Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2013/16004 K.2014/7865

Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı kira bedelinin tespiti davasına dair karar, davalılar tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.

Davacı vekili dava dilekçesinde müvekkiline ait işyerinin 18.10.2000 başlangıç tarihli ve 10 yıl süreli sözleşme ile daha önce unvanı Migros Türk TAŞ.olan davalı ... Ticaret A.Ş.ye kiralandığını,kira sözleşmesi bitiminde noter ihtarnamesiyle anılan davalı şirkete yeni kira sözleşmesi yapılması veya sözleşmenin yenilenmesi için ihtarnamenin gönderilmesine rağmen davalı şirketin cevap vermediği diğer davalı Ş..

T.. tarafından müvekillerine gönderilen noter ihtarnamesi ile 0l.08.2011 tarihinden itibaren ..... Mağazaları ve depolarının....

Ticaret A.Ş.den satın alındığının bildirildiğini,kira sözleşmesi ile kira bedelinin kiracının kiralananda faaliyet gösterecek satış mağazasının bir takvim ayına ait net satışının % 1,75'i olarak kararlaştırıldığını, kararlaştırılan kira bedelinin değişen koşullar karşısında rayiç kira bedellerine göre yetersiz olması nedeniyle 18.10.2011 tarihinde başlayacak yeni kira döneminde kira bedelinin aylık net 12.000,00 TL olarak tespitine karar verilmesini istemiştir.

Davalılar vekili cevap dilekçesinde,dava konusu kiralanan taşınmazın diğer davalı ...Marketler Ticaret A.Ş.ye devredildiğini,kira sözleşmesine göre aylık kira bedelinin ciro üzerinden belirleneceğinin kararlaştırıldığının, kira sözleşmesinin 14. maddesinde kiralanan yerin başkasına devredilmesi halinde dahi ciroya dayalı kira bedelinin kiralayana ödenmesinin kararlaştırıldığının, aylık sabit kira bedelinin talep edilmesinin sözleşmeye aykırı olduğunu belirterek davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece, davanın kira bedelinin uyarlanması davasından ibaret olduğu belirtilerek davanın kısmen kabulü ile 18.10.2011 tarihinden itibaren başlayan yeni kira döneminde aylık kira bedelinin 9.750,00 TL olarak tespitine,karar verilmiştir.

Hukukumuzda "sözleşmeye bağlılık (Ahde Vefa)" ve "sözleşme serbestliği" ilkesi gereğince sözleşme yapıldığı andaki gibi aynen uygulanmalıdır.

Sözleşmeye bağlılık ilkesi, hukuki güvenlik, doğruluk, dürüstlük kuralının bir gereği olarak sözleşme hukukunun temel ilkesini oluşturmaktadır.

Ancak, bu ilke özel hukukun diğer ilkeleriyle sınırlandırılmıştır. Sözleşme yapıldığında karşılıklı edimler arasında mevcut olan denge, sonradan şartların olağanüstü değişmesiyle büyük ölçüde tarafların biri aleyhine katlanılamayacak derecede bozulabilir.

İşte bu durumda sözleşmeye bağlılık ve sözleşme adaleti ilkeleri arasında bir çelişki oluşur ve artık bu ilkeye sıkı sıkıya bağlı kalmak, adalet, hakkaniyet ve objektif hüsnüniyet (TMK. md. 4,2) kaidelerine aykırı bir durum yaratır. Hukukta bu zıtlık (Clausula Rebüs Sic Stantibus-Beklenmiyen hal şartı- sözleşmenin değişen şartlara uydurulması) ilkesi ile giderilmeye çalışılmaktadır. Tarafların iradelerini etkileyip sözleşmeyi yapmalarına neden olan şartlar daha sonra önemli surette, çarpıcı, adaletsizliğe yol açan olayların gerçekleşmesi ile değişmişse, taraflar artık o akitle bağlı tutulamazlar. Değişen bu koşullar karşısında M.K. 2. maddesinden yararlanılarak sözleşmenin yeniden düzenlenmesi gerekir.

Sözleşmenin edimleri arasındaki dengeyi bozan olağanüstü hallere harp, ülkeyi sarsan ekonomik krizler, enflasyon grafiğindeki aşırı yükselmeler, şok devalüasyon, para değerinin önemli ölçüde düşmesi gibi, sözleşmeye bağlılığın beklenemeyeceği durumlar örnek olarak gösterilebilir.

Karşılıklı sözleşmelerde edimler arasındaki dengenin olağanüstü değişmeler yüzünden alt üst olması, borcun ifasını güçleştirmesi durumunda “işlem temelinin çökmesi” gündeme gelir. İşte bu bağlamda hakim, somut olayın verilerine göre alacaklı yararına borçlunun edimini yükseltmeye veya borçlu yaranına onun tamamen veya kısmen edim yükümlülüğünden kurtulmasına karar verilebilir ve müdahale ederek sözleşmeyi değişen koşullara uyarlar. Sözleşmenin yeni durumlara uyarlanması yapılırken önce sözleşmede, daha sonra kanunda bu hususta intibak hükümlerinin bulunup bulunmadığına bakılır. Sözleşmede ve kanunda hüküm bulunmadığı taktirde sözleşmenin değişen hal ve şartlara uydurulmasının gerekip gerekmeyeceği incelenir.

Sözleşmeye müdahale için, gerekli olan esaslara gelince;

Sözleşme kurulduktan sonra ifası sırasında ortaya çıkan olaylar olağanüstü ve objektif nitelikte olmalıdır. Değişen hal ve şartlar taraflar bakımından önceden öngörülebilir, beklenebilir, olağan ve hesaba katılabilir nitelikte olmamalı veya olaylar, öngörülebilir olmakla beraber bunların sözleşmeye etkileri kapsam ve biçim bakımından bu derece tahmin edilmemelidir.

Sözleşmeye bağlılık esas olduğundan, uyarlama daima yardımcı bir çözüm olarak düşünülmelidir. Sözleşmeye yazılan özel hükümler yorumlanıp, bunların taraflara sağladığı hak ve yararlar ile ekonomik değişikliklerin etkileri, kiralananın nitelikleri gibi somut olayın özelliği ile belirlenecek tüm objektif ve subjektif hal ve koşullar değerlendirilmeli, uyarlama yapılması kanaatine varılırsa, sözleşmedeki intibak boşluğu, hak ve nesafet, doğruluk, dürüstlük kuralları (TMK. md.4, 2/1) ışığında yasa boşluğunda olduğu gibi TMK.md 1’deki yetki kullanılarak hakim tarafından doldurulmalıdır. Sonuçta verilecek her türlü karar, az yukarıda açıklanan esaslara aykırı olmamalı, dayanaklarını içerir şekilde gerekçeli ve Yargıtay denetimine uygun olmalıdır.

Somut olayda;Uyarlama davasında uygulanması gereken kurallar, yukarıda belirtildiği şekilde tek tek ortaya konmalı ve konularında uzman üç kişilik bilirkişi kurulu tarafından uyarlama için öngörülen kuralların gerçekleşip gerçekleşmediği tüm veriler dikkate alınarak incelenmeli, sözleşmede belirtilen kiralanan taşınmazın aylık net cirosunun %1,75'inin sözleşmenin imzalandığı tarih ile dava tarihi arasındaki değişimleri tespit edilerek sonucuna uygun bir karar verilmelidir.Mahkemece, sözleşmenin uyarlanmasına ilişkin açıklanan kural ve yöntemler gözetilerek, karar verilmesi gerekirken eksik incelemeye dayalı ve anılan ilkeleri içermeyen bilirkişi raporu benimsenerek davanın kısmen kabulüne karar verilmesi hatalıdır.

Hüküm bu nedenlerle bozulmalıdır.