Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2013/16899 K.2014/1613

Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı itirazın iptali ve tahliye davasına dair karar, davalılar ve davacı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü. Dava, kira bedelinin tahsili için icra takibine yapılan itirazın iptali ve tahliye istemine ilişkindir: Mahkemece davanın reddine karar verilmiş, hüküm davalılar ve davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Davacı vekili, dava dilekçesinde, müvekkil şirket ile davalı arasında 20.6.2011 tarihinde “....../....

B....Alışveriş Merkezi Kira Sözleşmesi” düzenlendiğini, davalıların kiraladıkları taşınmaz için gerekli resmi açılışlarını yapmış, faaliyet göstermeye başladıkları halde kira sözleşmesinin akdedildiği tarihte ödemiş oldukları ilk 3 aylık kira bedeli dışında doğmuş olan kira bedellerini ödemediklerini, bu nedenle ödenmeyen aylar kira bedelinin tahsili için İstanbul 11 İcra Müdürlüğünün, 2012/9678 Esas sayılı dosyası ile tahliye talepli icra takibi yaptıklarını, davalıların kiralananın hazır olmadığından bahisle kira bedeli istenemeyeceğini belirterek takibe itiraz ettiklerini,

alışveriş merkezinin alt yapı eksiklikleri nedeniyle kısa süreli bir gecikme yaşandığını, eksiklikler giderildikten sonra alışveriş merkezinin 1.12.2011 tarihinde açıldığını, alışveriş merkezinin faaliyette olduğunun İstanbul 18 Sulh Hukuk Mahkemesinin 2012/20 D. işler dosyasında tespit edildiğini, davalılar tarafından yaptırılan İstanbul 23 Sulh hukuk Mahkemesinin 2012/16 D. işler dosyasında da işyerinin projeye uygun olarak faaliyete başladığının tespit edildiğini belirterek itirazın iptali, %40 icra inkar tazminatı verilmesini ve kiralananın tahliyesini istemiştir.

Davalılar vekili ise, kira sözleşmesinin 20.6.2011 tarihlinde akdedildiğini, projenin tamamlayıp, davacı yükümlülüklerini yerine getirdikten sonra açılış tarihinin 1.8.2011 tarihi olarak belirlendiğini, belirlenen tarihte kompleksin ve kiralananın hazır edilemediğini, müvekkilin zorlaması üzerine 26.7.2011 tarihinde müvekkile gönderdiği E posta ile 29.8.2011 tarihinde açılışın yapılacağı ve dekorasyonun bu tarihe kadar bitirilmesinin istendiğini, AVM açılışının bir türlü açılamaması üzerine Turyap Genel müdürü ile yapılan toplantıda tüm sıkıntıların dile getirildiğini, kiracıların bir araya gelerek AVM eksikliklerin tespit edildiğini,

İstanbul 23 Sulh hukuk Mahkemesinin 2012/16 D. İşler dosyasında eksikliklerin tespit edildiğini, taahhüt edilen 1.12.2011 tarihinde de eksikliklerin giderilmeyip AVM hazır olmadığının açıkça anlaşıldığını, davacı tarafından yapılan tespitte eksiklik kalemlerinden bahsedilmediğini, sözleşmenin 1.1.2.

Maddesinde AVM belirtilen tarihte açamaması halinde kiracı tarafından ödenen kira bedelleri gelecek dönem kira bedeline sayılacağının hüküm altına alındığını, sözleşme uyarınca ve teammülen kiralananın taahhüt edilen biçimde bir alışveriş merkezi olarak hazır edilerek açılmadığından, kira talep etme hakkı bulunmadığını, davacının haksız davasının reddini savunarak %20 icra inkar tazminatına karar verilmesini savunmuştur.

Takibe dayanak yapılan ve hükme esas alınan 20.6.2011 düzenleme tarihli ve 1.8.2011 başlangıç ve 1.8.2012 bitiş tarihli sözleşme konusunda taraflar arasında bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. Sözleşmenin özel şartlarının 1.1.2. maddesinde "Alışveriş merkezinin açılış tarihi 1.8.2011 tarihidir. Turyap açlış tarihine kadar alışveriş merkezini açamaması halinde kiracı tarafından ödenen kira bedelleri gelecek dönem kira bedeline sayılacaktır.

Kiracının bu tarihe kadar bağımsız bölümü işletmeye başlaması halinde ise, kira sözleşmesi devam edecek olup, kiracı kira bedellerinden sorumlu olacaktır. Bunun yanı sıra kiracı bağımsız bölümü işletmeye başladığı süreye tekabül eden kira miktarı kadar cezai şart ödeyecektir." hükmüne yer verilmiştir. Sözleşmede alışveriş merkezinin 1.8.2011 tarihinde açılacağı taahhüt edilmiş olmasına rağmen bu tarihte açılmadığı tarafların kabulündedir.

Davacı vekili alışveriş merkezinin 1.12.2011 tarihinde açılışının yapıldığını, davalının ise kiralananda açılış tarihinden önce faaliyete başlayıp faaliyetini devam ettirdiğini belirtmiştir. Bu konuda davacı tarafından İstanbul 18. Sulh Hukuk Mahkemesinin 2012/20 D. İşler dosyasındaki 20.3.2012 tarihli tesbit sonucu düzenlenen 4.4.2012 tarihli raporda alışveriş merkezinin faaliyette olduğu belirtilerek resimlenmiştir.

Öte yandan davalı kiracı dahil dava dışı kiracılar ile birlikte yaptırdıkları İstanbul 23. Sulh Hukuk Mahkemesinin 2012/16 D. işler ve İstanbul 12 Sulh Hukuk Mahkemesinin 2012/55 Esas sayılı takip dosyasında teslim edilen kiralananlarda yapılmayan eksiklikler tespit edilmiştir. Alışveriş merkezinde eksikliklerin tespit edilmesi alışveriş merkezinin açılmadığı anlamına gelmez.

Zaten davalıda alışveriş merkezinin açılmasına itirazı olmayıp, açılan alışveriş merkezinde eksiklikler olduğunu tam olarak faaliyete geçirilmediğini, bu nedenle kira bedeli istenemeyeceğini savunmuştur. Eğer kiralananda eksiklikler tesbit edilmiş ise, davalı kiracının TBK.nun 305 ve 306. maddelerine (818 Sayılı Kanunun 249 ve 250. maddeleri) göre aktin feshini isteme veya kira bedelinden indirim isteme hakkı bulunmaktadır.

Davalının aktin feshini ve kira bedelinin indirimine ilişkin bir davada açmadığı anlaşılmaktadır. Alışveriş merkezi 1.12.2011 tarihinde açılıp, davalı şirket kiralanan da açılış tarihinden önce faaliyete başladığına göre kira bedellerini ödemek zorundadır. Yani kira ödemesi 1.12.2011 tarihinden itibaren işlemeye başlar.

Davacı kira sözleşmesi imzalandığında kiracı tarafından ödenen 3 aylık kiranın alışveriş merkezinin açılış tarihi olan 1.12.2011 tarihinden sonra 2011 Aralık, 2012 Ocak, Şubat aylar kira bedeline saydığını belirtmiş ve ödenmeyen 2012 Mart, Nisan, Mayıs aylar kira bedeli için takip yapmıştır.

Yapılan icra takibinde bir usulsüzlük bulunmadığından icra takibine konu edilen kira borcu ödenmediğine göre davanın kabulüne karar vermek gerekirken, yazılı gerekçeyle davanın reddine karar verilmesi doğru olmadığından hükmün bozulması gerekmiştir.