Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2013/16843 K.2014/1383

Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı menfi tespit davasına dair kararın temyiz incelemesi duruşmalı olarak davacı ve davalı tarafından süresi içinde istenilmekle gün tayin edilerek taraflara gönderilen davetiyelerin tebliğ edilmesi üzerine belli günde davacı-k.davalı vekili Av. H.. D.. ve Av. Emine Karakaya ile davalı-k.davacı vekili Av. V.. A.. geldiler. Hazır bulunanların sözlü açıklamaları dinlendikten sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.

Asıl dava, kira sözleşmesi uyarınca verilen depozito senedi nedeniyle menfi tespit, kiraya verenin açtığı birleşen dava ise erken tahliye nedeniyle tazminat istemine ilişkindir. Mahkemece asıl ve birleşen davaların kısmen kabulüne karar verilmiş olup hüküm taraflarca temyiz edilmiştir.

Asıl davada davacı kiracı vekili; taraflar arasında 29.10.2007 başlangıç tarihli kira sözleşmesi bulunduğunu, kira sözleşmesinin 10.maddesi uyarınca davalıya 171.492 Usd teminat senedi verdiklerini, kira ilişkisinin devamı sırasında davalının binaya ait iskan ruhsatı alma konusunda yaşadığı sorunlar nedeniyle müşteri kitlesinin azaldığını, bazı işyerlerinin kapandığını, bu durumun ve istikrarsız yönetim anlayışının AVM’yi cazibe merkezi olmaktan uzaklaştırıp atıl bir hale getirdiğini, Avm içindeki bazı işyerlerinin önünde bekleyen 5-6 kişilik işyeri güvenlik personeli olduğu belirtilen kişilerin rahatsızlığa yol açtığını,

bu durumun davacının markasına zarar verdiğini belirtilen hususların Ankara 5. Sulh Hukuk Mahkemesinin 2010/210 d.iş sayılı dosyası ile tespit edildiğini bu nedenle sözleşmenin 25.02.2010 tarihinde keşide edilen noter ihtarı ile 30.04.2010 tarihi itibariyle haklı nedenle feshedildiğini, ancak davalının 171.492 Usd bedelli teminat senedini iade etmediğini belirterek söz konusu senet edeniyle borçlu olmadığının tespitine karar verilmesini istemiştir.

Davalı vekili feshin haklı nedene dayanmadığını, sözleşmeyi süresinden önce ve haksız olarak fesheden kiracının kira süresi sonuna kadar olan kira borçlarından sorumlu olduğunu belirterek davanın reddini istemiştir.

Kiralayan vekili birleşen dava dilekçesinde ise; sözleşmenin feshinin haklı nedene dayanmadığını, sözleşmenin 16.maddesi uyarınca davalının fesih tarihinden akdin sona ereceği tarihe kadar tüm kira bedellerinden sorumlu olduğunu belirterek fazlaya ilişkin hakları saklı olmak üzere şimdilik 10.727,50 TL alacağın davalıdan tahsilini istemiştir.

Mahkemece; taşınmazın iskan ruhsatı alınmadan kiraya verildiği, iskan ruhsatı alma yükümlülüğünün kiraya verene ait olduğu, davalının bu yükümlülüğü sözleşmenin imzalanmasından çok sonra yerine getirdiği, bu durumun davacı-birleşen davalı yönünden haklı fesih gerekçesi teşkil ettiği ancak kiracının yeniden kiraya verme süresine kadar kira paralarından sorumlu olduğu, taşınmazın 10.01.2011 tarihinde yeniden kiraya verilmiş olmakla davacı-birleşen davalının belirtilen döneme ilişkin 146.714 Usd kira parasından sorumlu olduğuna kalan tutar için kambiyo senedi nedeniyle borçlu olmadığına tespitine karar verilmiştir.

1- Dosya kapsamına, toplanan delillere, mevcut deliller mahkemece takdir edilerek karar verilmiş olmasına ve takdirde de bir isabetsizlik bulunmamasına göre asıl ve birleşen dava yönünden taraf vekillerinin aşağıdaki bentlerin kapsamı dışında kalan temyiz itirazları yerinde değildir. 2-Davalı-birleşen davacı vekilinin feshin haklı olmadığına ilişkin temyiz itirazlarına gelince:

Davada dayanılan ve hükme esas alınan 29.10.2007 başlangıç tarihli ve 5 yıl süreli kira sözleşmesi konusunda uyuşmazlık bulunmamaktadır.

Güvence bedeline ilişkin sözleşmenin 10.maddesinde; kiracının kiralayanın uğrayabileceği muhtemel zararlara ve ödenmeyen kira ve yönetim giderlerine karşılık bir yıllık kira tutarı kadar teminat mektubu vereceği, depozitonun kiracının mecuru tahliye etmesinden sonra kira borcu ve taşınmazda hasar bulunmaması, yönetim gideri, elektrik, su vs. borçların ödenmesi halinde kiralayan tarafından iade edileceği hükmüne yer verilmiştir.

Sözleşmenin 6/c maddesinde ise kiracının sözleşme süresinden evvel mecuru tahliye etmek istemesi halinde üç aydan az olmamak koşulu ile mecurun tahliyesinden sonra boş kaldığı süre içindeki kira bedellerini ödeyeceği, kiracının bu bedelden indirim talep edemeyeceği kararlaştırılmıştır.

Sözleşmenin “Diğer Hükümler” başlıklı 16/b maddesinde ise; kiracının kiralananı 5 yıllık kira süresinden önce kiraya verenin rızası olmaksızın tahliye etmesi halinde sözleşme süresi sonuna kadarki kira bedelleri ile diğer mali yükümlülüklerinin muaccel hale geleceği kararlaştırılmıştır. Sözleşme davacı-birleşen davalı tarafından 25.02.2010 tarihinde keşide edilen noter ihtarı ile 30.04.2010 tarihinden geçerli olmak üzere tek yanlı olarak feshedilmiştir.

Mahkemece, işyerinin davalı-birleşen davacı tarafından iskan ruhsatı alınmadan kiraya verilmesinin davalı yönünden hukuki ayıp teşkil ettiği, bu ayıbın kısa zamanda giderileceği taahhüt edilmesine rağmen davalının 30.04.2010 tarihi itibariyle bu taahhüdünü yerine getirdiği bu yönüyle feshin haklı olduğu gerekçesine yer verilmiştir. Sözleşmenin kiracı tarafından haklı nedenle feshi durumunda, kiracı fesih tarihinden sonraki kira paralarından sorumlu tutulamaz.

Ancak somut olayda taşınmaz iskan ruhsatı olmadan kiraya verilmiş olup mahkemenin de kabulünde olduğu üzere bu durum davacı-birleşen dosya davalısının (kiracı) bilgisi dahilindedir. İskan ruhsatının alınacağı tarih taraflar arasında kesin bir vadeye bağlanmadığı gibi davacı kiracı da fesih tarihine kadar bu borcun ifası yönünde davalı kiralayana her hangi bir ihtar keşide etmemiştir.

Borçlar Kanununun 250.maddesi hükmü uyarınca ayıbın giderilmesi için uygun bir süre tanınmadan doğrudan fesih hakkının kullanılması haklı fesih nedeni olarak kabul edilemez.

Davacı-birleşen dosyadaki davalının diğer fesih nedeni olarak ileri sürdüğü hususlara ilişkin olarak mahkemece alınan bilirkişi raporunda; alışveriş merkezindeki 43 adet işyerinden 7 adedinin boş olmasının eksiklik teşkil etmeyeceği belirtilmiş olup bu yönüyle de davacı-birleşen dosya davalısı feshin haklı olduğunu kanıtlayabilmiş değildir. Belirtilen nedenlerle mahkemece feshin haklı olduğuna ilişkin kabul ve gerekçe hatalı olup hüküm bu nedenle bozulmalıdır.

3-Davacı-birleşen davalı vekilinin erken tahliye tazminatına yönelik temyiz itirazlarına gelince;

Somut olayda davacı kiracı yönünden tahliye tarihinden önceki dönem için depozitonun iadesini engelleyen bir borcun varlığı davalı-birleşen dosyadaki davacı (kiralayan) tarafından kanıtlanmış değildir. Sözleşme davalı kiracı tarafından haklı bir nedene dayalı olmadan süresinden önce feshedilerek kiralanan 01.05.2010 tarihinde tahliye edilmiştir.

Kural olarak kiracının, kira süresi sona ermeden kira sözleşmesini tek taraflı olarak feshederek kiralananı tahliye etmesi durumunda kira süresinin sonuna kadar kira parasından sorumludur. Bununla birlikte kiralayanın, bu yerin yeniden kiralanması konusunda gayret göstermesi,böylece zararın artmasını önlemesi için kendisine düşen görevi yapması gerekir.

Bu durumda kiraya verenin zararı tahliye tarihinden kiralananın aynı koşullarla yeniden kiraya verilebileceği tarihe kadar boş kaldığı süreye ilişkin kira bedelinden ibarettir. Sözleşmenin erken tahliyeye ilişkin özel bir düzenleme içeren ve “Diğer Hükümler’e” göre öncelikli olarak uygulanacak olan 6/c maddesine göre bu süre üç aydan az olmamak üzere belirlenmiştir.

Bu durumda mahkemece davaya konu taşınmazda keşif yapılarak taşınmazın, aynı şartlar ve bedelle ne kadar sürede kiraya verilebileceğinin tespiti ile üç aydan az olmamak üzere bu süreye ilişkin kira parası yönünden davacı-birleşen dosyadaki davalının sorumluluğunun tespiti ile sonucuna göre karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm verilmesi hatalı olmuştur