısmının kiraya veren tarafından hasar bedelinin tahsiline ilişkin açılan Düzce 2. Sulh Hukuk Mahkemesi'nin 2010 /221 sayılı dosyasına ibraz edildiği görülmektedir.

Esasen 2010/17 d. iş sayılı delil tespiti dosyasında keşif sırasındaki beyanında kiraya veren tarafından kiracının yaptığı tadilatlara ilişkin olarak ayrıntılı beyanda bulunduğu da görülmektedir. Öte yandan, kira sözleşmesinin 7. maddesinde kiracının bina içine yaptığı malzemeleri çıkarken alacağına ilişkin düzenleme yer almaktadır.

Bu durumda mahkemece öncelikle mahallinde uzman bilirkişi eşliğinde keşif yapılmak suretiyle davalının gösterdiği tanıkların beyanları alınarak kiralananın kiraya verildiği andaki resimleri ve mevcut durum incelenmek suretiyle kiracı tarafından kiralanana yapılan masrafların ve tahliye tarihi itibariyle yıpranma payları düşülmüş değerinin tespit edilmesi, bunlardan sökülüp alınabilecek olanların kiracıya iadesi, sökülemeyecek nitelikte olanların kiralanana değer katıp katmadığı belirlenerek,

kiraya verenin bu tadilatları benimseyerek kiralananı bu şekilde kullanmaya devam edip etmediği üzerinde durularak kiraya veren tarafından benimsenen ve taşınmaza değer katan masrafların sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre davacı kiraya verenden tahsil edilmesi gerektiği gözetilerek bir karar verilmesi gerekir.

Kiraya veren tarafından hasar tespitine ilişkin 2010 / 7 d.iş sayılı tespit dosyasına dayanılarak açılan hasar tazminine ilişkin Düzce 2. Sulh Hukuk Mahkemesi'nin 2010 /221 E-1223 K sayılı davanın kiralananda hasar meydana gelmediğinden bahisle reddine karar verildiği ve kararın kiraya veren tarafından temyiz edilmediği de gözardı edilerek ve eksik araştırmayla davanın kabulüne karar verilmesi doğru olmamıştır.

Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.