Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2013/14944 K.2013/16341

Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı tahliye ve alacak davasına dair karar, davacı ... ve davalı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.

Asıl dava, akde aykırılık nedeniyle kiralananın tahliyesi, birleşen dava kira alacağı, karşı dava kiracının maddi tazminat istemine ilişkindir. Mahkemece asıl davanın kabulüne, birleşen davanın kısmen kabulüne, karşı davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı ve davalı-karşı davacı tarafından temyiz edilmiştir.

1-Dosya kapsamına, toplanan delillere, mevcut deliller mahkemece takdir edilerek karar verilmiş olmasına ve takdirde de bir isabetsizlik bulunmamasına göre davalı-karşı davacının karşı davaya yönelik temyiz itirazları yerinde değildir.

2-Davalı-karşı davacının asıl ve birleşen davada tahliye ve kira alacağına ilişkin verilen hükme yönelik temyiz itirazlarına gelince;

Davacı kiraya veren, asıl dava dilekçesinde müvekkiline ait ... ada ... parselde kayıtlı otel, kayak tesisi, günübirlik konaklama ve kayak pisti tesislerinin 01.04.2002 tarihli sözleşme ile davalıya kiralandığını, sözleşmenin başlangıç tarihinin 01.01.2003 olmasına rağmen davalının 07.03.2005 tarihinde işletme belgesi alarak tesisi sadece 2005-2006 kış sezonunda işlettiğini, takip eden dönemlerde tesisi kullanmadığı gibi gerekli güvenlik önlemleri almadan kiraya verene bildirim de bulunmadan terk ettiğini, bu sebeple tesiste büyük hasarlar meydana geldiğini,

ihtar tebliğine rağmen kiracının sözleşmeden doğan yükümlülüklerini yerine getirmediğini belirterek davalının akde aykırılık nedeniyle kiralanandan tahliyesini istemiş, birleşen dava dilekçesinde ise davacı kiraya veren davalı kiracının sözleşme başlangıcından itibaren ödemediği, 2006-2011 dönemi 673.859,72.-TL kira alacağının tahsilini talep etmiştir.

Davalı kiracı tesisin süresinde faaliyete geçememesinin kiraya verenin sözleşmede verdiği taahhütleri yerine getirmemesinden kaynaklandığını ve davanın reddini savunmuştur.

Borçlar Kanun'unun 256.maddesi hükmü uyarınca kiracı kiralananı kira süresi boyunca tam bir ihtimam dairesinde kullanmak zorundadır. Anılan madde hükmü gereğince akde aykırılıktan dolayı kiracının tahliyesine karar verilebilmesi için kiracıya akde aykırı davranışına son vermesi hususunda kiraya veren tarafından süreli bir ihtar tebliğ ettirilmesi ve tanınan bu süre içerisinde de akde aykırılığın giderilmemiş olması gerekir. Kiralananın açıktan fena kullanılması durumunda akde aykırılığın giderilmesi amacıyla kiracıya ihtar gönderilmesine gerek yoktur.

Türk Borçlar Kanununun 316.maddesi hükmü uyarınca kiracı kiralananı sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak ve kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişiler ile komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür.

Kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranması durumunda sözleşmeye aykırılık nedeniyle tahliyesine karar verilebilmesi için kiraya verenin konut ve çatılı işyeri kirasında kiracıya en az otuz gün süre vererek aykırılığın giderilmesini, aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceğini yazılı olarak bildirmesi ve tanınan bu süre içerisinde de akde aykırılığın giderilmemiş olması gerekir.

Diğer kira ilişkilerinde ise, kiraya veren, kiracıya önceden bir ihtarda bulunmaksızın, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir.

Konut ve çatılı işyeri kirasında,kiracının kiralanana kasten ağır bir zarar vermesi, kiracıya verilecek sürenin yararsız olacağının anlaşılması veya kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranışının kiraya veren veya aynı taşınmazda oturan kişiler ile komşular bakımından çekilmez olması durumlarında kiraya veren, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir.

Olayımıza gelince; Davaya dayanak yapılan ve hükme esas alınan 01.01.2003 başlangıç tarihli ve 49 yıl süreli kira sözleşmesini ... ...Kış Sporları ve Kayak Merkezi A.Ş. Adına ... Valisi ve "Köylere Hizmet Götürme Birliği adına Eleşkirt Kaymakamlığı kiraya veren sıfatıyla imzalamışlardır. Dava, sadece kiraya verenlerden ... tarafından açıldığı gibi akde aykırılığın giderilmesine ilişkin 03.04.2009 tarihli ihtarda ayrı kiraya veren tarafından keşide edilmiştir. Kiraya verenler birden fazla ise aralarında zorunlu dava arkadaşlığı mevcut olup, tahliye istemi bölünemeyecek isteklerden olduğundan ihtarnamenin kiralayanların hepsi tarafından düzenlenip gönderilmesi gerekir. Kiraya verenlerden sadece birisi tarafından keşide edilen noter ihtarı hukuki sonuç doğurmaz.

Dava aşamasındaki eksiklik muvafakat ile giderilse bile ihtarnamedeki eksikliğin sonradan giderilmesi mümkün olmadığından mahkemece tahliye isteminin reddine karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde kiralananın tahliyesine karar verilmesi doğru olmadığı gibi sözleşme de kira bedelinin kiraya verenlere ne şekilde ödeneceği kararlaştırılmadığına göre kira parasının kiraya verenlere 1/2 oranında ödeneceğinin kabulü gerekir. Mahkemece talep edilen kira parasından davacı payına isabet eden kısmın kabulüne karar verilmesi gerekirken, tamamının tahsiline karar verilmesi de doğru değildir.

Hüküm bu nedenlerle bozulmalıdır.