Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2013/2348 K.2013/8019

Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı tazminat davasına dair kararın temyiz incelemesi duruşmalı olarak davalı tarafından süresi içinde istenilmekle gün tayin edilerek taraflara gönderilen davetiyelerin tebliğ edilmesi üzerine belli günde davalı vekili Av. ... geldi. Davacı taraftan gelen olmadı. Hazır bulunanın sözlü beyanı dinlendikten sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.

Dava, kiralanana yapılan 128.269 TL zorunlu ve faydalı masrafın kiraya verenden tahsili istemine ilişkindir. Mahkemece, davanın kabulü ile 128.269 TL alacağın davalıdan tahsiline karar verilmesi üzerine, hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

1- Dosya kapsamına, toplanan delillere, mevcut deliller mahkemece takdir edilerek karar verilmiş olmasına, takdirde de bir isabetsizlik bulunmamasına göre, temyiz eden davalı vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan temyiz itirazları yerinde değildir.

2- Davalı vekilinin hüküm altına alınan imalat bedellerine ilişkin temyiz itirazlarına gelince;

Davada dayanılan ve hükme esas alınan 29.10.2004 başlangıç tarihli ve on yıl süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Sözleşme ile kiralanan hastane olarak kullanılmak üzere davacı şirkete kiralanmıştır. Sözleşmeden kiralananın daha önce de hastane olarak kullanıldığı anlaşılmaktadır.

Ayrıca sözleşmenin özel şartlar bölümü 10. maddesinde, kiralananın Sağlık Bakanlığı Hastane Yönetmeliği'ne uygun hale getirilebilmesi için yapılacak imalat ve tadilata itiraz edilmeyeceği, demirbaş mahiyeti taşımayan yapılanma, tadilat ve tamiratların bedelinin kiracıya ait olacağı ve binanın iç ve dış boyasının düzenli olarak kiracı tarafından yapılacağı ve bedelinin kiracıya ait olacağı kararlaştırılmıştır.

Tarafların serbest iradeleriyle sözleşmeye konulan bu şartlar geçerli olup tarafları bağlar.

Davacı kiralanana bir kısım demirbaş niteliğinde tadilatlar yapıp bir süre hastane olarak kullandıktan sonra ... Hastanesi adı altında işlettiği hastanenin işletme hakkını, faaliyet izin belgesini, hastane ruhsatını ve şirketin tüm demirbaşlarını 23.11.2007 tarihli devir sözleşmesi ve 25.03.2008 tarihli protokolle dava dışı ... ... Özel Sağlık Hizmetleri Eğitim İnşaat Turizm San. ve Tic. AŞ'ye devretmiş, davalı kiraya veren de adı geçen şirketle 01.12.2007 başlangıç tarihli ve yedi süreli yeni bir kira sözleşmesi yapmıştır.

Davacı açmış olduğu işbu dava ile kiralananın hastane olarak faaliyet gösterebilmesi adına yapmış olduğu ve demirbaş niteliği taşıyan imalat, tadilat ve inşaat bedellerini talep etmektedir. Yargılama sırasında yapılan keşif sonrasında alınan bilirkişi raporunda, kiralanan binada hastane hizmetlerinin yerine getirilebilmesi için iç taksimatta bir takım değişikliklerin yapıldığı, sıva, boya badana, çatı tamiri, su ve elektrik tesisatlarının yenilenmesi gibi iyileştirici faaliyetlerde bulunulduğu saptanmıştır Mahkeme anılan imalatların demirbaş niteliğinde olup taşınmaza değer kattığını belirlemiştir.

Her ne kadar yapılar davalının izni olmadan inşa edilmiş ise de, davalı tarafından tahliyeden sonra kaldırılması istenmeyip benimsenerek taşınmaz mevcut haliyle ve daha yüksek bedelle yeniden kiraya verilmiştir. Üç yıllık kira süresinin sonunda kiralananın devredilmesinde davacının bir kusuru olduğundan söz edilemez.

Diğer yandan yerleşik uygulama, kiracının kiralanana yaptığı faydalı ve zorunlu masrafların yapıldığı tarih itibariyle Borçlar Kanunu'nun, 414. maddesi kapsamında vekaletsiz iş görme hükümlerine göre davalı kiracıdan isteme hakkı olduğu yönündedir. Kural olarak bu gibi zorunlu ve faydalı masrafların kira sözleşmesinin başlangıcında yapılmış olduğu kabul edilmektedir. Kiralananın tahliyesi sonunda kiralayan bunları benimsemiş ve kiracı aleyhine sebepsiz zenginleşme meydana gelmiştir. Bununla birlikte yapıların değerinin tam olarak davacıya verilmesi de yerinde bir uygulama olmayacaktır.

Bunun için mahkemece ek rapor alınarak ya da yeniden konusunda uzman bilirkişi ya da bilirkişi kurulu seçilerek, kiralananın davacı tarafından yapıldığı kabul edilen faydalı giderlerle birlikte gerçek değeri ile faydalı giderler dikkate alınmaksızın taşınmazın çıplak değeri belirlenmeli, bu şekilde elde edilecek değerler arasında bir fark meydana geldiğinde bunlar birbirine oranlanmalı, böylece davacı kiracının yaptığı imalatların bedele yansıma miktarı bulunmalı ve bu miktara hükmedilmelidir.

Eğer faydalı giderlerin yapılmış olması hali ile yapılmamış olması halinde belirlenen değerler arasında bir fark bulunmuyorsa davalının sebepsiz zenginleşmesi olmadığı kabul edilerek dava ret edilmelidir. Mahkemece bu yöntem izlenmeden dava tarihi itibariyle belirlenen imalat değerleri üzerinden yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmediğinden kararın bozulması gerekmiştir.